Salva Casa e stato legittimo con l'ultimo intervento edilizio: ecco come si dimostra

Tra le linee guida ufficiali del Decreto Salva Casa pubblicate dal MIT, è di sicuro interesse quella relativa allo stato legittimo dell'immobile, che sappiamo il DL 69/2024 ha letteralmente stravolto consentendo che la regolarità di un edificio si possa dimostrare con l'ultimo titolo edilizio che l'ha 'riguardato'.

Stato legittimo: cosa è cambiato col Salva Casa

Il DL 69/2024 (convertito in legge 105/2024) ha modificato l'art.9-bis comma 1-bis del Testo Unico Edilizia, che regolamenta lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare, per prevedere che lo stato legittimo:

• è rappresentato non più dalla coesistenza di quello stabilito dal primo titolo abilitativo (che ne ha previsto o legittimato la costruzione) e di quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, ma alternativamente da uno dei due, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali;
• è determinato dall'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, a condizione che il comune, in sede di rilascio dello stesso, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi.

I titoli edilizi che stabiliscono lo stato legittimo

Quali sono i titoli idonei a stabilire lo stato legittimo?

Nello specifico, quelli rilasciati o formati in applicazione:

• delle disposizioni recate dall'art.34-ter del TUE;
• delle norme sul permesso di costruire;
• delle norme che stabiliscono l'accertamento di conformità nelle ipotesi di parziale difformità (ex art. 36-bis del TUE);
• della disciplina sulla sanzione pecuniaria conseguente ad annullamento del permesso di costruire che realizza gli effetti del pdc in sanatoria (art.38 TUE).

Molto importante: il procedimento per la regolarizzazione delle varie difformità sanabili con il Decreto Salva Casa pagando un'ammenda, potrà contribuire - proprio tramite l'accertamento di conformità - a dimostrare lo stato legittimo dell'immobile.

Infine, può dimostrare lo stato legittimo anche la dichiarazione relativa alle tolleranze costruttive (art.34-bis TUE).

Stato legittimo: cosa va indicato nella modulistica relativa all'ultimo intervento

Arriviamo, quindi, alla modalità con la quale il comune potrà verificare la legittimità dei titoli pregressi.

Il MIT ha infatti chiarito, con una FAQ all'interno delle linee guida, che "la verifica dei titoli pregressi da parte degli uffici comunali potrà essere presunta qualora nella modulistica relativa all’ultimo intervento il cittadino abbia debitamente indicato gli estremi dei titoli pregressi".

In questo modo, ha aggiunto il Ministero nell'anteprima alle linee guida, viene "pienamente valorizzato il legittimo affidamento del cittadino rispetto all'operato della Pubblica amministrazione che, in occasione delle verifiche pregresse, non abbia mai rilevato motivi ostativi all'ottenimento dei titoli. Tale meccanismo potrà essere applicato sia ai titoli rilasciati dalla PA (come nel caso di un permesso di costruire), sia ai titoli formatisi in virtù di un silenzio assenso (come nel caso della SCIA)".

Ovviamente, l'amministrazione dovrà verificare puntualmente, in base alla documentazione tecnica fornita dal richiedente, eventuali situazioni di difformità che impediscono il rilascio dello stesso.

Un esempio pratico

Riportiamo l'esempio pratico - e senz'altro indicativo - che il MIT ha indicato nelle FAQ.