Salva Casa: come funziona la nuova sanatoria degli abusi edilizi a pagamento

Come si ottiene, operativamente parlando, la nuova sanatoria prevista dal Decreto Salva Casa? Quanto costa? Quali documenti servono a corredo? E quali sono le tempistiche per ottenere la regolarizzazione degli abusi edilizi?

Riassumendo: quali sono tempistiche e costi del procedimento di regolarizzazione delle parziali e totali difformità?

Il superamento della doppia conformità

Ricordiamo che il Decreto Salva Casa (69/2024, convertito in legge 105/2024) prevede il superamento del requisito della cosiddetta «doppia conformità», limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché alle ipotesi di assenza o in totale difformità nelle ipotesi di cui all'articolo 31 del Testo Unico Edilizia.

Ci sono quindi due tipologie di accertamento di conformità in sanatoria:

• a) per gli interventi eseguiti in assenza, totale difformità o in variazione essenziale dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire di cui all’articolo 23 del TUE, in quanto fattispecie di maggiore gravità, continua a permanere l’attuale regime della doppia conformità urbanistica ed edilizia (previsioni di piano e normativa tecnica), ossia della necessità di rispettare la normativa prevista sia all’epoca della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda (articolo 36);
• b) per gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire nonché quelli realizzati in assenza o in difformità dalla Scia “semplice” di cui all’articolo 22 del TUE, scatta il
  superamento della doppia conformità, si prevede che è sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento (nuovo articolo 36-bis).

La sanatoria condizionata

Per le difformità parziali, il Salva Casa ha inoltre introdotto la cd. sanatoria condizionata: in pratica, il Comune può subordinare il rilascio del permesso/SCIA in sanatoria all'esecuzione di interventi per rendere l’opera conforme alla normativa tecnica, edilizia, igienico sanitaria, nonché alla rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Richiesta al comune e dichiarazione del professionista abilitato

Se si rispettano tutte le 'regole' per la sanatoria del nuovo Salva Casa, si può procedere con la richiesta del permesso di costruire o della SCIA in sanatoria allo sportello Edilizia del Comune di riferimento.

Attenzione: è necessario allegare, alla richiesta, una dichiarazione del professionista tecnico abilitato che attesti le necessarie conformità (per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche
vigenti al momento della realizzazione dell'intervento).

Epoca di realizzazione dell'intervento: come si prova

Importante anche ricoradare che l'epoca di realizzazione dell'intervento si può provare mediante la documentazione di cui all'articolo 9-bis comma 1-bis, quarto e quinto periodo del TUE.

Se non è possibile accertare l'epoca di realizzazione dell'intervento, il tecnico incaricato attesta la data di realizzazione con propria dichiarazione e sotto la sua responsabilità.

Procedure e tempistiche per ottenere la sanatoria (anche col silenzio-assenso)

Sulla richiesta di permesso di costruire in sanatoria, il comune deve esprimersi con provvedimento motivato entro 45 giorni, decorsi i quali la richiesta è automaticamente accolta (silenzio-assenso).

Per la SCIA in sanatoria, i tempi di reazione sono minori: si applica infatti il limite dei 30 giorni.

Se, però, gli immobili sono soggetti a vincolo paesaggistico, bisogna attendere la definizione del procedimento di compatibilità paesaggistica (qui le specifiche sulla sanatoria di abusi edilizi in zona vincolata).

Importante: decorsi i predetti termini, eventuali successive determinazioni del competente ufficio comunale sono inefficaci. Tali termini sono interrotti qualora l'ufficio rappresenti esigenze istruttorie, motivate e formulate in modo puntuale nei termini stessi, e ricominciano a decorrere dalla ricezione degli elementi istruttori.

Inoltre, l'amministrazione è tenuta, su richiesta del privato, a rilasciare, in via telematica, un'attestazione circa il decorso dei termini del procedimento e dell'intervenuta formazione dei titoli abilitativi.

I costi della sanatoria a pagamento

Il rilascio del permesso e della SCIA in sanatoria è subordinato infatti al pagamento, a titolo di oblazione, di una somma:

• a) pari al contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16, incrementato del 20 per cento, in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire nelle ipotesi di cui all'articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell'articolo 32;
• b) pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile valutato dall'agenzia del territorio, in una misura determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 e non superiore a 10.328 euro ove l'intervento sia eseguito in assenza o in difformità dalla SCIA nelle ipotesi di cui all'articolo 37 e in misura non inferiore a euro 516 e non superiore a euro 5.164, nei casi in cui l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.