Salva Casa: le linee guida ufficiali sulla nuova sanatoria semplificata
Pubblicato il documento integrale con tutti i chiarimenti operativi per gli uffici tecnici dei comuni e anche per i professionisti che devono pesentare le istanze di sanatoria semplificata: delucidazioni su tolleranze costruttive, stato legittimo, cambi di destinazione d'uso, sottotetti, parziali difformità, sanzioni, fiscalizzazioni.
Dopo le anticipazioni di martedì 28 gennaio, che avevano comunque fornito alcuni chiarimenti importanti ad operatori comunali e professionisti tecnici, ecco il documento integrale con le linee guida al Decreto Salva Casa, 42 pagine con chiarimenti su tutti gli aspetti, dallo stato legittimo alla sanatoria semplificata, dalle tolleranze costruttive ai cambi di destinazione d'uso, dai sottotetti al certificato di agibilità.
Per i dettagli, rimandiamo al documento integrale, scaricabile in fondo all'articolo, riepilogando solo alcune delle parti di sicuro interesse.
Le linee guida
Il documento è articolato in quattro sezioni:
- questioni afferenti allo stato legittimo degli immobili;
- modifiche in tema di mutamento della destinazione d’uso;
- nuove procedure di regolarizzazione delle difformità edilizie;
-
disposizioni afferenti all'adeguamento degli standard
edilizi.
Stato legittimo: verifica della legittimità dei titoli pregressi
La verifica della legittimità dei titoli pregressi da parte dell’amministrazione
competente può essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo
titolo edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare siano stati
indicati gli estremi dei titoli pregressi sulla base del presupposto che, in sede di
rilascio di ciascun titolo, l’Amministrazione è chiamata a verificare puntualmente, in base alla documentazione tecnica fornita dal richiedente, eventuali situazioni di difformità che ostano al rilascio dello stesso.
Stato legittimo: prova degli interventi regolarizzati con pagamento di una sanzione
Per quel che riguarda la prova degli interventi regolarizzati mediante pagamento di una sanzione, l'operatore comunale potrà farlo mediante gli estremi o della ricevuta del pagamento della sanzione, come previsto dalla modulistica.
Fiscalizzazioni e dichiarazioni sulle tolleranze: come concorrono a provare lo stato legittimo?
Il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6 (cd. fiscalizzazioni) e le dichiarazioni sulle tolleranze di cui all'art.34 concorrono alla dimostrazione dello stato legittimo.
Ne deriva che a seguito delle modifiche introdotte dal DL Salva Casa le difformità oggetto di fiscalizzazione o rientranti nella disciplina sulle tolleranze potranno essere considerate pienamente sanate anche ai fini della dimostrazione dello stato legittimo attraverso la mera esibizione delle predette attestazioni.
Cambi di destinazione d'uso
Le linee guida forniscono grafici e tabelle semplificative per 'capire' il cambio di direzione operato dal Salva Casa, che ha semplificato tutti i tipi di cambi di destinazione d'uso, compresi quelli urbanisticamente rilevanti (mutamenti d'uso verticali).
Si evidenzia, in merito, che le “condizioni” menzionate all’articolo 23-ter, commi 1-bis, 1-ter e 1-quater, dovranno risolversi in criteri oggettivi e non discriminatori, tali, quindi, da non imporre arbitrarie limitazioni o restrizioni.
Tali condizioni, peraltro, potranno riferirsi ai soli aspetti concernenti il mutamento di destinazione d’uso e non anche alle modalità di realizzazione degli interventi nelle ipotesi di esecuzione di opere edilizie contestuale al mutamento stesso.
La parte interessante è però quella relativa ai titoli edilizi. Si chiarisce che:
- con cambio d'uso in assenza di interventi, con interventi assentibili in edilizia libera, con interventi soggetti a CILA e anche con interventi soggetti a SCIA, il titolo necessario per il mutamento d'uso è la SCIA;
- con cambio d'uso con interventi soggetti a SCIA alternativa al permesso di costruire, il titolo necessario è la SCIA alternativa;
- con cambio d'uso con interventi soggetti a permesso di costruire, il titolo necessario è il permesso di costruire.
Per gli atri casi, si demanda alla legge regionale l'individuazione del titolo necessario. E' fatta in ogni caso salva la possibilità, per le regioni, di prevdedere livelli ulteriori di semplificazione, anche in relazione ai titoli richiesti per il cambio d'uso.
Tolleranze costruttive
Si rimanda alla lettura del documento integrale vista la delicatezza dell'argomento.
Il MIT chiarisce che le tipologie di difformità indicate dal legislatore non siano cumulative, ma alternative.
In ogni caso, il privato presenta una singola istanza per la sanatoria al comune, il quale poi invierà la domanda di accertamento di compatibilità paesaggistica in sanatoria agli enti deputati a fornire tale tipo di 'lasciapassare', "anche nel caso in cui la difformità abbia determinato aumenti di volumi e superfici".
Varianti edilizie ante 1977
Gli interventi realizzati come varianti che costituiscono parziali difformità devono essere stati eseguiti nell’ambito degli interventi riconducibili ad un titolo rilasciato prima dell’entrata in vigore della legge n. 10 del 1977.
Da ciò consegue che gli stessi possono essere stati realizzati anche in data successiva al 30 gennaio 1977, purché entro i limiti di validità temporale del titolo che permettono di caratterizzare gli interventi come variante.
Pertanto, ai fini dell’accertamento dei presupposti per l’applicabilità del regime prefigurato dall’articolo 34-ter, occorrerà indicare l’epoca di realizzazione della variante, al fine di poterla ricondurre alla validità temporale del titolo abilitativo rilasciato ante ’77 cui essa si riferisce.
La prova dell’epoca di realizzazione delle varianti può essere fornita:
- in via generale, mediante la documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo, del Testo unico;
- nei casi in cui sia impossibile accertare l’epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione sopra indicata, mediante attestazione della data di realizzazione da parte del tecnico incaricato con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità.
Sanatoria semplificata e unitaria
È possibile presentare, unitamente all’istanza di sanatoria, ulteriori istanze ad essa connesse.
Infatti, ad esempio, nel caso di sanatoria di un intervento a cui sia connessa un’istanza di mutamento di destinazione d’uso ex articolo 23-ter, condizionata alla sanatoria, l’istanza potrà essere unitaria e presentata allo Sportello unico per le (pur diverse) valutazioni che occorrono per ritenere l’intervento suscettibile di sanatoria e per assentire, altresì, il cambio di destinazione d’uso.
La nuova sanatoria dell'art.36-bis è dedicata a parziali difformità rispetto al permesso o alla SCIA, assenza di SCIA, variazioni essenziali. Richiede la conformità edilizia al momento della realizzazione dell'opera e quella urbanistica al momento di presentazione dell'istanza.
Il rilascio del titolo in sanatoria può essere condizionato, da parte dell'ufficio cumunale:
- alla realizzazione, indicata d’ufficio, anche su proposta del tecnico abilitato nell’ambito della presentazione dell’istanza, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza;
- b) alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi dell’articolo 36-bis e che precluderebbero il rilascio o la formazione del titolo.
Importante: la richiesta di permesso di costruire e la SCIA in sanatoria devono essere accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesta le necessarie conformità. Per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell'intervento.
Il pagamento delle sanzioni
Il pagamento delle sanzioni si articola di regola in due fasi:
- il pagamento del contributo dovuto, a titolo di anticipazione dell’oblazione, ai fini della presentazione della richiesta di rilascio di titoli in sanatoria (si rinvia, sul punto, all’apposita modulistica in fase di definizione). A seconda della modulistica di riferimento, tale contributo può essere individuato nel minimo edittale ovvero in un valore autonomamente stabilito dal richiedente (va infatti evidenziato che ai sensi dell’articolo 36-bis, comma 5 il pagamento delle oblazioni è presupposto per l’efficacia del titolo);
- il pagamento del conguaglio risultante dalla differenza del valore dell’oblazione, determinato dall’amministrazione competente, e il valore del contributo già versato.
LE LINEE GUIDA INTEGRALI DEL MIT AL DL SALVA CASA SONO SCARICABILI IN ALLEGATO
Abuso Edilizio
L'abuso edilizio rappresenta la realizzazione di opere senza permessi o in contrasto con le concessioni esistenti, spaziando da costruzioni non autorizzate ad ampliamenti e modifiche illegali. Questo comporta rischi di sanzioni e demolizioni, oltre a compromettere la sicurezza e l’ordine urbano. Regolarizzare tali abusi richiede conformità alle normative urbanistiche, essenziale per la legalità e il valore immobiliare.
Edilizia
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Salva Casa
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T.U. Edilizia
Il D.P.R. 380/2001 (più conosciuto come Testo unico per l'edilizia) definisce le regole fondamentali da seguire in ambito edilizio.
Titoli Abilitativi
In questa area troverai tutte ultime novità sulle normative e sulle sentenze relative ai titoli abilitativi per realizzare interventi di nuova costruzione o su edifici esistenti.
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Con questo Topic "Urbanistica" raccogliamo tutte le news e gli approfondimenti che sono collegati a questo termine, sia come disciplina, che come aggettivo. Progettazione e programmazione urbanistica, gestione dello sviluppo delle città e dei territori e normativa inerente al tema.
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