Salva Casa: quando il certificato di agibilità porta alla sanatoria delle parziali difformità

Tra le varie possibilità di sanatoria inserite dal Decreto Salva Casa ce n'è una particolare, ma molto importante, che è normata nello specifico dall'art.34-ter comma 4 del Testo Unico Edilizia e collega il certificato di agibilità alle parziali difformità dal titolo abilitativo, 'inserendole' tra gli scostamenti soggetti alla disciplina delle tolleranze costruttive.

Le linee guida ufficiali del MIT per l'operatività del DL 69/2024, emanate di recente, chiariscono la portata di questo tipo di sanatoria che ha un potenziale di applicazione molto vasto, anche se di fatto è racchiusa in un solo comma del dpr 380/2001.

Per la prima volta, di fatto, si assegna al certificato di agibilità una valenza edilizia (cioè una 'dimostrazione' di stato legittimo), quando secondo tradizionale giurisprudenza esso non può mai attestare la conformità urbanistica.

Agibilità e sanatoria delle parziali difformità: la norma

L'art.34-ter comma 4 dispone che "Le parziali difformità, realizzate durante l'esecuzione dei lavori oggetto di un titolo abilitativo, accertate all'esito di sopralluogo o ispezione dai funzionari incaricati di effettuare verifiche di conformità edilizia, rispetto alle quali non sia seguito un ordine di demolizione o di riduzione in pristino e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità nelle forme previste dalla legge, non annullabile ai sensi dell'articolo 21-nonies della legge 7 agosto 1990, n. 241, sono soggette, in deroga a quanto previsto dall'articolo 34, alla disciplina delle tolleranze costruttive di cui all'articolo 34-bis".

Titolo edilizio: vale per qualsiasi momento di rilascio

Il MIT in primis chiarisce che, a differenza di quanto previsto per le varianti ante 1977, in questo caso non è riprodotto il presupposto relativo al rilascio del titolo in data antecedente all'entrata in vigore della legge 10/1977 (30 gennaio 1977).

La regolarizzazione opera quindi per interventi realizzati durante l'esecuzione di lavori oggetto di titolo abilitativo rilasciato anche successivamente all'entrata in vigore della Legge Bucalossi.

Parziali difformità in sede di sopralluogo comunale: come si accertano?

Una parte determinante per ottenere la regolarizzazione tramite inserimento nelle tolleranze costruttive è rappresentata, quindi, dal sopralluogo con accertamenti e ispezioni degli organi preposti (ufficio tecnico comunale, Polizia Locale).

Per la sussistenza della parziale difformità - precisa il MIT - è sufficiente che gli accertamenti in sede di sopralluogo o ispezione si siano limitati ad una generica o generale constatazione sulle difformità.

In merito agli esempi di sopralluogo, si cita l'esempio del rilascio del certificato di abitabilità da parte del Sindaco previo sopralluogo dell'ufficiale sanitario o dell'ingegnere delegato, che era diretto a riscontrare la conformità dell'opera, la sussistenza di muri prosciugati e l'assenza di causa di insalubrità (articolo 221 del R.D. n. 1265 del1934).

Occorre, nello specifico, che tali accertamenti abbiano constatato la sussistenza di parziali difformità: non c'è però bisogno che si sia trattato di ispezioni minuziose, in quanto si ritiene che anche ove tali accertamenti si siano limitati ad una generica o generale constatazione sulle difformità (effettuata anche mediante la mera apposizione di rilievi rappresentativi delle stesse sul progetto, come spesso riscontrato nella prassi) possa, comunque, trovare applicazione la disposizione in esame.

Certificato di agibilità 'sanante': le caratteristiche

Importante: il certificato/dichiarazione di agibilità non deve essere suscettibile di annullamento in autotutela ex art. 21-nonies della legge 241/1990 (con conseguente necessità di verifica di tutti i presupposti di tale disposizione).

Inoltre, per l'operatività della disposizione, il certificato di agibilità non può limitarsi a riportare la sussistenza di difformità edilizie che devono essere accertate nei verbali di sopralluogo o ispezione.

Non è comunque indispensabile che il certificato richiami il sopralluogo o l'ispezione, nei casi in cui dalla documentazione relativa al procedimento possa, comunque, evincersi che il certificato sia stato redatto tenendo conto dell'esito di tale accertamento.

Tolleranze e sanatoria: i collegamenti

Infine, il MIT chiarisce che la parziale difformità in esame non dovrà essere oggetto di un procedimento amministrativo di sanatoria, applicandosi il regime delle tolleranze di cui all'articolo 34-bis.

Troveranno quindi applicazione le regole specifiche sulle tolleranze, incluse quelle di unità imoobiliare situate in zona sismica.

LE LINEE GUIDA DEL MIT SUL SALVA CASA SONO SCARICABILI IN ALLEGATO