Salva Casa in G.U.: le novità di maggior interesse per il professionista tecnico

Approdato in Gazzetta Ufficiale sabato 27 luglio (Serie Generale n. 185) la legge di conversione in legge del DL 69/2024 “Disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica.”

Come sempre, a pag. 44 della medesima Gazzetta Ufficiale, è presente il Testo del decreto-legge 29 maggio 2024, n. 69, coordinato con la legge di conversione 24 luglio 2024, n. 105.

Vediamo le novità, a mio avviso, più rilevanti nella vita quotidiana del professionista.

I riferimenti normativi che utilizzerò sono quelli relativi al DPR 380/2001, così come modificati dal DL 69/2024.

Recupero sottotetti (art. 2, comma 1 quater)

La modifica consente il recupero dei sottotetti esistenti, in deroga alle distanze minime, tra edifici e dai confini di proprietà, vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio.

La modifica però è soggetta ad una condizione ben precisa: non devono essere apportate modifiche all’area del sottotetto, in forma e superficie, nel rispetto dell’altezza massima dell’edificio.

La norma quindi consente, nel caso di recupero di sottotetti esistenti, la modifica del volume del sottotetto (così come è oggi è disciplinato da alcune leggi regionali), modificando l’altezza ma non l’area di impronta del sottotetto esistente, nel rispetto però dell’altezza dei fabbricati, fino all’altezza massima prevista dalle norme vigenti al momento della realizzazione dell’edificio stesso.

Come verrà stabilita l’altezza massima degli immobili per cui non è reperibile il titolo abilitativo o realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, per dirla con il comma 1 bis dell'articolo 9 bis?

Stato legittimo (artt. 9, comma 1 bis e 34bis, comma 1bis)

Gli art 9, comma 1 bis e 34bis, comma 1bis, introdotti dalla legge 120 / 2020, in piena pandemia COVID, hanno introdotto il concetto di Stato Legittimo di un immobile o dell’unità immobiliare, la cui attestazione ha semplificato molto, per immobili con lievi difformità rispetto al titolo abilitativo che ne ha legittimato la costruzione, sia la possibilità di presentare titoli abilitativi (eravamo agli albori del Superbonus 110%) che di procedere alla loro vendita (così come previsto dal comma 3 dell'art. 34 bis).

Una prima modifica (art. 9bis comma 1bis), a mio avviso chiarificatrice di tante situazioni registrate soprattutto nelle vicende Superbonus 110%, stabilisce che lo stato legittimo può riguardare l’intero edificio (limitatamente alle sole parti comuni, per la cui attestazione non rilevano le difformità insistenti sulle singole unità immobiliari) o le singole unità immobiliari (per la cui attestazione non rilevano le difformità insistenti sulle parti comuni dell’edificio).

Una seconda modifica (art. 9bis comma 1bis) chiarisce inoltre che nel caso in cui non sia disponibile, per varie ragioni, il titolo abilitativo originario, l’attestazione di stato legittimo si può riferire al titolo abilitativo relativo all’ultimo intervento che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che “l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi”.

Quindi tutta la portata di questa modifica si scarica sulle spalle degli Uffici Tecnici Comunali che devono attestare in maniera esplicita la legittimità dei titoli pregressi, non solo nel permesso di costruire ma anche in presenza di una SCIA o di una CILA?

Una terza modifica (art. 34bis comma 1bis) modifica invece il limite quantitativo entro il quale non si determina violazione edilizia, limitatamente agli interventi realizzati entro il 24 maggio, e precisa che la deroga, nelle quantità indicate, si applica anche ai requisiti igienico sanitari (ad esempio il limite da verificare nei rapporti illuminanti, normalmente pari ad 1/8, scende, con una riduzione del 6 per cento, a 1/8,51).

Ricordo anche, in questa sede, che una tolleranza del 6 per cento su una cubatura, significa una tolleranza media sulle singole dimensioni (altezza, larghezza, lunghezza) di un valore poco inferiore al 2 per cento.

ATTENZIONE
Un’ultima, importate modifica, riguarda l’obbligo di inserire nell’attestazione di stato legittimo, il rispetto delle norme tecniche per le costruzioni in zona sismica vigenti al momento della realizzazione dell’intervento.

Mutamento delle destinazione d’uso (art. 23ter, comma 1) 

Un primo importante chiarimento, introdotto al comma 1, precisa che il mutamento di destinazioni d’uso di un immobile o di una singola unità immobiliare si considera senza opere se le opere da eseguire sono qualificate “attività edilizia libera” e precisamente indicate all’articolo 6.

Viene inoltre precisato, mutuando quanto introdotto da alcune normative regionali in tema di rigenerazione urbana, che il mutamento d’uso di singole unità immobiliari senza opere è sempre ammesso, nelle zone residenziali A, B o C, tra le categorie funzionali residenziale, turistico-ricettiva produttiva e direzionale e commerciale e non è assoggettato all’obbligo di reperimento di aree standard e parcheggi.

Viene previsto, in questi casi, il pagamento degli oneri di urbanizzazione secondaria e che il cambio di destinazione d'uso è soggetto alla SCIA.

Importante chiosa finale: “Le regioni adeguano la propria legislazione ai princìpi di cui al presente articolo, che trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le regioni medesime di prevedere livelli ulteriori di semplificazione”.

Agibilità (art. 24, commi 5bis, 5ter, 5quater)

La modifica consente di dichiarare agibile, asseverando la conformità delle opere al progetto, purché sia garantita l’adattabilità, locali con altezza minima di m. 2,40 e monolocali di superficie minima di 20 metri quadrati per una persona o di 28 metri quadrati per due persone, a condizione che tali circostanze si siano verificate in edifici sottoposti ad interventi di recupero edilizio o di miglioramento delle caratteristiche igienico sanitarie o che sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell’alloggio.

Non risulta valida, quindi, una simile attestazione di agibilità per immobili esistenti, che non siano inseriti in un progetto di recupero edilizio e miglioramento della condizioni igienico sanitarie, presentato o da presentare contestualmente.

Alienazione immobili abusivi (art. 31, comma 5)

Gli immobili abusivi, che risultano essere acquisiti gratuitamente dal Comune in assenza di demolizione da parte del proprietario, possono essere alienati con la precisazione che sia preclusa la partecipazione del responsabile dell’abuso alla procedura di alienazione e che il valore venale dell’immobile sia determinato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate tenendo conto dei costi per la rimozione delle opere abusive.

Una criticità è rappresentata che non si pongono limiti all’acquisizione da parte dei parenti di qualunque grado del responsabile dell’abuso.

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