Salva Casa: le Regioni in cui è possibile il recupero dei sottotetti con deroga sulle distanze

Sappiamo che il Decreto Salva Casa è intervenuto 'pesantemente' in materia di sottotetti, andando a incidere sull'art.2-bis comma 1-quater (nuovo) del Testo Unico Edilizia, per incentivare l'ampliamento dell'offerta abitativa nel nostro Paese.

Nello specifico, il DL 69/2024 consente, a determinate condizioni, il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.

Recupero dei sottotetti: come funzionava prima?

Fino all'entrata in vigore della legge di conversione del DL Salva Casa (28 luglio 2024), per gli interventi di recupero del sottotetto inquadrati come ristrutturazioni edilizie, era sempre obbligatorio rispettare la distanza minima di 10 metri.

Tale regola è stata peraltro oggetto di svariati richiami da parte della giustizia amministrativa, che ha sempre sottolineato l'esigenza di rispettare il limite quando si trattava di un intervento di recupero del sottotetto.

Quindi, il recupero del sottotetto con trasformazione del medesimo in locali a uso abitativo, fino al 28 luglio 2024, doveva rispettare le regole sulle distanze tra costruzioni ex art.9 del DM 1444/1968, anche se si trattava di due abitazioni facenti parte dello stesso stabile.

Recupero del sottotetto in deroga alle distanze: le nuove possibilità

L'art.2-bis comma 1-quater del dpr 380/2001 dispone che, "Al fine di incentivare l'ampliamento dell'offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, gli interventi di recupero dei sottotetti sono comunque consentiti, nei limiti e secondo le procedure previsti dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, a condizione che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all'epoca della realizzazione dell'edificio, che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all'area del sottotetto, come delimitata dalle pareti perimetrali, e che sia rispettata l'altezza massima dell'edificio assentita dal titolo che ne ha previsto la costruzione. Resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli".

Una semplificazione non da poco, anche se i richiami alle norme regionali imponevano un chiarimento che è puntualmente arivato con le linee guida del MIT al DL Salva Casa.

Se, quindi, l'intervento è un cambio di destinazione d'uso ad esempio da magazzino ad abitazione con semplici opere interne, oppure una piccola ristrutturazione della copertura, non sarà necessario rispettare il limite dei 10 metri.

Salva Casa: norma di favore solo nelle Regioni che hanno regolamentato

Il MIT sottolinea che la semplificazione del DL Salva Casa in materia di sottotetti è valida solo nelle regioni che sono intervenute con proprie disposizioni a regolare gli interventi di recupero dei sottotetti.

Deve cioè esistere una norma regionale che definisca le condizioni che consentano tale recupero (e.g. in tema di definizione di sottotetto, condizioni per la realizzazione degli interventi, disciplina del rapporto aeroilluminante).

Non si tratta, quindi, di una vera e propria liberalizzazione generalizzata ma di un "quadro regolatorio minimo di condizioni necessarie per considerare ammissibili gli interventi di recupero dei sottotetti, quando questi non consentono il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, derogabile in presenza di leggi regionali più favorevoli".

Tutte le Regioni dove vale la semplificazione

Il MIT aggiunge che numerose Regioni si sono dotate di disposizioni sul recupero a scopo abitativo dei sottotetti.

In relazione a queste, quindi, si potrà applicare la semplificazione del Decreto Salva Casa: non conta la data di emanazione della disposizione regionale, che può essere precedente o successiva, in quanto è determinante l'esistenza di una disciplina legislativa regionale che disciplini le modalità di recupero dei sottotetti, individuando le relative procedure e i criteri.

In quelle regioni che, invece, non si sono ancora dotate di tale disciplina, la regola non vale, almeno fino a quando non legifereranno in tal senso.

In merito a quali Regioni abbiano attualmente delle regole sul recupero dei sottotetti, e dove quindi possano valere le semplificazioni del Salva Casa, possiamo rifarci al prezioso dossier ANCE del giugno 2024 (scaricabile in allegato) che riporta tutte le norme attualmente vigenti.

In pratica, scopriamo che prevedono regole specifiche queste regioni: Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Emilia-Romagna, Friuli Venezia Giulia, Lazio Liguria, Lombardia, Marche, Molise, Piemonte, Puglia, Sardegna, Sicilia, Toscana, Umbria, Veneto.

LE LINEE GUIDA DEL MIT E IL DOSSIER ANCE SULLE NORME REGIONALI SONO SCARICABILI IN ALLEGATO.