Ristrutturazione edilizia leggera e pesante: differenze e conseguenze a livello urbanistico

C'è una profonda differenza tra ristrutturazione edilizia leggera e pesante, soprattutto per quel che riguarda i titoli abilitativi richiesti e le conseguenze in caso di abuso edilizio.

La sentenza 4789/2024 del Tar Napoli si occupa proprio di una controversia relativa a opere edilizie abusive, con particolare riferimento alla distinzione tra ristrutturazione edilizia leggera e ristrutturazione edilizia pesante.

Le opere edilizie del contendere

Il ricorrente, comproprietario di un fabbricato unifamiliare su un unico livello adibito ad abitazione, impugna due ordinanze di demolizione con contestuale ingiunzione al ripristino dello status quo ante, delle opere abusive eseguite presso l’immobile stesso.

L'ordinanza di riferisce, tra l'altro, a:

• diversa distribuzione degli spazi interni ed eliminazione del terrazzo a livello posto sul prospetto est del fabbricato;
• trasformazione di un vano balcone in vano finestra sempre sul prospetto est del fabbricato;
• veranda in alluminio anodizzato, vetri e pannelli di bachelite avente una superficie di circa mq 2,50 ed altezza di circa in 3,00, completa di porta ad un battente ed al momento è adibita a ripostiglio;
• 4 tettoie di dimensioni diverse.

Basta la SCIA?

Per l ricorrente, l’ingiunzione di demolizione immotivata poiché le opere oggetto di contestazione, in quanto di natura pertinenziale e non comportanti la realizzazione di volumi e/o superfici aggiuntive rispetto a quanto oggetto di condono edilizio, non potevano considerarsi opere di nuova costruzione, ai sensi del combinato disposto degli artt. 3, comma 1, punto e), e dell'art. 10, comma 1, del D.P.R. n. 380/2001, e non potevano essere sanzionate ai sensi dell'art. 31 del medesimo D.P.R. n. 380/2001.

Si sarebbero cioè configurati, al massimo, come interventi di ristrutturazione edilizia cd. leggera di cui all'art. 3, comma 1, lett. d), disciplinata ai sensi dell’art. 22 del medesimo D.P.R. n. 380/2001 con assoggettamento a SCIA, tanto che poteva essere irrogata la sola sanzione pecuniaria di cui al successivo art. 33, con conseguente impossibilità di configurare l'acquisizione in ipotesi di mancata esecuzione dell'ordinanza medesima e di paventare l’irrogazione della sanzione di cui all’art. 4 bis del D.P.R. n. 380/2001.

Valutazione complessiva degli abusi: non si possono considerare le opere in maniera frazionata

In primis, il TAR ricorda il principio condiviso secondo cui “la valutazione dell'abuso edilizio presuppone una visione complessiva e non atomistica delle opere realizzate; né è data la possibilità di scomporne una parte per negare l'assoggettabilità ad una determinata sanzione, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio deriva non da ciascun intervento a sé stante bensì dall'insieme delle opere nel loro contestuale impatto edilizio e nelle reciproche interazioni; l'opera edilizia abusiva va, in sostanza, identificata con riferimento all'immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul contesto immobiliare unitariamente considerato” (Cons. di St., sez. II, 11/03/2024, n. 2321; T.A.R. Campania, Napoli, sez. VI, 01/12/2023, n. 6622).

In altri termini, "In caso di abuso edilizio, al fine di valutare l'incidenza sull'assetto del territorio di un intervento edilizio, consistente in una pluralità di opere, deve essere compiuto un apprezzamento globale, atteso che la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di comprenderne in modo adeguato l'impatto effettivo complessivo; pertanto, i molteplici interventi eseguiti non vanno considerati in maniera "frazionata".

L'intervento abusivo

Si evidenzia, quindi, che il ricorrente ha proseguito nell'attività edilizia sull’edificio condonato, realizzando, tra l’altro, quattro tettoie, una di circa mq. 17, l’altra di 26 mq. e le ultima due, rispettivamente, di 4 e 5 mq., utilizzate come protezione della legna, una veranda di mq. 2,5 su un balcone adibendola a ripostiglio, una struttura adibita a custodia di una moto, un deposito di attrezzature agricole di circa mq. 10 e un manufatto di due stanze e bagno esterno, procedendo, altresì, alla eliminazione del terrazzo a livello, alla trasformazione di un vano balcone in vano finestra, alla costruzione di muretti divisori e all’apposizione della pavimentazione e di un cancello all’esterno.

La ristrutturazione edilizia leggera

Il TAR spiega che la ristrutturazione edilizia cd. leggera si riferisce a interventi che non comportano modifiche significative alla struttura dell'edificio.

Trattasi cioè di opere che riguardano modifiche interne o la manutenzione di parti non strutturali dell'edificio, come la diversa distribuzione degli spazi interni o interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Questi interventi possono essere eseguiti presentando una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) e non richiedono permessi di costruire.

La ristrutturazione edilizia pesante

Questo tipo di interventi include modifiche strutturali significative, come l'aumento di volumetria, la creazione di nuove superfici o modifiche sostanziali alla sagoma dell'edificio.

La ristrutturazione pesante richiede il permesso di costruire, poiché può comportare un impatto urbanistico rilevante.

Gli interventi oggetto della sentenza, come la realizzazione di tettoie, verande e muretti divisori, sono stati qualificati come ristrutturazione edilizia pesante perché hanno comportato aumenti di volumetria e modifiche esterne rilevanti.

Ristrutturazione edilizia pesante o leggera: tra permesso di costruire e SCIA

Le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino, modifiche del volume o dei prospetti. La SCIA può quindi bastare, in via residuale, per i restanti interventi di ristrutturazione “leggera".

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Qui serviva il permesso di costruire: demolizione legittima

Di conseguenza, la demolizione delle opere abusive è considerata legittima.

Infatti, data l'apprezzabile ed effettiva idoneità a determinare significative trasformazioni urbanistiche ed edilizie, risulta indispensabile il permesso di costruire, non essendo sufficiente la presentazione della sola SCIA.

Pertanto, in considerazione delle dimensioni che vengono in rilievo - per modalità costruttive, entità strutturale e permanente destinazione all'utilizzo -, tali opere non possono farsi rientrare nella c.d. edilizia libera né è sufficiente, anche in ragione della perdurante modifica dello stato dei luoghi, la semplice Dia (oggi SCIA), essendo necessario il rilascio del permesso di costruire (T.A.R. Campania, Napoli, n. 535 del 04.02.2020).

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