Salva Casa in Campania, i chiarimenti della Regione

Salva Casa in Campania: chiarimenti della Regione sulle nuove regole

Il DL 29 maggio 2024, n. 69, noto come "Salva Casa" ha introdotto importanti novità in materia edilizia e urbanistica.

Numerosi sono stati i dubbi e le perplessità, soprattutto per la mancanza dei modelli ufficiali e di indicazioni operative e procedurali chiare e condivise.

La Regione Campania ha pubblicato la Circolare applicativa N. CI/2025/3 del 28 gennaio 2025, provando a fornire chiarimenti sulle modalità di applicazione delle nuove disposizioni nel contesto della normativa regionale vigente, anche per le numerose richieste pervenute da amministratori e professionisti.

I chiarimenti riguardano:

• applicazione delle disposizioni del Salva Casa nel contesto della legislazione regionale;
• applicazione del nuovo articolo 33 quater della Legge Campania 16/2004.

La Circolare prova a fornire indicazioni operative per garantire un’applicazione uniforme delle nuove norme in relazione alla legislazione regionale.

In questo articolo analizziamo le principali modifiche e il loro impatto sulla disciplina edilizia campana.

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE: Salva Casa: le linee guida ufficiali sulla nuova sanatoria semplificata

Diretta applicabilità delle norme

La Circolare chiarisce subito, come è ovvio che sia, che le nuove norme introdotte dal Salva Casa in modifica DPR 380/2001 sono direttamente applicabili sul territorio campano, in quanto contenenti norme di principio innovative, disciplinanti fattispecie non previste dalla legislazione regionale.

In particolare, si tratta di:

• art. 9 bis: stato legittimo
• art. 24: agibilità
• art. 31: assenza permesso, totale difformità, variazioni essenziali
• art. 34: parziale difformità
• art. 34 -bis: tolleranze costruttive
• art. 34 -ter: parziale difformità particolari
• art. 36: accertamento di conformità
• art. 36 -bis: accertamento di conformità semplificato
• art. 37: assenza o difformità SCIA.

Recupero dei sottotetti e Salva Casa in Campania

Il nuovo art. 2 bis del DPR 380/2001 introduce una deroga ai limiti di distanza tra edifici per gli interventi di recupero dei sottotetti e precisa che resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.

La normativa regionale prevede che:

• nei Comuni con Piano Strutturale Urbano (PSU), il recupero può essere destinato a usi:
  
  • residenziali,
  • terziari,
  • turistico-ricettivi,
  • commerciali;
• nei Comuni senza PSU, il recupero è consentito solo per uso abitativo (sottotetti esistenti alla data del 25 agosto 2022).

Gli interventi di recupero dei sottotetti sono classificati come ristrutturazione edilizia e richiedono una SCIA alternativa con pagamento di:

• contributo commisurato a:
  
  • oneri di urbanizzazione primaria e secondaria
  • costo di costruzione, calcolati sulla volumetria recuperata (tabelle per le opere di nuova costruzione)
• monetizzazione degli standard.

Ricordiamo che il recupero in Campania è consentito se:

• l'edificio non è destinato in tutto o in parte ad attività industriale produttiva;
• l'edificio è stato realizzato legittimamente;
• l'altezza media interna, calcolata dividendo il volume interno lordo per la superficie interna lorda, non è inferiore a metri 2,10. In caso di soffitto non orizzontale, l'altezza della parete minima non può essere inferiore a metri 1,40.

Edilizia libera e Salva Casa in Campania

Le norme di edilizia libera in Campania sono più permissive di quelle nazionali.

Il Salva Casa ha modificato il comma 1 art. 6 DPR 380/2001, inserendo, tra le attività eseguibili in regime di edilizia libera, anche:

• le VEPA in logge rientranti all'interno dell'edificio o di porticati, ad eccezione dei porticati gravati da diritti di uso pubblico;
• le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici (tende a pergola anche bioclimatiche).

Le regioni a statuto ordinario possono estendere la disciplina dell’articolo 6 a interventi edilizi ulteriori.

In Campania l’attività edilizia libera è disciplinata con:

• DPR 380/2001 (art. 6);
• Legge Regionale 13/2022 (art. 2, comma 2).

L’articolo 6 del DPR 380/2001 si applica integralmente.

In più la legge regionale n. 13/2022 aggiunge altri interventi edilizi da realizzare liberamente in Campania:

• il rifacimento parziale di tramezzi interni, anche con una diversa tipologia di materiali e senza variare la disposizione interna, qualora non riguardino le parti strutturali dell'edificio;
• le recinzioni in legno o metallo e i cancelli di ingresso;
• il recupero e il risanamento delle aree libere attraverso opere di rinaturalizzazione anche mediante movimenti di terra;
• il mutamento della destinazione d’uso non urbanisticamente rilevante senza opere, al di fuori delle zone A o di zone a esse assimilate dagli strumenti di pianificazione urbanistica comunale;
• l’installazione impianti solari fotovoltaici e termici sugli edifici, anche nelle zone A degli strumenti urbanistici comunali, o su strutture e manufatti fuori terra diversi dagli edifici.

Cambio destinazione d'uso in Campania dopo il Salva Casa

Secondo il DPR 380/2001 si considera il mutamento d’uso senza opere di un immobile o di una singola unità immobiliare che:

• non comporta l’esecuzione di interventi edilizi, oppure
• comporta la realizzazione di opere riconducibili alla attività edilizia libera.

Il mutamento d’uso urbanisticamente rilevante è quello che comporta l’assegnazione ad una diversa categoria funzionale, tra le 5 individuate. Il comma 1 bis consente il mutamento d’uso di una singola unità immobiliare all’interno della medesima categoria funzionale, nel rispetto di eventuali norme di settore e alle condizioni degli strumenti urbanistici comunali, ove esistenti.

Per gli immobili ricompresi nelle zone A), B) e C) (D.M. 1444/1968), per la singola unità immobiliare, il mutamento tra diverse categorie funzionali, se conforme alla destinazione prevalente nelle altre unità dello stesso edificio, è ammesso.

Nel caso di mutamento ai sensi del comma 1 ter, non vi è l’obbligo di dotazione di ulteriori aree né per servizi di interesse generale, né per parcheggi. Per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate, l’ultimo periodo specifica che il cambio di destinazione d’uso è disciplinato dalla legislazione regionale, che prevede i casi in cui gli strumenti urbanistici comunali possono individuare specifiche zone nelle quali le disposizioni dell’articolo 23 ter, co. da 1 ter a 1 quinquies, si applicano anche alle unità immobiliari poste al primo piano fuori terra o seminterrate.

Il nuovo comma 1 quinquies disciplina i titoli necessari per il mutamento d’uso di cui ai commi 1 bis e 1 ter, distinguendo tra mutamento senza opere, o con opere di edilizia libera, e mutamento con opere. - Infine, il novellato comma 3, al primo periodo, dispone che le regioni adeguano la propria legislazione ai principi di cui al presente articolo, che trovano in ogni caso applicazione diretta, fatta salva la possibilità per le regioni medesime di prevedere livelli ulteriori di semplificazione; mentre, al secondo periodo, consente il mutamento d’uso di un intero immobile, all’interno della stessa categoria funzionale, In Campania, la materia dei mutamenti d’uso è disciplinata con:

• DPR 380/2001 (art. 23 ter): mutamenti di destinazione d’uso per singole unità immobiliari;
• Legge Campania 19/2001 (art. 2, co. 5, 6, 7 e 8): disposizioni in materia di edilizia;
• Legge Campania 13/2022 (art. 2, co. 4 e 6): disposizioni in materia di urbanistica;
• Legge Campania 31/2021 (artt. 26 e 27): disposizioni di semplificazione in materia di urbanistica e edilizia.

Mutamento d'uso per singole unità immobiliari

Per il mutamento di destinazione d'uso di singole unità immobiliari, all’interno della stessa categoria funzionale, si fa riferimento all’articolo 23 ter, co. 1 quinquies, e quindi:

• in caso di mutamento senza opere, o con opere di edilizia libera, occorre la SCIA di cui all’art.19 della l. n. 241/1990;
• in caso di mutamento con opere, occorre il titolo richiesto per l’esecuzione delle opere necessarie al cambio d’uso, fermo restando che, per le opere riconducibili all'articolo 6 bis, si procede con SCIA, anziché con CILA.

Per il mutamento di destinazione d'uso di singole unità immobiliari, tra le diverse categorie funzionali di cui all’articolo 23 ter, co. 1, lettere a), a-bis), b) e c) del TUE, si fa riferimento al comma 1 quinquies del medesimo articolo, salvo quanto previsto dal comma 5 dell’articolo 2 della LR 19/2001 per il mutamento, senza opere, nell’ambito di categorie compatibili alle singole zone territoriali omogenee, che è liberamente attuabile.

Mutamento d'uso per intero immobile

Per il mutamento di destinazione d'uso di un intero immobile, all’interno della stessa categoria funzionale, si fa riferimento all’articolo 2, co. 6, della LR 13/2022 (SCIA alternativa a permesso di costruire), salve le ipotesi di cui all’articolo 2, commi 6, 7 e 8 della LR 19/2001, subordinate a permesso di costruire.

Per il mutamento di destinazione d'uso di un intero immobile, tra le diverse categorie funzionali (non disciplinata dal DPR 380), si applica integralmente la disciplina regionale e, quindi, l’articolo 2, co. 6, della LR 13/2022, fatte salve le ipotesi di cui ai commi 5, 6, 7 e 8 dell’articolo 2 della LR 19/2001.

Per il mutamento, con o senza opere, anche tra diverse categorie funzionali, che non genera incremento del fabbisogno degli standard urbanistici, si fa riferimento al comma 4 dell’articolo 2 della LR 13/2022. Questo tipo di mutamento è liberamente attuabile, in quanto urbanisticamente non rilevante in Campania (come confermato anche dall’articolo 27 della LR 31/2021).

Categoria rurale

Si evidenzia che il DPR 380/2001 non disciplina il mutamento di destinazione d’uso tra diverse categorie funzionali nel caso di categoria rurale, mentre, la LR 19/2001, all’articolo 2, co. 8, assoggetta a Permesso di Costruire il mutamento nelle zone agricole (zone E). 

  ..Continua la lettura nel PDF.