Salva Casa: sanatoria semplificata possibile anche in zona vincolata

Sappiamo che il Decreto Salva Casa ha cambiato le regole della doppia conformità del Testo Unico Edilizia - accertamento di conformità - consentendo un procedimento più semplice per ottenere un permesso di costruire (o una SCIA) in sanatoria.

Il DL 69/2024 (legge 105/2024) ha infatti previsto una sanatoria semplificata dedicata esclusivamente a parziali difformità, opere realizzate in assenza di SCIA semplice e variazioni essenziali, tre tipologie che abbracciano un perimetro piuttosto esteso, anche se per gli abusi 'gravi' (ad esempio opere realizzate senza permesso di costruire) resta in vigore la 'vecchia' doppia conformità, quella dell'art.36 del Testo Unico Edilizia che peraltro non è attuabile nel caso di opere realizzate in zona vincolata, a differenza, come vedremo, della sanatoria semplificata del Salva Casa.

Lo spunto per ricordare le novità apportate in materia dal DL Salva Casa ce lo da la sentenza 5541/2024 del Tar Campania, inerente il ricorso contro la demolizione di alcune pretese opere edilizie realizzate senza titolo abilitativo e il diniego formatosi per silenzio sull’istanza di accertamento di conformità urbanistica ex art. 36 del dpr 380/2001.

Il caso: opere incompatibili con la destinazione agricola dell'area

Secondo il TAR, è infondata la censura con cui si sostiene che le opere sarebbe compatibili con la normativa urbanistica dell’area, e quindi potrebbero ottenere una sanatoria classica ex art.36 del Testo Unico Edilizia.

In realtà, come emerge chiaramente dalla descrizione degli abusi, si tratta di opere senza dubbio incompatibili con tale destinazione. Anche ammesso che all’epoca di realizzazione degli abusi trovasse applicazione – come preteso da parte ricorrente – l’art. 30 comma 6 della NTA, in forza del quale “Per le costruzioni destinate a laboratori artigianali si applicano le norme di cui all’art. 28 con la sola differenza che, in questa zona, è consentito l’intervento diretto”, è evidente che gli abusi realizzati non presentano alcun nesso con le necessità di un laboratorio artigianale, risultando palesemente funzionali ad esigenze di natura residenziale.

Accertamento di conformità classico: impossibile in zona vincolata. Ecco perchè

In aggiunta, il TAR segnala che:

• è il privato che domanda la sanatoria a dover dimostrare la cosiddetta doppia conformità delle opere è a carico del richiedente;
• per giurisprudenza costante, per ottenere la sanatoria di cui all’art. 36 del dpr 380/2001 è necessario dimostrare corrispondenza (o meno) dell'opera abusiva alle prescrizioni urbanistico-edilizie (e a quelle recate da normative speciali in ambito sanitario e/o paesaggistico) sia all'epoca di realizzazione dell'abuso sia a quella di presentazione dell'istanza ex art. 36;
• nel caso di specie è incontestato che il vincolo, al momento della proposizione della domanda, esisteva. Tanto ciò vero che, secondo altro orientamento giurisprudenziale, “La procedura di accertamento di conformità ex art. 36, d.P.R. n. 380/2001, sostanzialmente in sanatoria, è inapplicabile nel caso di opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesistico, secondo quanto espressamente previsto dall'art. 146 del d.l. n. 42/2004. Per le opere comportanti un aumento di volumetria, infatti, l'autorizzazione paesaggistica, la quale, poi, condiziona l'accertamento di conformità, non può essere rilasciata ex post dall'autorità preposta alla tutela del vincolo".

Quindi, in questo caso - abuso grave in zona vincolata - la sanatoria è impossibile.

PER APPROFONDIRE LEGGI ANCHE
Sanatoria edilizia: le nuove procedure per regolarizzare gli abusi dopo il Salva Casa

Abusi edilizi senza permesso di costruire: restano le vecchie regole

Torniamo un attimo sulle vecchie regole della sanatoria edilizia, quelle dell'art.36 dpr 380/2001.

Nel caso esaminato si tratta, infatti, di un abuso edilizio realizzato in assenza del permesso di costruire, per il quale anche oggi continua a valere la regola della doppia conformità classica ex art.36 dpr 380/2001.

Infatti, l'art.36 del Testo Unico Edilizia, richiede la doppia conformità classica per gli abusi edilizi gravi, cioè:

• assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire;
• assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto alla Super SCIA.

La sanatoria può essere richiesta e ottenuta, quindi, solamente se l'opera edilizia in questione abbia i requisiti della 'doppia conformità', cioè se sia conforme:

• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento della realizzazione;
• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento di presentazione dell'istanza.

Nel 'nostro' caso, non c'era conformità urbanistica dell'intervento 'prima' (incompatibile con la zona agricola) e per di più si trattava di abusi in zona vincolata.

Parziali difformità e variazioni essenziali: ok alla sanatoria semplificata

Ma allora quando scatta la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa? E di cosa si tratta?

Il DL 69/2024 ha inaserito nel Testo Unico Edilizia l'art.36-bis che contiene diverse novità: tra le altre, si stabilisce che per le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali, scatta la sanatoria semplificata. Basterà cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'prima' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento).

Tradotto sul caso di specie: se si fosse trattato di parziale difformità, la compatibilità con la zona agricola si sarebbe dovuta verificare solo 'ad oggi', e non 'a ieri', quando sarebbe bastata la conformità edilizia.

Infatti, la nuova "doppia conformità semplificata" rende la situazione notevolmente più accessibile: si dovrà quindi verificare il rispetto della disciplina edilizia del tempo (norme tecniche dell'epoca) e quella urbanistica attuale (molto probabilmente più permissiva). 

Quindi, si può ottenere il permesso di costruire in sanatoria e presentare la SCIA se l'intervento è conforme:

• alla disciplina urbanistica al momento della presentazione della domanda;
• alla disciplina edilizia al momento di realizzazione dell'intervento.

Zona vincolata: no problem, ci pensa il Salva Casa

L'ultima osservazione, ma molto importante, è relativa agli abusi edilizi realizzati in zona vincolata.

Il comma 4 dell'art.36-bis del Testo Unico edilizio dispone che "qualora gli interventi di cui al comma 1 siano eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica, il dirigente o il responsabile dell'ufficio richiede all'autorità preposta alla gestione del vincolo apposito parere vincolante in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento, anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l'aumento di quelli legittimamente realizzati".

Quindi, è possibile la sanatoria semplficata del DL Salva Casa in zona vincolata, a differenza del vecchio regime.

Operativamente parlando, "L'autorità competente si pronuncia sulla domanda entro il termine perentorio di centottanta giorni, previo parere vincolante della soprintendenza da rendersi entro il termine perentorio di novanta giorni. Se i pareri non sono resi entro i termini di cui al secondo periodo, si intende formato il silenzio-assenso e il dirigente o responsabile dell'ufficio provvede autonomamente".

Attenzione al finale: "Le disposizioni del presente comma si applicano anche nei casi in cui gli interventi di cui al comma 1 risultino incompatibili con il vincolo paesaggistico apposto in data successiva alla loro realizzazione".

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO.