Sanatoria edilizia: col Salva Casa c'è una nuova doppia conformità

Tra le novità apportate dal Decreto Salva Casa, di sicuro una delle più rilevanti è quella relativa alla modifica delle regole della doppia conformità del Testo Unico Edilizia: ottenere l'accertamento di conformità, in alcuni specifici casi, e quindi il permesso di costruire in sanatoria, oggi è più semplice.

Importante: ciò che fa la differenza è il tipo di abuso edilizio, perché la procedura semplificata dell'articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia (che prevede la conformità alle regole edilizie al momento dell'abuso e alle regole urbanistiche al momento della richiesta di sanatoria) si applica alle parziali difformità, alle variazioni essenziali e ai lavori realizzati in assenza o in difformità dalla SCIA semplice, e non alle totali difformità o all'assenza del permesso di costruire.

Abusi edilizi: il comune non deve verificare l'eventuale compatibilità edilizia e urbanistica dell'abuso

Nel caso della sentenza 17186/2024 del Tar Lazio, è stata ordinata la demolizione di alcune opere abusive realizzate in assenza di permesso di costruire.

Il ricorso - per quel ch riguarda la parte sulla demolizione dell'abuso - viene respinto in quanto, come chiarito dalla giurisprudenza, a fronte della mancanza di un titolo abilitativo, il comune non ha alcun obbligo, in sede di adozione delle misure demolitorie e ripristinatorie, di verificare l'eventuale compatibilità edilizia ed urbanistica delle opere abusivamente realizzate, essendo onere del privato attivare i rimedi che l'ordinamento appresta ai fini della sanatoria o dell'accertamento della conformità delle opere abusive (ex art.36, ma oggi anche 36-bis, del Testo Unico Edilizia).

In altri termini, “i provvedimenti di repressione degli abusi edilizi sono atti dovuti con carattere essenzialmente vincolato e privi di margini discrezionali, da adottare a seguito della mera rilevazione dell'esecuzione di un intervento edilizio in assenza del prescritto titolo abilitativo, a nulla rilevando l'eventuale conformità urbanistica e compatibilità paesaggistica delle opere realizzate. In definitiva, presupposto per l'applicazione della sanzione edilizia consiste nel mero difetto del titolo abilitativo, senza che il Comune abbia alcun obbligo di verificare il contrasto delle opere realizzate con le prescrizioni urbanistiche, laddove il ricorrente ha piuttosto l'onere, qualora le opere siano assentibili, di invocarne la sanatoria con le modalità e nei termini all'uopo previsti. Pertanto, ai fini dell'adozione dell'ordine demolitorio è sufficiente la mera enunciazione dei presupposti di fatto e di diritto che consentono l'individuazione della fattispecie di illecito e dell'applicazione della corrispondente misura ripristinatoria prevista dalla legge” (TAR Campania, Napoli, sez. VIII, 26 ottobre 2018, n. 6295).

Sanatoria d'ufficio e abuso formale: le regole

Da tale constatazione - precisa il TAR - derivano due conseguenze di rilievo, “la prima, sul piano procedimentale, che non è possibile far luogo alla sanatoria d'ufficio dell'abuso, ossia in mancanza di una espressa istanza in tal senso da parte dell'interessato che si carichi della prova dell'eventuale doppia conformità urbanistica ed edilizia, in mancanza della quale l'astratta sanabilità non ha alcun rilievo. La seconda conseguenza, sul piano sostanziale, risiede nella circostanza che viene represso e sanzionato anche il c.d. abuso formale che si ha allorquando l'opera è considerata abusiva per il solo fatto della sua edificazione, senza il previo rilascio a richiesta dell'interessato del necessario titolo abilitativo edilizio, anche se sussistendo il requisito della c.d. doppia conformità, l'opera abusiva potrebbe essere recuperata alla legalità”.

PER APPROFONDIRE LEGGI ANCHE
Sanatoria edilizia: le nuove procedure per regolarizzare gli abusi dopo il Salva Casa

La doppia conformità classica

Insomma, per l'abuso di cui si discute, si sarebbe dovuta - nel caso - richiedere la sanatoria classica dell'art.36 Testo Unico Edilizia, quella che prevede la doppia conformità piena e che vale per gli abusi edilizi 'gravi', come quelli realizzati in assenza del permesso di costruire.

Infatti, l'art.36 del Testo Unico Edilizia, richiede la doppia conformità classica per questi casi:

• assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire;
• assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto alla Super SCIA.

In tali situazioni, la sanatoria si può richiedere e ottenere solamente se l'opera edilizia ha i requisiti della 'doppia conformità' piena, cioè se è conforme:

• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento della realizzazione;
• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento di presentazione dell'istanza.

Sanatoria edilizia semplificata (più facile) col Salva Casa: ecco quando

Il discorso è diverso se si tratta di parziali difformità, opere realizzate in assenza di SCIA semplice e variazioni essenziali, per le quali il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in legge 105/2024) ha introdotto l'art.36-bis al Testo Unico Edilizia.

Basta, infatti, la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'ieri' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento).

La nuova "doppia conformità semplificata" facilita notevolmente le cose, visto che si deve verificare il rispetto della disciplina edilizia del tempo (norme tecniche dell'epoca) e quella urbanistica attuale (con ogni probabilità, più permissiva). 

Quindi, se nel caso della sentenza di cui sopra si fosse trattato di una parziale difformità, di una variazione essenziale ex art.32 Testo Unico Edilizia o di un'opera realizzata senza la SCIA semplice, si sarebbe potuta richiedere la sanatoria semplificata.

Riassumendo, si può richiedere la sanatoria semplificata se l'intervento edilizio è conforme:

• alla disciplina urbanistica al momento della presentazione della domanda;
• alla disciplina edilizia al momento di realizzazione dell'intervento.

In ogni caso, il superamento della doppia conformità non può consentire di regolarizzare interventi edilizi che, quando sono stati realizzati, sono stati eseguiti in deroga alle regole edilizie e che non sono conformi agli attuali vincoli urbanistici.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO