Salva Casa: come si regolarizzano le varianti ante 1977

Uno degli aspetti di sicuro interesse del Decreto Salva Casa è quello relativo alla possibilità di sanare (regolarizzare) gli interventi edilizi realizzati come varianti in epoca antendecedente alla legge 10/1977 (cd. Legge Bucalossi): infatti, tutte le varianti avvenute prima del 30 gennaio 1977 configurano, oggi, delle difformità edilizie, visto che prima di quella data non erano previste procedure di approvazione.

Le linee guida ufficiali del MIT sul Decreto Salva Casa forniscono quindi dei chiarimenti molto importante, sia a livello concettuale che operativo, per spiegare come è possibile 'sanare' questo tipo di interventi.

In pratica, la sanatoria sarà possibile per le varianti eseguite con un titolo abilitativo rilasciato prima del 30/1/1977, anche se poi le opere sono state realizzate successivamente.

Ma vediamo tutto nel dettaglio, anticipando che la procedura riguarda esclusivamente gli aspetti edilizi: se, quindi, l'intervento è realizzato in area paesaggistica o sismica, bisognerà coinvlgere le altre Autorità competenti per le prescritte autorizzazioni/nulla osta.

Varianti ante 1977: la situazione 'pre' Salva Casa

Prima dell'entrata in vigore della legge Bucalossi, non era disciplinata l'ipotesi di parziale difformità dal titolo, né erano regolate le varianti in corso d'opera, che, quindi, non venivano presentate.

Considerando il carattere 'risalente' del patrimonio edilizio italiano, l'art.34-ter commi 1,2 e 3 del Testo Unico Edilizia, introdotto dal DL Salva Casa, si prende in carico questa situazione e dispone una vera e propria procedura di regolarizzazione/sanatoria speciale.

Importante: gli interventi ricompresi nell'ambito applicativo del comma 1 sono regolarizzabili con le modalità di cui ai commi 2 e 3, ma devono essere "sentite le amministrazioni competenti secondo la normativa di settore".

Ok con titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977 ma realizzati successivamente

In primis, il MIT chiarisce che gli interventi realizzati in variante che costituiscono parziale difformità devono essere collegati a un titolo rilasciato prima del 30 gennaio 1977, ma possono essere stati eseguiti anche in data successiva, purché "entro i limiti di validità temporale del titolo che permettono di caratterizzare gli interventi come variante".

A livello operativo, quindi, bisognerà indicare l'epoca di realizzazione della variante, per ricondurla alla validità temporale del titolo ante 1977 a cui si riferisce.

Sanatoria: parziale difformità sì, tolleranze no

Un'altro chiarimento importante riguarda la qualificazione dell'abuso: gli interventi realizzati come varianti, da un lato, devono costituire parziali difformità dal titolo e, dall’altro, non possono qualificarsi quali tolleranze. In relazione a queste ultime, infatti, trova applicazione la disciplina di cui all'articolo 34-bis sulle tolleranze costruttive ed esecutive.

Importante: la parziale difformità si configura quando l’intervento, sebbene contemplato dal titolo abilitativo, risulti realizzato secondo modalità diverse da quelle previste a livello progettuale, e, quindi, quando le modificazioni incidano su elementi particolari e non essenziali della costruzione e si concretizzino in divergenze qualitative e quantitative non incidenti sulle strutture essenziali dell'opera.

I titoli abilitativi interessati

I titoli che possono essere interessati dalla semplificazione sono:

1. licenza edilizia di cui alla legge n. 1150 del1942;
2. ogni altro titolo, autorizzazione, nulla osta comunque denominato rilasciato a fini edilizi anteriormente alla suddetta legge n. 1150 del 1942, come accaduto spesso in base ai Regolamenti edilizi comunali di molte grandi città italiane.

Come si prova l'epoca di realizzazione

La prova dell'epoca di realizzazione delle varianti può essere fornita:

• in via generale, mediante la documentazione di cui all'articolo 9-bis, comma 1-bis, quarto e quinto periodo, del Testo unico;
• nei casi in cui sia impossibile accertare l'epoca di realizzazione della variante mediante la documentazione sopra indicata, mediante attestazione della data di realizzazione da parte del tecnico incaricato con propria dichiarazione e sotto la propria responsabilità.

Essendo una parziale difformità, sarà necessario allegare all'istanza il titolo rispetto al quale si è verificata, in sede esecutiva, tale modifica.

I costi della sanatoria per le varianti ante 1977

La sanzione è quella prevista dall'articolo 36-bis, comma 5, lettera b), prima parte, e sarà, pertanto, pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile valutato dai competenti uffici dell'Agenzia delle Entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro.

SCIA in sanatoria: non è richiesta la doppia conformità

Infine, le linee guida chiariscono che per il perfezionamento della SCIA in sanatoria, non è richiesta la sussistenza della doppia conformità, classica o semplificata ex artt. 36 e 36-bis del dpr 380/2001.

Sono comunque confermati:

• l'applicazione della procedura relativa agli interventi realizzati in zone vincolate sotto il profilo paesaggistico;
• l'operatività dell'istituto del silenzio assenso.

LE LINEE GUIDA DEL MIT SUL SALVA CASA SONO SCARICABILI IN ALLEGATO