Salva Casa: tutte le novità sulle tolleranze costruttive ed esecutive

Il Decreto Salva Casa ha operato notevoli cambiamenti in materia di tolleranze costruttive ed esecutive, andando a cambiare le regole sulle tolleranze costruttive, oggi regolate dall'art.34-bis del Testo Unico Edilizia.

Il DL 69/2024 ha infatti incrementato in certi casi le percentuali tollerate, allargando il concetto di tolleranza costruttiva, estendendolo anche alle distanze legali e ai requisiti igienico sanitari.

Nelle recenti linee guida del MIT alle procedure operative del Decreto Salva Casa, sono stati forniti importanti chiarimenti in merito al perimetro e alle particolarità nei casi di applicazione delle nuove norme sulle tolleranze.

Tolleranze costruttive e DL Salva Casa: recap delle regole

Le tolleranze costruttive permettono di regolarizzare piccole variazioni dimensionali o esecutive che molto spesso si rilevano, consentendo di rientrare nella sfera dello stato legittimo dell'immobile.

L'art.34-bis prevede la possibilità di considerare tollerabili difformità costruttive minime rispetto al progetto autorizzato, purché non comportino modifiche significative in termini volumetrici, funzionali o di sicurezza.

In linea generale il limite di tolleranza costruttiva è fissato al 2%, ma il Salva Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ha aumentato le percentuali che oggi arrivano fino al 6%, in funzione della superficie utile.

Sono infatti state introdotte deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

Quindi:

• è rimasta immutata la regola che riteneva non rilevanti come illecito edilizio le difformità sussistenti tra l'opera realizzata e il progetto della stessa, ove le stesse si fossero mantenute entro la percentuale del 2%;
• è stata introdotta una disciplina valevole solo per gli interventi realizzati entro la data del 24 maggio 2024, caratterizzata da una progressione inversamente proporzionale delle soglie di tolleranza a seconda della superficie utile dell’unità immobiliare interessata dall’intervento (comma 1-bis).

Questo è, oggi, il nuovo regime delle tolleranze:

• 2% per superficie utile > 500 metri quadrati;
• 3% per superficie utile compresa tra 300 e 500 metri quadrati;
• 4% per superficie utile compresa tra 100 e 300 metri quadrati;
• 5% per superficie utile fino a 100 metri quadrati;
• 6% per superficie utile fino a 60 metri quadrati.

Ogni parametro ha il suo potenziale scostamento 'di favore'

Nelle linee guida, si chiarisce che nel caso in cui la difformità riguardi due distinti parametri (ad esempio, superficie coperta e altezza) e soltanto uno dei due superi la percentuale massima di scostamento indicata al comma 1-bis o al comma 1, le tipologie di difformità indicate dal legislatore non sono cumulative, ma alternative.

Quindi, la disposizione 'di favore' del comma 1-bis trova applicazione anche laddove ricorra anche una sola delle difformità indicate, nei limiti della soglia percentuale prevista dal legislatore.

Superficie utile: il calcolo corretto

Il MIT precisa che nel calcolo della superficie utile bisognerà, in ogni caso, tenere conto di quanto previsto dal titolo originario che ha abilitato la realizzazione dell'intervento, senza, quindi, considerare eventuali frazionamenti dell'immobile o dell'unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo (comma 1-ter, primo periodo).

In tal senso, si vuole evitare che, con l'esecuzione di frazionamenti, si possa determinare l'applicazione di percentuali più elevate di tolleranza, rendendo, quindi, irrilevanti situazioni che considerate nel complesso potrebbero invece portare a differenze notevoli con il progetto originario.

Questa regola vale solamente per il computo della superficie utile per gli interventi sottoposti al regime "speciale" valevole per le difformità realizzate fino alla data del 24 maggio 2024.

Distanze e requisiti igienico-sanitari: vale sempre il 2%

In relazione alle misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari, la soglia applicabile sarà sempre quella del 2%, sia nel caso in cui l'intervento sia stato realizzato prima del 24 maggio 2024, sia nel caso in cui si stato realizzato successivamente, atteso che la regola non ha rinviato alle tipologie di difformità ma agli scostamenti.

Attenzione poi al collegamento tra il comma 1-ter secondo periodo e le nuove regole operate dal Salva Casa e indicate all'art.24 commi 5-bis, 5-ter e 5-quater del Testo Unico Edilizia, in materia di agibilità, superfici e altezze minime.

Nello specifico, chiarisce il MIT, si deve operare una distinzione sulla base delle misure minime in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari operanti al momento di redazione del progetto.

Con particolare riferimento agli edifici esistenti:

• a) se il progetto è stato redatto dopo il 28 luglio 2024, lo stesso potrà tenere conto delle nuove misure minime di cui all’articolo 24, commi 5-bis e ss. Di conseguenza, la soglia del 2 per cento verrà computata sui nuovi parametri;
• b) se, al contrario, il progetto è stato redatto alla luce dei parametri previgenti al 28 luglio 2024, la difformità di quanto realizzato dovrà essere sempre rapportata alle misure minime vigenti ratione temporis.

Tolleranze costruttive: ok senza autorizzazione paesaggistica

Gli interventi ricadenti nel regime delle tolleranze di cui al comma 1-bis non necessitano di autorizzazione paesaggistica, ove integrino interventi e opere ricomprese nell’allegato “A” del citato d.P.R. n. 31 del 2017 e nell’articolo 4 del medesimo articolato normativo.

Tolleranze esecutive: occhio alle zone vincolate

L'art. 34-bis comma 2 ha ampliato il novero delle tolleranze esecutive per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024: per questi, "costituiscono inoltre tolleranze esecutive ai sensi e nel rispetto delle condizioni di cui al comma 2 il minore dimensionamento dell'edificio, la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali, le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione".

Attenzione però perché se l'immobile è sottoposto a tutela ai sensi del decreto legislativo 42/2004 non potrà operare questo specifico regime delle tolleranze, dovendosi provvedere ad eventuali sanatorie mediante gli ordinari strumenti previsti dal TUE.

Tolleranze esecutive e costruttive: le disposizioni comuni

Il MIT evidenzia, in primis, come trattandosi di irregolarità non costituenti illecito edilizio, le tolleranze - sia costruttive che esecutive - non sono oggetto di un apposito procedimento di sanatoria, né tantomeno di condono.

Il comma 3 dell'art.34-bis prevede che il tecnico si limiti a dichiarare la sussistenza dei presupposti di tali tolleranze nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Il comma 3-bis, invece, ha introdotto una verifica in ordine all'incidenza sismica delle difformità rientranti in tolleranza.

Realizzazione dell'intervento: le prove

L'avenuta realizzazione dell'intervento si prova con la comunicazione di fine lavori ovvero nel caso in cui la dichiarazione di fine lavori non sia stata presentata in considerazione del titolo abilitante o della tipologia di intervento, la prova dell'epoca di realizzazione dell’intervento potrà essere fornita ricorrendo alla documentazione indicata dall'articolo 9-bis, comma 1-bis, del dpr 380/2001.

E' ovviamente a carico del privato la prova dell'avvenuta realizzazione dell'intervento entro la data del 24 maggio 2024.

Immobili in zona sismica: come funzionano le tolleranze e quale attestazione serve

Infine, si evidenzia che per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche che non siano classificate a bassa sismicità il tecnico dovrà attestare che gli interventi rientranti nelle soglie di tolleranza rispettino le prescrizioni delle norme per le costruzioni in zone sismiche poste dal Testo unico.

Questo è un apposito procedimento di verifica che è presupposto per la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis, comma 3.

L'attestazione, che si deve riferire al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell'intervento, deve essere corredata della documentazione tecnica sull'intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall'articolo 93, comma 3, del dpr 380/2001.

Attestazione e documentazione vanno poi inviate allo sportello unico per l'acquisizione "postuma" dell’autorizzazione sismica dell'ufficio tecnico regionale, oppure per l'esercizio delle modalità di controllo previste dalle Regioni ai sensi dell'articolo 94-bis, comma 5, del Testo unico per le difformità costituenti interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza sismica.

LE LINEE GUIDA DEL MIT SUL DL SALVA CASA SONO SCARICABILI IN ALLEGATO