Salva Casa: le regole per sanatoria semplificata e SCIA in sanatoria

La nuova sanatoria semplificata dell'art.36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Decreto Salva Casa (69/2024, convertito in legge 105/2024) si può applicare per le SCIA (ma anche per i permessi di costruire) in sanatoria presentate dopo il 30 maggio 2024, cioè la data di entrata in vigore del primo testo del DL Salva Casa. Per le istanze precedenti, fa fede la 'vecchia regola' della doppia conformità, quella piena.

Lo ha chiarito, anche se non per primo, il Consiglio di Stato nella comunque interessante sentenza 1396/2025, relativa a una SCIA in sanatoria presentata da un'azienda per alcuni interventi edilizi abusivi, sui quali si era fermato il silenzio-inadempimento del comune.

Le due sanatorie e le regole del Salva Casa

La differenza tra l'art.36 e l'art.36 bis del dpr 380/2001 è rappresentata dal fatto che il primo riguarda la sanatoria ordinaria, applicabile anche prima del Salva Casa, ma che dopo l'avvento del DL 69/2024 continua ad applicarsi agli abusi edilizi maggiori, cioè quelli realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso.

Doppia conformità classica significa che l'intervento edilizio per il quale si chiede la realizzazione deve essere conforme ai requisiti edilizi ed urbanistici sia al momento della realizzazione dello stesso che al momento della richiesta di sanatoria.

Scatta, invece, la possibilità di rientrare nella sanatoria semplificata ex art.36 bis in caso di:

• parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA;
• assenza o difformità dalla SCIA;
• variazioni essenziali ex art.32 TUE.

Per questi casi, è possibile procedere alla regolarizzazione, ovviamente pagando l'oblazione, se gli interventi sono conformi alle regole edilizie al momento della realizzazione (regolamenti edilizi, NTC, normativa sismica) e urbanistiche al momento della presentazione dell'istanza (strumenti urbanistici comunali).

Sanatoria semplificata: esclusa per istanze post 30 maggio 2024, niente retroattività

Il Consiglio di Stato osserva che deve, in primo luogo, escludersi l’applicabilità dello ius superveniens costituito dall’art. 36 bis d.P.R. 380/2001, introdotto dal DL 69/2024 (convertito con modificazioni dalla legge 105/2024), come preteso da parte ricorrente.

La disposizione da ultimo citata è entrata in vigore il 30 maggio 2024, ossia in data largamente successiva a quella di presentazione della SCIA in sanatoria oggetto dell’impugnato silenzio (22 gennaio 2024).

Non si rinviene nel testo del DL 69/2024 (né la ditta ricorrente ha indicato) alcuna disposizione transitoria intesa a consentire l’applicazione in via retroattiva della nuova disciplina alle istanze presentate prima della sua entrata in vigore, sicché, in difetto di un’espressa statuizione di retroattività, non può che trovare applicazione la regola generale sancita dall’art. 11 disp. prel. c.c.

Sanatoria semplificata e principio del tempus regit actum

In senso contrario all’invocata retroattività depone, quale logico corollario del principio tempus regit actum, il disposto dell’art. 3, comma 4, DL 69/2024 il quale esclude che la sanatoria presentata ai sensi dell’art. 36 bis d.P.R. 380/2001 fondi un diritto del privato alla ripetizione delle somme già versate a titolo di oblazione o di pagamento di sanzioni irrogate sulla base della normativa vigente alla data di entrata in vigore del decreto (sull’inapplicabilità in via retroattiva del d.l. 69/2024, cfr. Cons. Stato sez. II, n. 10076 del 2024 e Corte cost. n. 124 del 2024 la quale ha chiarito che la novella “non ha inteso superare il requisito della cosiddetta “doppia conformità”, ma ne ha circoscritto l’ambito di applicazione agli abusi edilizi di maggiore gravità”).

SCIA: silenzio assenso o inadempimento?

Inoltre, Palazzo Spada afferma che:

• il silenzio del comune sulla SCIA in sanatoria non vale come silenzio assenso, ma come silenzio inadempimento. Il privato potrà quindi agire in giudizio per avere una risposta;
• il comune deve pronunciarsi sull’istanza di SCIA in sanatoria, con verifica dell’effettiva legittimità dell’intervento edilizio.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO