Ristrutturazione edilizia del rudere: serve la prova della preesistenza del fabbricato da ricostruire

La nozione di ristrutturazione edilizia non può prescindere dalla preesistenza di un fabbricato da ristrutturare, cioè di un fabbricato dotato di quelle componenti essenziali - murature perimetrali, strutture orizzontali e copertura - idonee ad assicurargli un minimo di consistenza e a farlo giudicare presente nella realtà materiale.

Di conseguenza, la ricostruzione di residui edilizi inidonei a identificare i connotati essenziali dell'edificio deve essere ricondotta nell'alveo della nuova costruzione.

Queste affermazioni del Tar Toscana sono state confermate dal Consiglio di Stato nella sentenza 3018/2024 del 2 aprile che ha rigettato il ricorso di un privato contro il diniego di un permesso di costruire da parte di un comune.

L'edificio crollato e poi ristrutturato esisteva? Manca la prova

Nel luglio del 2017, io ricorrenti hanno chiesto il rilascio del permesso di costruire per ricostruire un preesistente corpo di fabbrica costruito in aderenza al fabbricato principale, e crollato nel 1988.

L’istanza è stata respinta dal Comune in considerazione della mancanza di una prova in ordine all'originaria consistenza dell’immobile, richiesta ai fini dell'assenso alla ricostruzione dall’art. 134 della legge regionale Toscana n. 65/2014, e della qualificazione dell’intervento come nuova costruzione non assentibile in zona vincolata.

Ristrutturazione edilizia 'ricostruttiva': quali interventi ci rientrano? Serve la prova della preesistente consistenza

Palazzo Spada osserva che, secondo la disposizione all'epoca vigente (art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. 380/2001) si intendono “interventi di ristrutturazione edilizia", gli interventi rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nell'ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza. Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente.”

Inoltre l’art. 134, comma 1, lett. i) della legge regionale Toscana, 10 novembre 2014, n. 65, nel testo all’epoca vigente, disponeva che  costituiscono trasformazioni urbanistiche ed edilizie soggette a permesso di costruire : “il ripristino di edifici, o parti di essi, crollati o demoliti, previo accertamento della originaria consistenza e configurazione, attraverso interventi di ricostruzione comportanti modifiche della sagoma originaria, laddove si tratti di immobili sottoposti ai vincoli di cui al Codice”.

Ricostruzione di edificio demolito: cosa dice la giurisprudenza

Il Consiglio di Stato evidenzia quindi la necessità di individuare, ai fini di interesse per la questione all’esame, la nozione di ricostruzione di un edificio demolito e come questa sia stata letta dalla giurisprudenza.

Al riguardo va rilevato come secondo la giurisprudenza di questo Consiglio, la ristrutturazione edilizia presuppone, come elemento indispensabile, la preesistenza del fabbricato nella consistenza e con le caratteristiche planivolumetriche ed architettoniche proprie del manufatto che si vuole ricostruire (cfr. Cons. Stato, Sez. IV, 15.9.2006, n. 5375); è necessario cioè che si dimostri oltre l’an anche il quantum ossia l’esatta consistenza dell'immobile preesistente del quale si chiede la ricostruzione.

In questo procedimento finalizzato alla ricostruzione è necessario procedere, con un sufficiente grado di certezza, in modo tale da individuare l’immobile da ricostruire nei suoi connotati essenziali, come identità strutturale, in relazione anche alla sua destinazione (cfr. Consiglio di Stato, sez. VI, 5.12.2016, n. 5106).

Peraltro, è necessario avere una ragionevole certezza circa l’originaria consistenza dell’immobile da ricostruire al fine di dare attuazione alla norma di riferimento, l'art. 3, comma 1, lett. d) d.P.R. 380/2001, che in base alla modifica applicabile ratione temporis (recata dall’art. 30, comma 1, lett. a) del d.l. 21 giugno 2013, n. 69 convertito, con modificazioni, dalla l. 9 agosto 2013, n. 98) prevede l’inclusione nella nozione di ristrutturazione degli interventi “volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza”.

Come si prova la consistenza originaria dell'edificio da ricostruire?

Rispetto al regime previgente, quindi, il concetto di ristrutturazione è stato allargato al caso di edificio che non esiste più, la cui consistenza originaria si può però ricostruire, evidentemente con un'indagine tecnica, ipotesi precedentemente esclusa (cfr. Cons. Stato, Sez. VI, 3.10.2019, n. 6654).

In ogni caso la prova diversa da quella fotografica - che rimane la più idonea – non può comportare una riduzione della soglia di attendibilità sull’originaria consistenza dell’immobile da ricostruire; e quindi la prova deve essere in ogni caso rigorosa e condurre ad un risultato plausibile.

Ricostruzione di rudere: per la ristrutturazione edilizia serve il riferimento dimensionale

Anche la versione più "spinta" della ristrutturazione edilizia, ossia la ricostruzione di un edificio diruto, presuppone che siano note con precisione le specifiche caratteristiche edilizie dell'edificio preesistente, ricadendo altrimenti nel campo della nuova costruzione, ossia nella creazione ex novo di un organismo edilizio

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Le prove fornite non sono sufficienti

Nel caso specifico, non è possibile confermare la pendenza del tetto del fabbricato originale, come già notato dal tribunale di prima istanza. La relazione tecnica citata infatti menziona la pendenza del tetto senza fornire prove concrete, basandosi solo su ipotesi progettuali.

Senza queste prove, il calcolo del volume dell'edificio è puramente speculativo, poiché potrebbe essere maggiore o minore a seconda della pendenza reale del tetto.

Inoltre, la relazione fa riferimento alla stessa pendenza del tetto di una parte dell'edificio già ristrutturata nel 2013, di cui
però non si conosce la pendenza originaria.

In sintesi, manca la certezza necessaria, anche nella relazione tecnica, per giustificare l'applicazione della normativa sulla ricostruzione di un edificio non più esistente.

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