Ristrutturazione edilizia della mansarda: cosa succede con difformità parziale dal permesso?

Ci sono dei casi in cui le difformità edilizie di una ristrutturazione non sono così gravi da giustificare una demolizione: se, infatti, non si rientra nelle ipotesi degli articoli 31 e 32 del Testo Unico Edilizia, ci si può 'salvare' dalla ruspa anche in caso di interventi 'modificati' rispetto al titolo edilizio originario.

Della differenza - e delle rispettive conseguenze - che intercorrono tra assenza, totale difformità, ovvero variazione essenziale rispetto al titolo edilizio e parziali (lievi) difformità si è occupato il TAR Campania nella sentenza 1839/2025 del 7 marzo, relativo al ricorso di due privati contro la demolizione di opere edilizie prive del prescritto titolo abilitativo.

Gli abusi edilizi del contendere

Le modifiche (ristrutturazioni) riguardavano diverse opere. Tra queste:

• un piano rialzato;
• un piano sottotetto-mansarda;
• lo spostamento di un terrazzo;
• la realizzazione di un balcone;
• la realizzazione di un vano tecnico sul terrazzo;
• l'apertura di un vano finestra e la chiusura di un vano finestra.

Il regime repressivo comminato dal Comune - secondo i ricorrenti - non troverebbe rispondenza nella portata degli interventi contestati, sia se considerati “atomisticamente”, sia se considerati nel loro complesso: si tratta di modifiche apportate ad un fabbricato esistente non qualificabili come “nuova costruzione”.

Ad esempio, riguardo al piano rialzato non sussisterebbero variazioni essenziali poiché il permesso di costruire rilasciato non riguarda il piano rialzato ma il primo piano. Il rialzato è stato realizzato prima del 1967, mentre il livello preesistente non è stato interessato da alcun intervento di modifica edilizia e la sua consistenza planovolumetrica sarebbe inalterata dall’epoca di realizzazione e fino ad oggi.

L'eventuale ampliamento sarebbe stato conseguito all'interno del fabbricato già esistente.

Intervento di ampliamento: il corretto regime sanzionatorio

Sussisterebbe, pertanto, un'errata qualificazione giuridico-tecnica dell'intervento di ampliamento e un'errata scelta del regime sanzionatorio applicabile (art. 31 dpr 380/2001).

Soltanto l'aumento di volumetria all'esterno della sagoma esistente -potrebbe configurare un intervento di nuova costruzione (cfr. art. 3, comma 1, lett. e-1, dpr 380/01), mentre la modifica della cubatura realizzata potrebbe essere qualificata come intervento di ristrutturazione edilizia cd. “pesante”, non sanzionabile ai sensi dell'art. 31 dpr 380/2001.

Riguardo, invece, alla modifica della distribuzione interna e all'apertura di un varco di collegamento con un locale, si tratta di opere interne che, stante il vigente quadro normativo (da applicarsi in virtù del principio del 'tempus regit actum'), sono riconducibili alla manutenzione straordinaria di cui all'art. 3, comma 1, lett. b), Testo Unico Edilizia.

Inoltre:

• si è contestata una presunta difformità corrispondente ad un aumento di circa 0,14 mt. di altezza utile interna del primo piano, rispetto a quanto assentito (3,00 mt.). Tale presunto aumento di cubatura sarebbe però minimale e si tratterebbe al più di parziali difformità sanzionabili ai sensi dell'art. 34 dpr 380/2001;
• riguardo l'aumento di “superficie utile” per complessivi 1,20 mq si rientrerebbe in una mera tolleranza costruttiva ai sensi dell'art. 34, comma 2-ter, dpr 380/2001 ovvero in una mera difformità parziale ai sensi dell’art. 34, comma 1, dpr 380/2001 che non consente di applicare il gravoso regime sanzionatorio (cioè la demolizione) di cui all’art. 31.

Totale difformità o variazione essenziale: i presupposti

Il TAR accoglie il ricorso partendo dal ricordare che l'art.31 del Testo Unico Edilizia prevede la sanzione della demolizione nei casi di opere realizzate in assenza, totale difformità, ovvero variazione essenziale rispetto al titolo edilizio.

La totale difformità - nello specifico - si verifica ove l'edificio realizzato sia radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetriche. In questo caso, l'opera è da equiparare a quella posta in essere in assenza di permesso di costruire.

Le variazioni essenziali

Riguardo alle variazioni essenziali ex art.32 del TU Edilizia - che peraltro il Salva Casa, recentemente, ha inserito tra gli 'abusi' sanabili con il nuovo accertamento di conformità semplificato - si evidenzia che in base al disposto dell’art. 32 sopracitato, configurano variazioni essenziali rispetto al titolo edilizio:

• ” a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
• b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
• c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
• d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
• e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali".

In virtù del disposto dell'art.32, non si possono ritenere comunque "variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative".

Infine, "Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44".

Queste sono difformità parziali

Ciò premesso, bisogna valutare quali tipi di difformità si sono appurate nel caso di specie (cioè sono state indicate nell'ordine di demolizione).

Il TAR sottolinea che che queste difformità configurano modifiche del distributivo interno, delle forometrie sui prospetti, delle altezze interne - senza che sia contestata la modifica di quella esterna - della conformazione del tetto, la realizzazione di taluni vani tecnici e un limitato incremento della superficie del vano ascensore non parametrata alla volumetria complessiva dell'edificio.

Bene: tali difformità, non rientrano tra quelle descritte negli art.31 e 32 del Testo Unico Edilizia, non essendo desumibile dall'atto una radicale trasformazione dell'edificio rispetto a quanto autorizzato.

Inoltre, quanto al piano sottotetto, le difformità rilevate tra lo stato di fatto allegato alla SCIA del 2006 e la licenza edilizia del 1977 non sono contestabili con l’ordinanza di demolizione, essendosi la SCIA ormai consolidata.

Il ricorso è fondato nei limiti del difetto di istruttoria e motivazione in ordine alla qualificabilità delle difformità come idonee ad integrare le fattispecie previste dagli artt. 31 e 32 dpr 380/2001, la demolizione è illegittima e il comune dovrà rinnovare il procedimento approfondendo l'istruttoria e motivando, rispetto ai parametri normativi sopra richiamati ovvero a quelli che riterrà applicabili, la qualificazione data agli abusi.

Occhio: si può demolire anche per parziale difformità

Ciò significa che bisognerà ricondurre gli abusi all'alveo dell'art.34 del dpr 380/2001, che comunque prevede la demolizione/rimozione di abusi edilizi parziali, a meno che non si dimostri l'impossibilità della messa in ripristino senza pregiudizio della parte conforme. In tal caso scatta la possibilità di fiscalizzare l'abuso, ma questa è un altra storia...

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