Ristrutturazione edilizia abusiva: quando la SCIA non basta

Quale titolo abilitativo serve per assentire una ristrutturazione edilizia? Quando può essere sufficiente la SCIA? Quando, invece, è necessario il permesso di costruire? Cosa si intende per sagoma e prospetto? Quanto 'pesa', nella valutazione, l'aumento di volumetria dell'opera?

Domande gettonatissime, che il Tar Campania nella sentenza 1812/2025 del 6 marzo cerca di dirimere fornendo una 'mappa' di orientamento molto utile per alcuni tipi di ristrutturazioni edilizie, soprattutto quelle che vanno a incidere sul 'territorio' determinando modifiche che necessitano di un permesso di costruire pieno per essere realizzate (cd. ristrutturazioni pesanti).

Intervento edilizio: le opere edilizie della discordia

Il comune ha ingiunto la demolizione delle seguenti opere, realizzate in assenza di permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica:

• corpo di fabbrica costituito da muratura perimetrale e copertura in lamiera coibentata, rifinito in tutte le sue parti, ultimato e tenuto in uso a cucina/salone, bagno e lavanderia, occupante una superficie di circa mq 40,00 per un’altezza pari a mt. 2,40 circa;
• tettoia composta da travi e pilastri in legno lamellare con copertura in doghe di legno e sovrastanti pannelli in tegole, ultimata e tenuta in uso, occupante una superficie di circa mq 40,00 e di altezza media pari mt. 3,00 circa.

Il ricorso: basta la SCIA?

I ricorrenti, premesso che secondo l’amministrazione comunale le opere contestate sarebbero illegittime in quanto eseguite in assenza del prescritto permesso di costruire, hanno ribadito che il volume edilizio adibito a locale cucina sarebbe stato demolito nel termine assegnato con l'ordinanza gravata, e che la decisione di assoggettare anche la tettoia alla sanzione demolitoria sarebbe illegittima e sproporzionata.

Affermano infatti che la tettoia - già esistente al momento dell’acquisto dell’immobile principale - sarebbe costituita da una struttura in legno aperta su tutti i lati e pertanto le caratteristiche di tale intervento escluderebbero che la stessa fosse assoggettabile a permesso di costruzione.

Di conseguenza:

• nel caso di specie il Comune avrebbe dovuto applicare la sanzione pecuniaria, così come stabilito dall'art. 37, comma 1, del dpr 380/2001;
• l'intervento edilizio contestato sarebbe soggetto al regime semplificato della SCIA, ai sensi dell'art. 22 del medesimo dpr 380/2001.

Bisogna quindi verificare se per queste opere edilizie era sufficiente una SCIA oppure serviva il permesso di costruire.

La valutazione dell'abuso deve essere unitaria

In primis, il TAR ricorda che l'abuso va valutato complessivamente e non esaminando singolarmente gli interventi realizzati.

E' quindi necessaria una visione complessiva e non 'atomistica' delle opere eseguite, "in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio o al paesaggio deriva, non da ciascun intervento in sé considerato, ma dall'insieme dei lavori nel loro contestuale impatto edilizio e paesistico e nelle reciproche interazioni".

In altri termini, “L’opera edilizia abusiva va infatti identificata con riferimento all'immobile o al complesso immobiliare, essendo irrilevante il frazionamento dei singoli interventi avulsi dalla loro incidenza sul testo immobiliare unitariamente considerato”.

Ristrutturazione con permesso di costruire: le regole del Testo Unico Edilizia

In questo caso, precisa il TAR, in assenza di permesso di costruire la demolizione è legittima, in quanto come enunciato dall'art.10 comma 1 lett.c) del Testo Unico Edilizia nella versione applicabile al tempo dei fatti, “1. Costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire: …

• c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ……., nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42….”.

Entriamo, quindi, nello specifico con riferimento alle differenze che intercorrono tra sagoma e prospetto.

Ristrutturazione edilizia leggera e pesante: differenze e conseguenze a livello urbanistico

La ristrutturazione edilizia leggera si riferisce a interventi che non comportano modifiche significative alla struttura dell'edificio e può essere assentita con SCIA, mentre la realizzazione di tettoie, verande e muretti divisori è da qualificare come ristrutturazione edilizia pesante perché comporta aumenti di volumetria e modifiche esterne rilevanti, e necessita del permesso di costruire per essere assentita.

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Sagoma: rappresenta l'edificio nella sua parte fuori terra

Per quanto riguarda il concetto di "sagoma", la giurisprudenza, compresa quella della Sezione condivisa dal Collegio, ha chiarito che esiste una definizione consolidata sia nell’ambito giurisprudenziale che nella normativa vigente.

Tale definizione, già precedentemente adottata (ad esempio, dal Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza n. 5319 del 20 novembre 2017), descrive la sagoma come la conformazione planivolumetrica di un edificio, ossia il suo perimetro visto sia in senso verticale che orizzontale.

In altre parole, rappresenta il profilo dell'edificio nella sua parte fuori terra, includendo anche le strutture perimetrali, eventuali aggetti e sporti.

Questa definizione è stata formalmente recepita nel "Quadro delle definizioni uniformi" allegato all'Intesa del 20 ottobre 2016 tra Governo, Regioni e Comuni, adottata in conformità all’articolo 8, comma 6, della legge 5 giugno 2003, n. 131, e all’articolo 4, comma 1-sexies del d.P.R. 6 giugno 2001, n. 380.

Qui la sagoma viene definita come la conformazione planivolumetrica della costruzione fuori terra, comprendente il suo perimetro in senso sia verticale che orizzontale, incluse le strutture perimetrali e gli aggetti e sporti superiori a 1,50 metri.

In conclusione, il concetto di sagoma ha una portata ampia e comprende l’intero profilo dimensionale dell’edificio, includendo anche eventuali elementi sporgenti che ne determinano l’ingombro complessivo. (Consiglio di Stato, Sez. VI, sentenza n. 5087 del 19 luglio 2019 – T.A.R. Campania, Napoli, Sez. III, sentenza n. 3431 del 19 maggio 2022).

Prospetto: ha a che fare con la conformazione estetico-architettonica dell'edificio

Quanto ai prospetti, il TAR evidenzia che non esiste una definizione normativa e cita quanto precisato dalla condivisibile giurisprudenza del Consiglio di Stato: “occorre operare una distinzione tra la sagoma e il prospetto: il primo riguarda la conformazione planivolumetrica della costruzione e il suo perimetro, considerato in senso verticale e orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l'edificio, ivi comprese le strutture perimetrali con gli oggetti e gli sporti; il secondo individua gli sviluppi in verticale dell'edificio e quindi la facciata dello stesso, rientrando nella fattispecie anche le aperture presenti sulle pareti esterne. Attengono al prospetto gli interventi che modificano l'originaria conformazione estetico architettonica dell'edificio, realizzati sulla facciata o sulle pareti esterne del fabbricato, senza superfici sporgenti”.

Tettoia: quando serve il permesso di costruire

Infine, il TAR chiarisce che per questo tipo di tettoia 'non si scappa' dal permesso di costruire.

Infatti, "Anche la realizzazione di una tettoia è soggetta al permesso di costruire, in quanto essa incide sull’assetto edilizio preesistente; incisione particolarmente significativa ove, come nella fattispecie, la tettoia insiste su un territorio vincolato. La realizzazione di una tettoia, nella misura in cui realizza l’inserimento di nuovi elementi e impianti, resta subordinata al regime del permesso di costruire, ai sensi dell’art. 10 comma 1, lett. c) D.P.R. n. 380/2001 laddove comporti, come nella fattispecie, una modifica della sagoma e del prospetto del fabbricato cui inerisce".

In aggiunta, si evidenzia che l'installazione della tettoia è sottratta al regime del permesso di costruire solo ove la sua conformazione e le ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di mero arredo e di riparo e protezione dell'immobile cui accedono, mentre la realizzazione di una tettoia non ha carattere pertinenziale e richiede il rilascio del permesso di costruire quando, per le sue caratteristiche costruttive, essa sia idonea ad alterare la sagoma dell'edificio, circostanza, quest'ultima, che appare sussistente nel caso di specie.

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