Ristrutturazione, risanamento conservativo, manutenzione: le differenze

Sbrogliando una matassa piuttosto intricata, il Tar Emilia-Romagna, nella sentenza 315 dello scorso 18 maggio, ci permette di fare un ripasso sulla differenza che intercorre tra ristrutturazione edilizia, risanamento conservativo, restauro e manutenzioni (ordinarie o straordinarie), con le diverse conseguenze in termini di sanzioni a livello edilizio-urbanistico, qualora manchi l'autorizzazione giusta.

Si dibatte, nello specifico, sull'avvenuta realizzazione, a seguito delle dichiarazioni non veritiere del professionista incaricato, di un intervento di ristrutturazione edilizia in assenza delle autorizzazioni abilitative presupposte (autorizzazioni paesaggistica e sismica, quest’ultima indispensabile in presenza di un’unica struttura di superficie superiore a 30 mq. e dell’interesse pubblico per l’impossibilità di verificare la sicurezza del fabbricato).

Secondo parte appellante, non si trattava di ristrutturazione edilizia, ma per il comune - e anche per il TAR - le cose stanno diversamente.

L'immobile della discordia

Il TAR inizia osservando che l'immobile preesistente era costituito da un agglomerato precario di materiali differenti (legno e tubi innocenti), mentre dopo la trasformazione è formato da travi e pilastri di acciaio e lamiere di tamponamento.

Il raffronto delle fotografie acclara la denunciata demo-ricostruzione, anche se parte ricorrente insiste sul rinnovo e sulla sostituzione degli elementi costitutivi dell'edificio.

In buona sostanza, dal confronto tra lo stato dell’immobile prima e dopo la trasformazione si evince la corretta qualificazione dell’intervento come ristrutturazione.

Le differenze tra ristrutturazione edilizia e altri tipi di interventi

I giudici emiliani ricordano che è stata più volte chiarita la differenza intercorrente tra le opere di ristrutturazione edilizia, per le quali è necessario dotarsi di un titolo edilizio, e di risanamento conservativo e manutenzione ordinaria o straordinaria, affermando che “La ristrutturazione edilizia si configura laddove, attraverso il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio, si realizzi un'alterazione dell'originaria fisionomia e consistenza fisica dell'immobile, incompatibile con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo che presuppongono, invece, la realizzazione di opere che lascino inalterata la struttura dell'edificio e la distribuzione interna della sua superficie” (Consiglio di Stato, sez. VI – 21/11/2022 n. 10200).

Per giurisprudenza da tempo consolidata, la distinzione fra le categorie del restauro e risanamento conservativo e della ristrutturazione edilizia ha natura funzionale: essa non risiede nella tipologia di interventi realizzabili, in gran parte comuni, quanto nella finalità degli interventi, essendo il risanamento destinato alla conservazione dell'organismo edilizio preesistente, mentre la ristrutturazione è tesa alla sua trasformazione.

Negli interventi di restauro e risanamento conservativo deve ritenersi consentita la sostituzione di parti anche strutturali e in generale di elementi costitutivi degli edifici e quindi anche un rinnovo sistematico e globale, purché nel rispetto degli elementi essenziali tipologici, formali e strutturali originari: eccedono dunque il risanamento conservativo e rientrano nella ristrutturazione gli interventi che portano a un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal preesistente, alterandone la morfologia e consistenza fisica (T.A.R. Toscana, sez. III – 20/10/2022 n. 1183).

In altre parole, il rinnovo degli elementi costitutivi dell'edificio ed un’alterazione dell'originaria fisionomia e consistenza fisica dell'immobile sono incompatibili con i concetti di manutenzione straordinaria e di risanamento conservativo (Consiglio di Stato, sez. VI – 26/9/2022 n. 8291).

La ristrutturazione chiede il permesso di costruire

Nel caso di specie è assente la finalità di conservazione, ossia il mantenimento tipologico e strutturale del manufatto, essendosi modificata completamente la struttura esterna come si evince chiaramente dal materiale fotografico depositato.

Si tratta di ristrutturazione edilizia, per la quale è necessario il permesso di costruire, ma non solo nel caso di specie.

Il silenzio-assenso richiede la completezza della domanda

Tra l'altro, non si può nemmeno invocare il silenzio assenso, non solo per la scorretta qualificazione dell’intervento ma anche per le dichiarazioni fuorvianti rese negli atti che componevano le pratiche. Tale istituto opera soltanto, com’è noto, in presenza di tutte le condizioni previste dalla norma e, in particolare, ove la documentazione sia completa degli elementi richiesti: il decorso dei termini fissati presuppone dunque in ogni caso la completezza della domanda.

La rilevanza sismica

Sotto il profilo sismico era stata rappresentata la riconduzione nell’ambito di irrilevanza per la pubblica incolumità, ma l'Ufficio sismica del comune aveva osservato che, invece, la rilevanza sussisteva eccome, con necessità sia di pratica sismica che di collaudo.

La non rispondenza al vero delle dichiarazioni del tecnico è dunque acclarata e non può essere ridotta a una mera questione interpretativa, mentre le deduzioni circa la modestia dell’intervento e l’invarianza di sagoma e volume non sono elementi sufficienti a far ricondurre l’opera nell’alveo del risanamento conservativo.

Tra l'altro, ai sensi dell'art. 32 commi 1 e 3 del DPR 380/2001, le violazioni in materia anti-sismica e paesaggistica implicano totale difformità dal titolo.

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