Ristrutturazione ricostruttiva con SCIA o nuova costruzione col permesso di costruire: le differenze

Attenzione a non 'confondere' alcune nozioni importantissime che riguardano la tipologia degli interventi edilizi e, di conseguenza, i titoli abilitativi 'giusti' per realizzarli: c'è infatti differenza, anche se talvolta è molto sottile, tra interventi di ristrutturazione ricostruttiva, demolizione e ricostruzione, ristrutturazione edilizia e nuova costruzione.

Nella sentenza 10307/2024 del 23 dicembre scorso, il Consiglio di Stato fa quindi chiarezza sul tema, ricordando le regole e accogliendo il ricorso del gestore di un chiosco balneare, che aveva ricostruito fedelmente l'opera edilizia - con l'invio di una CILA al comune - dopo la distruzione della stessa ad opera di una mareggiata.

Ricostruzione del chiosco: il caso

Secondo il comune, l'intervento avrebbe richiesto il permesso di costruire e pertanto, in sua assenza, arrivava l'ordine di demolizione.

Il privato si affidava al TAR che però respingeva il ricorso, fino al 'ribaltamento' del Consiglio di Stato, che ne approfitta per dettagliare tutta una serie di particolari tramite i quali si possono valutare correttamente le varie tipologie di intervento, ossia demolizione e ricostruzione, ristrutturazione ricostruttiva, ristrutturazione edilizia.

Questa è una ristrutturazione ricostruttiva: ecco perché

In questo caso siamo in presenza di una ristrutturazione ricostruttiva.

Infatti, spiega il Consiglio di Stato, l'intervento è riconducibile alla ristrutturazione ricostruttiva ex art. 3, lett. d), del dpr 380/2001, ossia quale ripristino di edificio crollato mantenendo sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente senza incrementi di volumetria che, quindi, richiederebbe la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

Dalle foto e dai progetti, infatti, si può ricavare che la ricostruzione del chiosco, anche se con l'utilizzo di materiali diversi, è avvenuta in modo del tutto fedele per sagoma, volume ed altezze.

Palazzo Spada chiude sottolineando che "Essendo, dunque, ben nota la consistenza del preesistente, non può trovare applicazione la giurisprudenza che qualifica come nuova opera la ricostruzione su ruderi o su di un edificio demolito, trattandosi di pronunce che fanno riferimento a fattispecie di immobile demolito già da lungo tempo, per il quale mancano elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell'edificio da recuperare" (cfr. Cons. Stato, sez. VII, 15 giugno 2023, n. 5918; sez. VI, 2 settembre 2020, n. 5350).

E' ristrutturazione ricostruttiva assentibile con SCIA, quindi, l'intervento di ripristino di edificio crollato, che mantiene sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente, senza incrementi di volumetria.

Per gli edifici crollati il Consiglio di Stato circoscrive i confini della ristrutturazione ricostruttiva

Palazzo Spada, in una sentenza del 2003, ha individuato tre tipologie di ristrutturazione ricostruttiva, affermando che per gli edifici crollati si impone la conservazione della "consistenza" affinché si tratti di ripristino: non si ammettono quindi incrementi volumetrici, e neppure accorpamenti o suddivisioni di manufatti perché non sarebbe più né “ripristino di edificio”, né si avrebbe la stessa “consistenza” visto che in questi concetti rientra l’unicità del manufatto edilizio.

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La demolizione e ricostruzione

Un'altra tipologia di intervento edilizio è quello di demolizione e ricostruzione: il Consiglio di Stato ricorda che l'istituto è stato ampliato dalle modifiche operate all'articolo 3 del dpr 380/2001 da parte del d.lgs. 301/2002.

Da allora, cioè, non c'è più il limite della 'fedele ricostruzione', ma si richiede la "conservazione delle caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente nel senso che debbono essere presenti gli elementi fondamentali, in particolare per i volumi, per cui la ristrutturazione edilizia, per essere tale e non finire per coincidere con la nuova costruzione, deve conservare le caratteristiche fondamentali dell'edificio preesistente e la successiva ricostruzione dell'edificio deve riprodurre le precedenti linee fondamentali quanto a sagoma, superfici e volumi".

Tra l'altro, ricorda ancora Palazzo Spada, il DL Semplificazioni (76/2020) ha reintrodotto per gli interventi realizzati in zone A, il rispetto di sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell'edificio preesistente con esclusione degli incrementi di volumetria.

Ristrutturazione edilizia e nuova costruzione: le differenze

Ne deriva che l'intervento di 'ripristino' del chiosco non può essere inquadrato come ristrutturazione edilizia soggetta a permesso di costruire ex art.10 comma 1 lett.c) del Testo Unico Edilizia, in quanto 'qui dentro' rientrano le attività deputate a realizzare un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, con modificazione della volumetria complessiva, della sagoma e dei prospetti.

Attenzione però: per inquadrare un intervento nel novero della ristrutturazione edilizia e non in quello della nuova costruzione le modifiche volumetriche e di sagoma devono essere di "portata limitata e comunque riconducibili all'organismo preesistente".

Chiosco ricostruito: bastava la SCIA

Bene: nel caso in esame non sono ravvisabili modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici, per cui deve escludersi la necessità del permesso di costruire.

Il comune avrebbe cioè dovuto prendere atto del fatto che si trattava di fedele ricostruzione del manufatto andato distrutto e quindi non necessitante del permesso di costruire ed esprimersi tempestivamente sulla validità della CILA, segnalando all'appellante che il titolo giusto era la SCIA, che lo stesso avrebbe potuto richidere per tempo senza incorrere in sanzioni.

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