Sanatoria edilizia dell'abuso: tutti i soggetti legittimati alla richiesta

Quali sono i soggetti legittimati a richiedere la sanatoria edilizia di un abuso? Una risposta esaustiva è contenuta nella sentenza 7305/2018 dello scorso 31 dicembre del Consiglio di Stato, che si è occupato del caso di un ricorso, avanzato da un comune, per la riforma della sentenza del TAR Puglia, sede di Lecce, Sez. III, 18 marzo 2014 n. 786, con la quale è stato accolto il ricorso promosso da una SRL avverso la determinazione con la quale il dirigente della 10^ direzione Lavori pubblici del Comune stesso aveva respinto la domanda proposta dalla predetta società volta ad ottenere la concessione in sanatoria di alcuni manufatti realizzati in assenza di titolo abilitativo, annullando la determinazione dirigenziale impugnata.

Sanatoria edilizia: i principi della legittimazione alla richiesta

Palazzo Spada, in primis, rammenta che l'art. 11, comma 1 del dpr 380/2001 stabilisce che "il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell'immobile o a chi abbia titolo per richiederlo"; quanto poi alla sanatoria di un abuso edilizio il successivo art. 36 del medesimo testo unico prevede che l'accertamento di conformità - da rapportare sia al momento di realizzazione delle opere che a quello di presentazione della domanda - possa essere richiesto dal "responsabile dell'abuso", o da “l'attuale proprietario dell'immobile”.

In giurisprudenza è, poi, pacifico che, dalla lettura delle norme contenute negli art. 11, comma 1 e 36 del dpr 380/2001, nell'ottica della necessaria conformità degli interventi edilizi alla disciplina urbanistica, nell'esclusivo interesse pubblico ad una programmata e disciplinata trasformazione del territorio, l'impulso ad effettuare tale trasformazione debba provenire da un soggetto, che si trovi in posizione di detenzione qualificata del bene, anche nell'ambito di un rapporto di locazione (cfr., tra le molte, Cons. Stato, Sez. VI, 26 gennaio 2015 n. 316).

Quanto alla necessità che sia chiara e incontestabile la proprietà dell’immobile sul quale è stato realizzato l’abuso, sembra opportuno sottolineare che il rilascio del titolo abilitativo (anche in sanatoria) fa comunque salvi i diritti dei terzi e non interferisce, pertanto, nell'assetto dei rapporti fra privati, ferma restando la possibilità per l'Amministrazione di verificare la sussistenza di limiti di matrice civilistica, per la realizzazione dell'intervento edilizio da assentire (cfr. in tal senso, per il principio, Cons. Stato, Sez. IV, 5 giugno 2012 n. 3300, 4 aprile 2012 n. 1990, 16 marzo 2012 n. 1488).

Non appare casuale, tuttavia, che in materia di sanatoria la normativa di riferimento (art. 36 T.U. cit.) ammetta la proposizione dell'istanza da parte non solo del proprietario, ma anche del "responsabile dell'abuso", tale dovendo intendersi lo stesso esecutore materiale, ovvero chi abbia la disponibilità del bene, al momento dell'emissione della misura repressiva (ivi compresi, evidentemente, concessionari o conduttori dell'area interessata, fatte salve le eventuali azioni di rivalsa di questi ultimi - oltre che dei proprietari - nei confronti degli esecutori materiali delle opere, sulla base dei rapporti interni intercorsi: cfr. anche, per il principio, mai più messo in discussione, Cons. Stato, Sez. V, 8 giugno 1994 n. 614 e Cons. giust. amm. Sic. 29 luglio 1992 n. 229).

La relativamente maggiore ampiezza della legittimazione a richiedere la sanatoria, rispetto al preventivo permesso di costruire, trova d'altra parte giustificazione nella possibilità da accordare al predetto responsabile - ove coincidente con l'esecutore materiale delle opere abusive – l’utilizzo di uno strumento giudiziario utile al fine di evitare le conseguenze penali dell'illecito commesso, ferma restando la salvezza dei diritti di terzi (cfr., ancora sulla sussistenza della legittimazione a presentare la domanda di sanatoria in capo all’autore dell’abuso, Cons. Stato, Sez. IV, 8 settembre 2015 n. 4176).

La decisione finale: chi può presentare richiesta per la sanatoria edilizia

Con la formula utilizzata nella redazione dell'art. 36 del dpr 380/2001, il legislatore ha quindi ricompreso la legittimazione a chiedere la sanatoria edilizia in capo a più soggetti che, astrattamente, possono aver concorso a realizzare l'abuso, fermo restando che non tutti, indifferenziatamente, possono richiedere, senza il consenso dell'effettivo titolare del bene sul quale insistono le opere, una concessione che potrebbe risolversi in danno per lo stesso.

Ma nel 'nostro' caso la contestazione sul titolo concessorio sul quale fonda la disponibilità dell’area da parte della società (venuto meno ex tunc e comunque non idoneo a consentire alla società di realizzare le cappelle private), che fa da sfondo alla contesa amministrativa (anche) sulla sanatoria dell’abuso, riguarda la legittimità e la permanenza del diritto di disponibilità dell’area (ovviamente non può riguardare anche il consenso o meno da parte del comune a realizzare opere abusive, trattandosi di una situazione inverosimile giuridicamente, sicché la circostanza che nell’ambito della convenzione era esclusa la realizzazione di cappelle private non incide in alcun modo sulla legittimazione della società a chiedere la sanatoria di quanto realizzato abusivamente, seppur ben conscia di non essere titolare di un diritto convenzionale a realizzarle) da parte dell’autrice dell’abuso autodichiaratasi tale.

Per questo, per il Consiglio di Stato, al pari di quanto sostenuto dai giudici di primo grado, la società era legittimata a chiedere il rilascio del permesso in sanatoria, rebus sic stantibus, tenendo quindi conto della sussistenza del titolo di concessionario (vantato) all’epoca della realizzazione delle costruzioni abusive, che giustificava e giustifica la richiesta di sanatoria.

In definitiva, l’accertata infondatezza del complesso motivo d’appello, sotto entrambi i profili segnalati nel relativo atto processuale, dal Comune di Taranto conduce alla reiezione dell’appello, con conseguente conferma della sentenza appellata nonché dell’accoglimento del ricorso originario ed annullamento del provvedimento con esso impugnato in primo grado.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF