Ristrutturazione, sostituzione o nuova costruzione? Le istruzioni per l'uso del Consiglio di Stato

Un intervento di demolizione e successiva ricostruzione può essere qualificato come di ristrutturazione edilizia solo laddove vi sia una certa continuità tra la nuova opera e quella precedente alla demolizione.

E' questo, uno dei chiarimenti contenuti nell'importante sentenza 3208/2019 del Consiglio di Stato, che mette alcuni paletti in materia di distinzione tra sostituzione, ristrutturazione e nuova costruzione in edilizia.

Nel caso di specie, il ricorso contro una sentenza del Tar Milano concernente il diniego di condono edilizio e la conseguente ordinanza di ingiunzione alla demolizione, viene respinto dai giudici del Consiglio di Stato in quanto:

• le opere edilizie realizzate, contrariamente a quanto descritto nella domanda di condono, non risultano qualificabili in termini di ampliamento essendo stato interamente demolito il manufatto preesistente; di questo infatti, all’esito dei lavori, è residuato soltanto un modesto lacerto del muro perimetrale privo di consistenza architettonica e strutturale;
• non si tratta quindi di una demolizione soltanto parziale, come afferma l’appellante, bensì di una demolizione che ha interessato la struttura preesistente nella sua interezza così da impedire la configurabilità dell’intervento di ampliamento descritto nella domanda di sanatoria.
• non ha nessuna rilevanza il fatto che una parte dei mattoni sia stata “riciclata” ai fini della nuova edificazione attraverso il loro posizionamento all’interno dei muri perimetrali, in quanto tale preesistenza non solo non ha autonoma dignità strutturale, valendo soltanto come massa di inerti riutilizzati, ma è privo di ogni impatto estetico;
• l'intervento, anche nella sua versione cosiddetta “pesante”, è da intendere come un intervento di recupero, che nel caso di specie non si configura dal momento che il manufatto preesistente risulta interamente demolito
• il concetto stesso di ampliamento non può prescindere dalla permanenza in situ di una parte del manufatto preesistente nella sua consistenza edilizia originaria, nel caso di specie insussistente.

Demolizione e ricostruzione o nuova costruzione: le discriminanti

Secondo Palazzo Spada, il criterio discretivo tra l’intervento di “demolizione e ricostruzione” e la “nuova costruzione” è costituito proprio, nel primo caso, dall’assenza di variazioni del volume, dell’altezza o della sagoma dell’edificio, per cui, in assenza di tali indefettibili e precise condizioni si deve parlare di intervento equiparabile a “nuova costruzione”, da assoggettarsi alle regole proprie della corrispondente attività edilizia.

Tali criteri hanno un ancora maggiore pregio interpretativo a seguito dell’ampliamento della categoria della demolizione e ricostruzione operata dal d.lgs. 301/2002 in quanto “proprio perché non vi è più il limite della ‘fedele ricostruzione’ si richiede la conservazione delle caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente nel senso che debbono essere presenti gli elementi fondamentali, in particolare per i volumi” per cui “la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione", deve conservare le caratteristiche fondamentali dell’edificio preesistente e la successiva ricostruzione dell’edificio deve riprodurre le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma, superfici e volumi (cfr. Cons. Stato, sez. V, 9 agosto 2018, n. 4880).

Senza conformità, non c'è sanatoria edilizia

Nel caso di specie, tale conformità con il preesistente non sussiste e pertanto emergono i presupposti per ritenere le opere non suscettibili di sanatoria, avuto riguardo a quanto statuito dall’art. 2 della legge Regione Lombardia n. 31 del 2004, che, nell’introdurre una disciplina più restrittiva rispetto all’art. 32 del D.L. n. 269 del 2003, consente la sanabilità degli “ampliamenti entro i limiti massimi del 20 per cento della volumetria della costruzione originaria o, in alternativa, di 500 metri cubi” ed esclude, invece, dal condono “le opere abusive relative a nuove costruzioni, residenziali e non, qualora realizzate in assenza del titolo abilitativo edilizio e non conformi agli strumenti urbanistici generali vigenti alla data di entrata in vigore della presente legge”. La natura dell’intervento quale opera di “nuova costruzione” invece che di ampliamento, come afferma parte appellante, comporta quindi che esso non è riconducibile all’alveo applicativo del condono come regolato dalla disciplina regionale, promulgata a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 196 del 2004.

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF