Sanatoria dell'abuso edilizio: non può esserci doppia conformità senza l'autorizzazione sismica

Non esiste sanatoria ordinaria (accertamento di conformità, art.36 del Testo Unico Edilizia) senza autorizzazione sismica e non esiste fiscalizzazione dell'abuso edilizio in zona vincolata.

Questi due importanti principi sono elencati dalla Corte di Cassazione nella sentenza 7720/2024 del 22 febbraio scorso, interessante perché riepiloga alcuni punti saldi fondamentali in materia edilizia e urbanistica.

Abuso edilizio in zona vincolata e senza autorizzazione sismica

Ci troviamo di fronte ad un abuso edilizio commesso in zona vincolata, senza permesso edilizio e senza previa richiesta dell'autorizzazione sismica.

Il Tribunale respingeva quindi l'istanza del proprietario diretta ad ottenere la sospensione dell'ordine di demolizione del manufatto abusivo, o in subordine di accertare l'impossibilità della demolizione con l'accertamento della acquisizione dell'opera da parte del Comune o in alternativa determinare la sanzione pecuniaria sostitutiva della demolizione (ex art. 31 del dpr 380/2001).

Si arrivava così in Cassazione: il ricorrente sosteneva di aver presentato un'istanza di sanatoria e la richiesta di fiscalizazione dell'abuso; nel frattempo, il bene era stato acquisito al patrimonio del comune.

Acquisizione gratuita del bene al patrimonio della PA: l'interesse del privato 'decade'

In primis, gli ermellini evidenziano che l'acquisizione gratuita dell'opera abusiva al patrimonio disponibile della PA non è incompatibile con l'ordine di demolizione emesso dal giudice con la sentenza di condanna, e con la sua successiva esecuzione ad opera del Pubblico Ministero, ostandovi soltanto la delibera consiliare che abbia stabilito l'esistenza di prevalenti interessi pubblici al mantenimento delle opere abusive.

Tra l'altro, l'acquisizione fa decadere l'interesse del ricorrente alla revoca o alla sospensione dell'ordine di demolizione, visto che il bene ormai è di proprietà dell'ente e sullo stesso nessun interesse giuridico può essere rivendicato dal ricorrente.

Infatti, in tema di reati edilizi con l'acquisizione al patrimonio della PA dell'immobile abusivo viene meno l'interesse alla revoca o alla sospensione dell'ordine di demolizione da parte del precedente proprietario, ormai terzo estraneo alle vicende giuridiche dell'immobile.

Come avviene l'acquisizione al bene del patrimonio del comune?

La Cassazione ricorda anche che l’acquisizione del bene al patrimonio del Comune avviene in maniera automatica, senza necessità di formale provvedimento dell'ente: “L'ingiustificata inottemperanza all'ordine di demolizione dell'opera abusiva ed alla rimessione in pristino dello stato dei luoghi, entro novanta giorni dalla notifica dell'ingiunzione a demolire emessa dall'Autorità amministrativa, determina l'automatica acquisizione gratuita al patrimonio comunale dell'opera e dell’area pertinente, indipendentemente dal fatto che l'ingiunzione contenga una puntuale indicazione delle aree eventualmente destinate a passare nel patrimonio comunale; ne deriva che, anche in caso di mancata indicazione di tali aree, l'indagato per il reato edilizio, oramai privo della disponibilità giuridica del bene, non è legittimato a chiederne il dissequestro e la restituzione”.

Inottemperanza all'ordine di demolizione: conseguenze, acquisizione al patrimonio comunale, sanzione pecuniaria

L’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato ha fornito diversi e importanti chiarimenti sulla natura dell'illecito della mancata ottemperanza all'ordine di demolizione e sul connesso atto di acquisizione al patrimonio comunale.

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Fiscalizzazione dell'abuso: è impossibile in zona vincolata. Ecco perché

L'ordinanza rileva anche l'impossibilità, nella fattispecie, della definizione secondo la procedura di "fiscalizzazione" di cui all'art. 34 del dpr 380/2001, in quanto le opere sono realizzate in zona vincolata e del tutto sprovviste del titolo ("In tema di violazioni edilizie, la cd. procedura di fiscalizzazione dell'abuso di cui all'art. 34, comma 2, d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 - secondo la quale, per le opere eseguite in parziale difformità, quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte eseguita in conformità, il dirigente dell'ufficio preposto dispone, in luogo della demolizione, una sanzione ammnistrativa più elevata - non è mai applicabile alle opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, perché queste non possono essere mai essere ritenute "in parziale difformità", atteso che tutti gli interventi realizzati in tale zona eseguiti in difformità dal titolo abilitativo si considerano in variazione essenziale e, quindi, in difformità totale rispetto all’intervento autorizzato").

Sanatoria impossibile se manca l'autorizzazione sismica

In ultimo, ma non certo per ultimo, si ribadisce il principio secondo cui, in materia di vigilanza edilizia, il rispetto della cd. doppia cnformità urbanistica (rispetto del requisito della conformità delle opere sia alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al momento della presentazione della domanda di regolarizzazione), determinante ai fini del conseguimento dell'accertamento di conformità e, di conseguenza, del permesso di costruire in sanatoria ex art.36 del dpr 380/2001, è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica.

Sanatoria propria e sanatoria giurisprudenziale: senza autorizzazione sismica non c'è doppia conformità

Il requisito della doppia conformità urbanistico-edilizia per consentire la sanatoria di un'opera abusiva è da ritenersi escluso nel caso di edificazioni eseguite in assenza del preventivo ottenimento dell'autorizzazione sismica. Sono comunque illegittimi i provvedimenti di sanatoria "atipica" che prescindano dal requisito della doppia conformità.

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