Salva Casa, costi quel che costi: tutte le sanzioni per ottenere la sanatoria

Quanto costa la nuova sanatoria del Decreto Salva Casa? Per le parziali difformità e le variazioni essenziali abbiamo dei riferimenti di 'range' ma non precisi, per le totali difformità - per le quali resta vigente la vecchia regola della doppia conformità urbanistica ed edilizia - la situazione è ancora più complessa perché il Salva Casa rimanda al Testo Unico Edilizia.

Questo sta creando qualche problema agli uffici tecnici comunali, anche perché di fatto sono proprio loro (definiti dal DL Salva Casa "responsabili del procedimento") a dover determinare la giusta sanzione.

Vediamo di fare un po' di chiarezza, anticipando che il Ministro Salvini ha già annunciato la preparazione di una sorta di 'vademecum' con dei prezzi di riferimento per i singoli interventi, anche se non è stata comunicata la data di realizzazione di tale 'listino', che comunque consentirebbe ai tecnici comunali un risparmio di lavoro notevole.

Doppia conformità: parte tutto da qui. I due casi

Abbiamo visto di recente come funziona la nuova sanatoria a pagamento degli abusi edilizi inserita nel nostro ordinamento dal Salva Casa.

Il particolare più importante è quello relativo al superamento della doppia conformità urbanistica - per come veniva concepita prima del DL 69/2024 -, che prevede, oggi, due tipologie di accertamento di conformità in sanatoria, e quindi due tipi di possibile sanatoria:

• a) per gli interventi eseguiti in assenza e totale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire continua a permanere l’attuale regime della doppia conformità urbanistica ed edilizia (previsioni di piano e normativa tecnica), ossia della necessità di rispettare la normativa prevista sia all'epoca della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda (articolo 36);
• b) per gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire nonché quelli realizzati in assenza o in difformità dalla Scia “semplice” di cui all’articolo 22 del TUE, scatta il
  superamento della doppia conformità, si prevede che è sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento (nuovo articolo 36-bis). Tali regole si applicano anche alle variazioni essenziali di cui all'articolo 32 del Testo Unico Edilizia.

PER APPROFONDIRE LEGGI ANCHE
Sanatoria edilizia: le nuove procedure per regolarizzare gli abusi dopo il Salva Casa

I costi della sanatoria semplificata

Per quel che riguarda il punto b) precedente, il rilascio del permesso e della SCIA in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, di una somma:

• a) pari al contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16, incrementato del 20 per cento, in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire nelle ipotesi di cui all'articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell'articolo 32. Se c'è doppia conformità piena, non c'è l'incremento del 20% di cui sopra;
• b) pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio, in una misura determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 e non superiore a 10.328 euro ove l'intervento sia eseguito in assenza o in difformità dalla SCIA nelle ipotesi di cui all'articolo 37 e in misura non inferiore a euro 516 e non superiore a euro 5.164, nei casi in cui l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Quindi questi sono i costi per regolarizzare irregolarità figlie di parziali difformità o assenza e difformità dalla SCIA nelle ipotesi dell'articolo 37).

La sanzione è comunque parametrata alla gravità dell'irregolarità e al valore aggiunto che l'immobile ha acquisito grazie alle opere realizzate ed è definita dal tecnico comunale responsabile del procedimento.

Ma per le totali difformità dal permesso di costruire 'come siamo messi'?

I costi della sanatoria classica

Questi non sono indicati dal decreto, che non ha toccato in tal senso l'articolo 36 che ci viene in soccorso: leggiamo infatti che per interventi realizzati in assenza dal permesso di costruire o in totale difformità dallo stesso o in assenza di SCIA nelle ipotesi di cui all'art.23 comma 01 o in totale difformità da essa, il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16.

Non abbiamo un 'listino' o una 'forchetta' sanzionatoria come per la sanatoria semplificata, in definitiva.

Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire e impossibilità di demolire

C'è un'altra 'nuova' sanzione che ha inserito il DL Salva Casa: si riferisce all'impossibilità di eseguire la demolizione di un abuso edilizio senza pregiudicare la parte eseguita in conformità.

In questo caso, il Salva Casa porta la sanzione dal doppio al triplo del costo di produzione e del valore venale.

Regolarizzazione delle varianti in corso d'opera prima del 1977

In caso di interventi realizzati come varianti in corso d'opera che costituiscono parziale difformità dal titolo, qualora lo stesso sia stato rilasciato prima dell'entrata in vigore della c.d. legge Bucalossi del 1977, è possibile ottenere la regolarizzazione tramite

• presentazione di una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA);
• e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma determinata ai sensi del comma 5 dell’articolo 36-bis (vedi sopra).

La richiesta di sanatoria

La richiesta per la sanatoria deve essere presentata al comune tramite un permesso di costruire o una SCIA in sanatoria accompagnata dalla dichiarazione del professionista abilitato che, sotto la sua responsabilità, attesta la conformità delle opere allenormative vigenti.

I tempi e il silenzio assenso

Il comune ha 45 giorni di tempo per esprimersi sui permessi di costruire in sanatoria e 30 per le SCIA in sanatoria, decorsi i quali scatta il silenzio-assenso.

Sanatoria condizionata

La sanatoria può essere 'condizionata' cioè subordinata all'esecuzione di eventuali interventi necessari per garantire la conformità alle normative tecniche, igienico-sanitarie e di sicurezza, come stabilito dal comune.