Salva Casa: come funziona la doppia conformità semplificata

Il Decreto Salva Casa ha cambiato le regole della doppia conformità del Testo Unico Edilizia - accertamento di conformità - rendendo più semplice, in alcuni casi, ottenere un permesso di costruire in sanatoria.

Bisogna sempre tenere conto del tipo di abuso edilizio, perché la procedura semplificata (regole edilizie al momento dell'abuso, regole urbanistiche al momento della richiesta di sanatoria) si applica alle parziali difformità, alle variazioni essenziali e ai lavori realizzati in assenza o in difformità dalla Scia semplice.

L'accertamento di conformità classico: quando si applica la doppia conformità dell'art.36

In tal senso, è interessante condividere i contenuti della sentenza 15150/2024 dello scorso 24 luglio del Tar Lazio, che tratta il caso del ricorso contro l'ordinanza comunale con la quale è stato ingiunto di demolire (e ripristinare lo stato dei luoghi) alcune opere edilizie, realizzate in totale assenza di permesso di costruire.

I ricorrenti sostengono di essere legittimati ad ottenere una parziale sanatoria dell'abuso commesso, in virtù di quanto disposto da una variante generale al PRG, la quale ha previsto che la zona ove è ricompreso il terreno dei ricorrenti sia destinata a "recupero urbano".

Non è così per il TAR, in quanto l'art.36 del dpr 380/2001, vigente 'ratione temporis', prevede che “In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01, o in difformità da essa, fino alla scadenza dei termini di cui agli , comma 3, 33, comma 1, 34, comma 1, e comunque fino all'irrogazione delle sanzioni amministrative, il responsabile dell'abuso, o l'attuale proprietario dell'immobile, possono ottenere il permesso in sanatoria se l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda”.

In questo caso era intervenuta una successiva variante al piano regolatore (quindi disciplina urbanistica) che, teoricamente, avrebbe consentito di effettuare quel tipo di intervento.

Ma il TAR richiama il consolidato orientamento della giurisprudenza amministrativa, secondo cui l'adozione di una successiva variante al piano regolatore non può sanare un titolo edilizio già rilasciato (la cui legittimità andrebbe vagliata alla luce della regolamentazione urbanistica vigente all'epoca del rilascio del titolo medesimo), né rendere sanabili gli eventuali abusi edilizi commessi, la cui sanabilità, per il principio della doppia conformità, andrebbe misurata sia in relazione alla legge urbanistica vigente al momento della realizzazione che a quella vigente al tempo della domanda di sanatoria.

Diversamente opinando, evidenzia il TAR, si finirebbe per introdurre un'ipotesi atipica di sanatoria, in netto contrasto col principio della c.d. doppia conformità richiesto dall'art. 36 del Testo Unico Edilizia e della tipicità delle sanatorie.

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Abusi edilizi senza permesso di costruire: restano le vecchie regole

E' evidente che nel caso di cui sopra siamo in presenza di un abuso edilizio realizzato in assenza del permesso di costruire, per il quale anche oggi continua a valere la regola della doppia conformità classica ex art.36 dpr 380/2001.

Infatti, l'art.36 del Testo Unico Edilizia, richiede la doppia conformità classica per gli abusi edilizi gravi, cioè:

• assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire;
• assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto alla Super SCIA.

La sanatoria può essere richiesta e ottenuta, quindi, solamente se l'opera edilizia in questione abbia i requisiti della 'doppia conformità', cioè se sia conforme:

• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento della realizzazione;
• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento di presentazione dell'istanza.

Parziali difformità e variazioni essenziali: si può applicare la doppia conformità semplificata

Per le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali, invece, scatta la sanatoria semplificata: basterà cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'prima' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento).

La nuova "doppia conformità semplificata", quindi, rende la situazione notevolmente più accessibile: si dovrà quindi verificare il rispetto della disciplina edilizia del tempo (norme tecniche dell'epoca) e quella urbanistica attuale (molto probabilmente più permissiva). 

Traslato sul caso della nostra sentenza, se si fosse trattato di una parziale difformità, di una variazione essenziale ex art.32 TUE o di un'opera realizzata senza la SCIA semplice, allora sarebbe scattata la possibilità di sanatoria semplificata, cioè applicando le nuove coordinate.

Ergo, si può ottenere il permesso di costruire in sanatoria e presentare la SCIA se l'intervento è conforme:

• alla disciplina urbanistica al momento della presentazione della domanda;
• alla disciplina edilizia al momento di realizzazione dell'intervento.

In ogni caso, il superamento della doppia conformità non può consentire di regolarizzare interventi edilizi che, quando sono stati realizzati, sono stati eseguiti in deroga alle regole edilizie e che non sono conformi agli attuali vincoli urbanistici.

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