Salva Casa: anche le variazioni essenziali nella sanatoria semplificata

Col Decreto Salva Casa il concetto di 'sanatoria' si è allargato non poco: la conversione in legge 105/2024 del decreto 69/2024 infatti consente una nuova modalità di regolarizzazione degli abusi edilizi, con l'aggiunta di un procedimento semplificato per accertare la conformità delle opere.

Il superamento della doppia conformità

Abbiamo visto di recente come funziona la nuova sanatoria a pagamento degli abusi edilizi inserita nel nostro ordinamento dal Salva Casa.

Il particolare più importante è quello relativo al superamento della doppia conformità urbanistica - per come veniva concepita prima del DL 69/2024 -, che prevede, oggi, due tipologie di accertamento di conformità in sanatoria:

• a) per gli interventi eseguiti in assenza e totale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire di cui all’articolo 23 del TUE, in quanto fattispecie di maggiore gravità, continua a permanere l’attuale regime della doppia conformità urbanistica ed edilizia (previsioni di piano e normativa tecnica), ossia della necessità di rispettare la normativa prevista sia all'epoca della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda (articolo 36);
• b) per gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire nonché quelli realizzati in assenza o in difformità dalla Scia “semplice” di cui all’articolo 22 del TUE, scatta il
  superamento della doppia conformità, si prevede che è sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento (nuovo articolo 36-bis). Tali regole si applicano anche alle variazioni essenziali di cui all'articolo 32 del Testo Unico Edilizia.

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Le variazioni essenziali sono a metà tra totale e parziale difformità

Quindi, ci sono tre possibili 'abusi' che possono essere sanati: per quelli maggiori (assenza di titolo abilitativo o totale difformità) non si scappa dalle vecchie procedure, cioè serve la conformità urbanistica ed edilizia sia 'prima' che 'dopo'.

Per le parziali difformità e le variazioni essenziali, invece, scatta la sanatoria semplificata: basterà cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'prima' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento).

Come già evidenziato nell'articolo di approfondimento di Nicola Furcolo sulla sanatoria del Salva Casa, la nuova "doppia conformità semplificata" rende la situazione notevolmente più accessibile: si dovrà quindi verificare il rispetto della disciplina edilizia del tempo (norme tecniche dell'epoca, sicuramente meno esigenti) e quella urbanistica attuale (molto probabilmente più permissiva).

Inoltre, la nuova formulazione dell’art. 36-bis consente agli uffici comunali di prescrivere opere per la sicurezza, anche strutturale, ed eventualmente demolire le parti insanabili (la cd. sanatoria condizionata).

Variazioni essenziali sanabili: quali sono

Le variazioni essenziali al titolo abilitativo, quindi, sono a metà strada tra parziali difformità e totali difformità ma beneficiano del regime semplificato.

L'articolo 32 del Testo Unico Edilizia, al comma 1, precisa che sono le Regioni a disporre quali sono le variazioni essenziali al progetto approvato, ma si tiene conto che l'essenzialità ricorre quando si verifica una o più di queste condizioni:

• mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards ex DM 2 aprile 1968;
• aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
• modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
• mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
• violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

NB - Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

Variazioni essenziali nelle zone sottoposte a vincolo

Attenzione, infine, all'ultimo comma dell'art.32 del Testo Unico Edilizia, il quale dispone che "gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44".