Salva Casa: come provare lo stato legittimo col pagamento delle sanzioni e i titoli abilitativi in sanatoria

Lo stato legittimo dell'immobile, ai tempi del Salva Casa, non si può solamente dimostrare con l'ultimo titolo abilitativo che ne ha contraddistinto l'intervento edilizio, ma anche con una serie di titoli inerenti la regolarizzazione dello stesso e, ancora, con la documentazione inerente il pagamento dell'oblazione per la sanatoria ottenuta o con la dichiarazione relativa alle tolleranze costruttive.

Le linee guida ufficiali del DL Salva Casa, oltre a specificare come si dimostra lo stato legittimo con l'ultimo titolo abilitativo, elencano tutti i titoli abilitativi, i documenti relativi ai pagamenti per le sanzioni e le dichiarazioni di tolleranze costruttive che possono fungere da prova per la legittimità del proprio edificio/immobile.

Salva Casa: i titoli abilitativi in sanatoria che provano lo stato legittimo

L'articolo 9-bis, comma 1-bis, del Testo unico Edilizia, novellato dal DL 69/2024 (convertito in legge 105/2024) opera una semplificazione sostanziale dei titoli abilitativi rilevanti ai fini della dimostrazione dello stato legittimo degli immobili, che alla luce delle nuove regole comprendono anche i titoli rilasciati o assentiti all'esito delle procedure:

• di regolarizzazione degli interventi realizzati come variante in corso d'opera che costituiscono parziale difformità dal titolo rilasciato prima della data di entrata in vigore della legge 10/1977 (segnalazione certificata di inizio attività ex articolo 34-ter, comma 3, del Testo unico);
• di accertamento di conformità sia classico che semplificato (permesso di costruire in sanatoria ex articolo 36 dpr 380/2001; permesso di costruire o SCIA in sanatoria ex articolo 36-bis dpr 380/2001). Ne deriva che il procedimento per la regolarizzazione delle varie difformità sanabili con il Decreto Salva Casa pagando un'ammenda, potrà contribuire - proprio tramite l'accertamento di conformità - a dimostrare lo stato legittimo dell'immobile;
• relative a interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato, ovvero a interventi edilizi di cui all'art.23, comma 01, del Testo unico in caso di accertamento dell'inesistenza dei presupposti per la formazione del titolo.

Lo stato legittimo col pagamento delle sanzioni per le fiscalizzazioni

Lo stato legittimo si può dimostrare, inoltre - e questo è sicuramente l'aspetto più interessante tra le novità apportate dal Salva Casa - con il pagamento delle sanzioni (indicazione degli estremi o della ricevuta del pagamento della sanzione, come previsto dalla modulistica) - previste in questi casi:

• interventi di ristrutturazione edilizia eseguiti in assenza di permesso di costruire o in totale difformità da esso, ovvero interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’articolo 23, comma 01, eseguiti in assenza di segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire (cd. Super-SCIA) o in totale difformità da essa (pagamento delle sanzioni ex articolo 33, commi 2, 4 e 6-bis, del Testo unico - fiscalizzazione);
• interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire, ovvero interventi edilizi di cui all’articolo 23, comma 01, del Testo unico, eseguiti in parziale difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività alternativa al permesso di costruire (cd. Super-SCIA) (pagamento delle sanzioni ex articolo 34, commi 2 e 2-bis del Testo unico - fiscalizzazione);
• interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla SCIA (pagamento delle sanzioni ex articolo 37del Testo unico);
• interventi eseguiti in base a permesso di costruire annullato, ovvero interventi edilizi di cui all’articolo 23, comma 01, del Testo unico in caso di accertamento dell’inesistenza dei presupposti per la formazione del titolo (pagamento delle sanzioni ex articolo 38).

Anche le tolleranze costruttive portano allo stato legittimo

In ultimo, fa fede, per lo stato legittimo, anche la dichiarazione relativa alle tolleranze costruttive, esecutive e in materia di distanze e requisiti igienico-sanitari, incluse quelle risultanti dall'applicazione del disposto di cui all'art.34-ter, comma 4, del dpr 380/2001 (dichiarazione di cui all'articolo 34-bis, comma 3, del Testo unico).

Tutti i titoli 'sananti'

E' quindi importante evidenziare come tutti i titoli elencati dall'art.9-bis comma 1-bis del Testo Unico Edilizia (secondo periodo), nonché i pagamenti delle sanzioni e le dichiarazioni elencati al terzo periodo producono gli effetti di semplificazione sostanziale impliciti nella disposizione in esame, consistenti nella rilevanza del titolo, del pagamento e della dichiarazione ai fini dell'attestazione dello stato legittimo dell'immobile o della singola unità immobiliare.

Tra questi, ovviamente, c'è anche il pagamento dell'oblazione per l'accertamento di conformità semplificato ex art.36-bis (doppia conformità semplificata per assenza di SCIA, parziale difformità dal permesso o dalla SCIA e variazioni essenziali, con conformità edilizia 'prima' e urbanistica 'dopo').

Pagamento delle sanzioni e delle fiscalizzazioni

In ultimo, il MIT evidenzia che il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6 (cd. fiscalizzazioni) e le dichiarazioni sulle tolleranze di cui all'articolo 34-bis "concorrono" alla dimostrazione dello stato legittimo.

Ne deriva che a seguito delle modifiche introdotte dal DL Salva Casa le difformità oggetto di fiscalizzazione o rientranti nella disciplina sulle tolleranze potranno essere considerate pienamente sanate anche ai fini della dimostrazione dello stato legittimo attraverso la semplice esibizione delle predette attestazioni (il pagamento della sanzione o la dichiarazione del tecnico asseveratore).

Tuttavia, le predette attestazioni (pagamento delle sanzioni e dichiarazioni sulle tolleranze), non costituendo "titoli abilitativi", non potranno essere utilizzate per dimostrare, a monte, la legittimità dei titoli pregressi, secondo quanto previsto dal meccanismo di semplificazione formale di cui al primo periodo del comma 1-bis.

Però, ai fini della dimostrazione dello stato legittimo, tali atti potranno affiancare (in funzione integrativa) il titolo originario ovvero l'ultimo titolo, che sono i soli dal quale può essere avviata la dimostrazione dello stato legittimo.

LE LINEE GUIDA DEL MIT SUL DL SALVA CASA SONO SCARICABILI IN ALLEGATO