Salva Casa: la sanatoria semplificata non è retroattiva

L'accertamento di conformità semplificato del Decreto Salva Casa, sia che porti a un permesso di costruire o a una SCIA in sanatoria in virtù di quanto previsto dall'art.36-bis del Testo Unico Edilizia, non si può applicare a istanze presentate prima dell'entrata in vigore del DL 69/2024, ovverosia prima del 30 maggio 2024.

Quindi, ok per le istanze post 30 maggio 2024, ma per quelle precedenti si resta con l'accertamento di conformità classico (cioè conformità dell'abuso alle regole urbanistiche ed edilizie sia al momento di realizzazione dell'opera che alla data della presentazione della richiesta di sanatoria).

Abuso edilizio parziale: quale sanatoria si applica?

E' piuttosto importante quanto affermato dal Consiglio di Stato nella sentenza 1394/2025 del 19 febbraio, che quindi cristallizza la non retroattività della norma.

L’oggetto del giudizio del caso di specie è la domanda di accertamento dell'illegittimità del silenzio inadempimento o eventualmente del silenzio rifiuto serbato da un comune sulla SCIA in sanatoria presentata in data 22 gennaio 2024 da una ditta per "lavori di costruzione di un complesso per lo stazionamento e la crescita di trote con relativo alloggio di servizio per il proprietario conduttore e un piccolo locale per deposito attrezzi e mangimi (1° abuso) e locale per commercio dei prodotti ittici, con annessi servizi igienici".

Il TAR competente (Campania):

• ha ritenuto inapplicabile lo ius superveniens costituito dalla fattispecie di silenzio assenso di cui all'art. 36-bis dpr 380/2001, introdotto dall’art. 1, comma 1, lett. h) d.l. 69/2024 conv. dalla l. 105/2024;
• ha ritenuto che il silenzio serbato sulla SCIA ex art. 37 T.U. Edilizia abbia natura di silenzio inadempimento.

Da qui è scattato il ricorso della ditta, che sugli abusi sopracitati avrebbe voluto vedersi riconoscere gli effetti della nuova sanatoria semplificata - che prevede anche la formazione per silenzio assenso in caso di inerzia del comune - introdotta dal DL 69/2024.

La sanatoria del Salva Casa non è retroattiva

Palazzo Spada conferma quanto statuito del TAR: si esclude quindi l'applicabilità dello ius superveniens costituito dall'art.36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Decreto Salva Casa.

La novità della sanatoria 'semplificata' prevede, nello specifico, che per interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, per interventi in assenza di SCIA e per variazioni essenziali, si possa ottenere un titolo in sanatoria se l'abuso è conforme alle regole edilizie al momento della sua realizzazione e urbanistiche al momento della presentazione dell'istanza.

Il responsabile dell'Ufficio tecnico comunale si deve pronunciare con provvedimento espresso entro 45 giorni per il permesso e 30 giorni per la SCIA, decorsi i quali scatta la formazione del titolo per silenzio assenso.

Ma qusta nuova disposizione - continuano i giudici del Consiglio di Stato - è entrata in vigore il 30 maggio 2024, ossia in data largamente successiva a quella di presentazione della SCIA in sanatoria oggetto dell'impugnato silenzio (22 gennaio 2024).

Infatti, prosegue il Consiglio di Stato:

• non si rinviene nel testo del DL 69/2024 (né la ditta ricorrente ha indicato) alcuna disposizione transitoria intesa a consentire l'applicazione in via retroattiva della nuova disciplina alle istanze presentate prima della sua entrata in vigore, sicché, in difetto di un'espressa statuizione di retroattività, non può che trovare applicazione la regola generale sancita dall'art. 11 disp. prel. c.c.;
• in senso contrario all'invocata retroattività depone, quale logico corollario del principio tempus regit actum, il disposto dell'art. 3, comma 4, DL 69/2024 il quale esclude che la sanatoria presentata ai sensi dell’art. 36-bis d.P.R. 380/2001 fondi un diritto del privato alla ripetizione delle somme già versate a titolo di oblazione o di pagamento di sanzioni irrogate sulla base della normativa vigente alla data di entrata in vigore del decreto;
  tra l'altro, in merito all'inapplicabilità in via retroattiva del DL 69/2024, il Consiglio di Stato (10076/2024) e la Corte Costituzionale (124/2024) hanno chiarito che la novità “non ha inteso superare il requisito della cosiddetta “doppia conformità”, ma ne ha circoscritto l’ambito di applicazione agli abusi edilizi di maggiore gravità”).

SCIA in sanatoria: l'amministrazione deve pronunciarsi?

Infine, Palazzo Spada chiarisce anche che non si può formare il silenzio-assenso sull'istanza (SCIA) presentata, in quanto l'art.37 del dpr 380/2001 (nel testo vigente 'al tempo'), diversamente dall'art.36 (relativo al silenzio rigetto sull'istanza di permesso di costruire in sanatoria), non assegna al silenzio serbato dall'amministrazione alcun valore provvedimentale: di qui la necessaria qualificazione di esso quale silenzio inadempimento.

La stessa disposizione fa salva, peraltro, al comma 6, l'applicazione dell’accertamento di conformità di cui all'art. 36 TU Edilizia (e quindi del silenzio rigetto) “ove ne ricorrano i presupposti in relazione all'intervento realizzato”, ovvero laddove si tratti di interventi soggetti a permesso di costruire, insuscettibili di sanatoria ai sensi del comma 4 dell’art. 37.

Pur sussistendo, in linea generale, quindi, un obbligo dell'amministrazione di pronunciarsi sull’istanza di SCIA in sanatoria e una correlativa legittimazione del privato ad agire in giudizio a fronte del silenzio serbato dall’amministrazione ai sensi degli artt. 31 e 117 c.p.a., nel caso di specie l'evidente strumentalizzazione, posta in essere dalla ditta interessata, dell'istituto della sanatoria non consente di ravvisare né un obbligo di rispondere in capo all’amministrazione né un interesse legittimo ad ottenere una risposta in capo alla ditta ricorrente.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO