Ristrutturazione, nuova costruzione, restauro: occhio alle differenze

Tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione balla una differenza fondamentale, quella dell'incremento (o meno) dei volumi e delle superfici, che porta a titoli abilitativi diversi per assentire un determinato intervento e a presupposti diversi, a livello urbanistico, per ottenere una sanatoria (che, come sappiamo, per istanze presentate prima dell'entrata in vigore del DL Salva Casa, richiede la conformità dell'intervento alle regole edilizie e urbanistiche sia al momento della realizzazione dell'opera che al momento della presentazione dell'istanza).

Ci aiuta a fare chiarezza in merito una recente sentenza del Tar Salerno, la n.397/2025 del 27 febbraio, che si occupa del ricorso contro il diniego di una SCIA in sanatoria presentata da alcuni privati per "modeste difformità sull'immobile".

La posizione del comune: aumento di volumi e superfici

Il Comune rigettava la SCIA in sanatoria assumendo che non sarebbe stata fornita prova dello stato legittimo del bene e che gli abusi non sarebbero sanabili integrando, per la maggior consistenza, incremento di volumi e superfici utili.

Secondo i privati, invece, questo incremento non sussisterebbe, con la ristrutturazione che sarebbe potenzialmente sanabile tramite la presentazione di una SCIA. Ma anche il TAR è di parere opposto.

L'inquadramento degli abusi edilizi

Il diniego di sanatoria - osservano i giudici amministrativi - afferisce a numerosi abusi edilizi, peraltro realizzati in Zona omogenea A e Zona territoriale 2 del PUT, dove, in virtù dell’art. 9 delle NTA del PRG, sono ammissibili, oltre agli interventi di manutenzione ordinaria, quelli di consolidamento statico.

Ristrutturazione, nuova costruzione, restauro e risanamento conservativo: le differenze

Il TAR passa quindi al dettaglio delle varie tipologie di interventi edilizi:

• la nuova costruzione comporta una trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, realizzata attraverso modifiche della morfologia del suolo o la costruzione di manufatti edilizi. Questi ultimi, indipendentemente dai materiali impiegati o dalla loro eventuale removibilità, devono presentare sia un'ancoraggio fisico stabile al suolo, sia una permanenza nel tempo. Questo concetto include la realizzazione di nuove strutture, sia fuori terra che interrate, nonché l'ampliamento di edifici esistenti oltre la sagoma predefinita. L'elemento distintivo è quindi l’irreversibilità dell’intervento, che incide in modo permanente sull'assetto del territorio;
• la ristrutturazione edilizia riguarda invece le modifiche su un edificio già esistente, senza alterarne le caratteristiche fondamentali. Ma se le trasformazioni determinano un significativo aumento volumetrico o una modifica sostanziale della forma e della sagoma rispetto alla struttura originaria, l'intervento si configura come nuova costruzione anziché ristrutturazione;
• la ristrutturazione edilizia si distingue ulteriormente dagli interventi di restauro e risanamento conservativo, i quali non devono mai comportare una trasformazione dell'organismo edilizio tale da renderlo diverso, in tutto o in parte, da quello preesistente. L'obiettivo del restauro e risanamento conservativo è esclusivamente quello di preservare l'edificio e garantirne la funzionalità, senza alterarne gli elementi tipologici (architettonici e funzionali che ne definiscono la natura), formali (che ne caratterizzano l'aspetto distintivo) e strutturali (relativi alla composizione dell'edificio stesso).

Quindi, entrando ancora più nello specifico:

• il restauro e il risanamento conservativo si applicano quando l'intervento mira a mantenere l'edificio nelle sue forme originarie, senza modificarne la volumetria o la sagoma;
• la ristrutturazione edilizia comporta modifiche più incisive, che tuttavia devono restare nell'ambito delle caratteristiche essenziali dell’immobile;
• se le trasformazioni sono tali da stravolgere completamente l’organismo edilizio originario, si ricade nella categoria della nuova costruzione.

Ristrutturazione o nuova costruzione? Confini, conseguenze, abusi edilizi

Un sottotetto che diventa abitabile con suddivisione in più ambienti, tetto a quattro falde, abbaini e balconi non può rientrare nella ristrutturazione edilizia ma configura una nuova costruzione, in quanto comporta un incremento volumetrico rilevante.

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Nuova costruzione insanabile

In definitiva, per le caratteristiche che comportano, le opere del contendere rientrano senza dubbio dentro il perimetro della nuova costruzione e sono insanabili, in quanto in contrasto con le previsioni urbanistiche.

Tra l'altro, ricadendo in zona vincolata, il TAR evidenzia come sia legittima la comminatoria della sanzione demolitoria relativamente alle opere eseguite in assenza del previo titolo edilizio minore costituito dalla DIA o dalla SCIA laddove gli abusi, ancorché in ipotesi assoggettati al regime della DIA o della SCIA, siano stati realizzati in territori soggetti a vincoli di tutela paesaggistica e ambientale.

C'è infatti un canone di indifferenza del titolo edilizio necessario all'esecuzione di opere in zone vincolate, in quanto è necessaria la presenza, per le opere edilizie eseguite in ambito soggetto a vincolo paesaggistico, di due distinti titoli: il titolo edilizio e l'autorizzazione paesaggistica.

L'opera edilizia, chiude il TAR, va sanzionata se risulti priva di uno dei due titoli.

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