Ristrutturazione edilizia pesante o leggera: tra permesso di costruire e SCIA

Quale titolo abilitativo è necessario per un'opera di ristrutturazione edilizia? Serve sempre il permesso di costruire o può bastare una SCIA?

La risposta è: dipende.

Un compendio delle differenze tra ristrutturazione pesante e leggera ce lo fornisce il Consiglio di Stato nella sentenza 5566/2024 del 24 giugno, relativa all'ordinanza di demolizione di un fabbricato di dimensioni 4,90x9,80 metri di base e altezza interna di 2,50 metri.

L'abuso edilizio del contendere: bastava la SCIA?

Secondo il ricorrente, la realizzazione del manufatto sarebbe consistita nella mera ricostruzione (qualificabile alternativamente come manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione) di un preesistente originario fienile, risalente a epoca anteriore all’entrata in vigore della legge n. 1150/1942.

In sostanza si ripropongono le questioni relative alla natura delle opere tale da non comportare l'esigenza del permesso di costruire, trattandosi di mera manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo o al massimo di ristrutturazione edilizia, comportanti solamente un obbligo di CILA ovvero di SCIA, ai sensi degli artt. 6-bis e 37 del dpr 380/2001, alla cui omissione può conseguire solamente una sanzione pecuniaria.

La prove di datazione dell'opera edilizia non è stata fornita

In primis, Palazzo Spada evidenzia come costituisce approdo giurisprudenziale costantemente affermato (cfr., da ultimo Cons. Stato, n. 1016/2024 e n. 858/2024) quello secondo cui grava esclusivamente sul privato interessato l’onere della prova in ordine alla data della realizzazione dell'opera edilizia al fine di poter escludere al riguardo la necessità di rilascio del titolo edilizio; tale onere discende attualmente dagli artt. 63, comma 1, e 64, comma 1, c.p.a., in forza dei quali spetta al ricorrente l’onere della prova in ordine a circostanze che rientrano nella sua disponibilità; detto onere, prima ancora che di carattere processuale, vale nei rapporti tra l’interessato e l'Amministrazione, la quale in termini generali, in presenza di un manufatto non assistito da un titolo abilitativo che lo legittimi, ha solo il potere dovere di sanzionarlo ai sensi di legge.

Ciò posto, nella specie la prova della sicura datazione del manufatto di causa in epoca anteriore al 1942 non è stata fornita, in quanto le foto aeree sono capaci di offrire l’immagine dei luoghi a partire dal 1973.

Né le numerose dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà prodotte sin dal primo grado, tutte concordi nel ricordare la presenza in loco di un manufatto adibito a magazzino/fienile, possono considerarsi idonee a contrastare la legittimità del provvedimento impugnato.

Infatti le stesse, anche a volerle ritenere valide, ammissibili e degne di fede, nulla dicono quanto a esatta posizione, consistenza e dimensionamento della struttura preesistente.

Ristrutturazione: le regole del Testo Unico Edilizia

Secondo il disposto dell’art. 10 del dpr 380/2001, costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:

• a) gli interventi di nuova costruzione;
• b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
• c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici (…).

Quindi, in ordine agli interventi subordinati al permesso di costruire, ai sensi dell'art.10 del dpr 380/2001, costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero della sagoma, dimensioni e altezza; in particolare, la modifica della sagoma, dell’altezza, dei prospetti e del volume dell’originaria costruzione non consentono di ritenere un intervento come ristrutturazione edilizia ordinaria, ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), del Testo Unico Edilizia; tali interventi infatti rientrano nella categoria della ristrutturazione edilizia "pesante", contemplata dall’art. 10 del TU Edilizia, norma che sostanzialmente assimila l’intervento di ristrutturazione edilizia caratterizzato da incrementi volumetrici ovvero di sagoma e prospetti a quello di una nuova costruzione, quantomeno per le porzioni che costituiscono una novità rispetto alla preesistenza, subordinandone la realizzazione al previo rilascio del permesso di costruire.

In definitiva, le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino, modifiche del volume o dei prospetti: e la SCIA può quindi bastare, in via residuale, per i restanti interventi di ristrutturazione "leggera".

Questa è una ristrutturazione edilizia pesante

Nella specie, la dimostrazione, il cui onere grava sull’interessato, che la costruzione preesistente all’ultimo intervento edilizio avesse la medesima consistenza, difetta del tutto.

Come affermato dalla stessa “relazione tecnica” prodotta dall’appellante, “Storicamente il manufatto si presentava, come da relazione fotografica presentata, con paramenti murari in pietra e legno … La struttura di tale capanno era in muratura con pietrame a spacco, pali in elevazione in legno, tamponamento e tetto in tavole di legno, con copertura presumibilmente in struttura lignea poi sostituita da lamiere. Il tutto era posto su un basamento eseguito con la tecnica dei muretti a secco, molto usata nei territori collinari. Attualmente il manufatto non presenta più le sopra esposte caratteristiche poiché in epoca recente è stato oggetto di lavori anche a causa di eventi strutturali ed idrogeologici….”.

In realtà, dalle foto “storiche” allegate a detta relazione, la preesistenza che si può apprezzare è costituita da un capanno formato di lamiera e legno; mentre le foto che riproducono l’attualità evidenziano una consistenza ben diversa, con massiccia struttura in calcestruzzo.

Si tratta, quindi, di una ristrutturazione edilizia pesante per la quale era necessario il permesso di costruire.

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