Ristrutturazione con ampliamento volumetrico: per il Testo Unico Edilizia senza permesso è abusiva

Un ripasso sulla corretta qualificazione edilizia e urbanistica della ristrutturazione, cioè di quale titolo abilitativo serva se la ristrutturazione porta ad un ampliamento di volume, è contenuta nell'interessante sentenza 9226/2023 del 25 ottobre del Consiglio di Stato.

La ristrutturazione edilizia del contendere

Si dibatte sull'ordinanza di demolizione impartita da un comune per una ristrutturazione edilizia eseguita in assenza di permesso di costruire ai sensi dell'art.10 del dpr 380/01 e s.m.i., in zona sottoposta a vincolo sismico di II categoria.

Nello specifico, l'immobile risultava costituito da un piano seminterrato, piano terra e piano primo, collegati ed utilizzati da un unico nucleo familiare, contrariamente al frazionamento di cui alle pratiche di condono che risultavano, invece, composte da due unità immobiliari di cui una abitativa ed una ad uso ufficio.

Rispetto ai grafici allegati alle concessioni, l’UTC rilevava:

• «a) il piano seminterrato risulta di maggiore consistenza con ampliamento verso il lato sud per circa 60,00 metri quadri;
• b) il piano rialzato risulta ampliato per la chiusura di un precedente terrazzo al lato sud oltre alla realizzazione di un nuovo balcone adiacente con una nuova scaletta di accesso;
• c) il primo piano risulta conforme nei grafici escluso la fusione delle unità abitative come autorizzate;
• d) il secondo piano è difforme in quanto era nei grafici un terrazzo non praticabile con esterno già realizzato compreso le finestre e vetrate. Mentre è stata realizzata una copertura in legno e sovrastante manto di tegole, oltre ad un locale bagno ripostiglio e cucina, il tutto costituente volumetria di circa 500 mc.»;

Il comune intimava quindi l'ordinanza di demolizione per le opere sopracitate. Tale ordinanza veniva confermata dal TAR competente.

Tra i motivi del ricorso, il fatto che l'ampliamento contestato, nell'ambito del seminterrato sottostante al fabbricato, sarebbe legittimo perché la superficie è da qualificare come pertinenza, con destinazione di parcheggio di auto del solo ricorrente, ed è equipollente al sottosuolo.

Inoltre, secondo l'appellante, la sentenza del TAR è errata per quel che riguarda l'ampliamento del primo piano “rialzato”, a causa della chiusura di un precedente terrazzo al lato sud, con realizzazione di un nuovo balcone con scaletta di accesso, in quanto tale ampliamento si collega ad una chiusura del terrazzo a mezzo di un parapetto e di un balcone non chiuso ma aperto: si tratterebbe cioè di opere che non incidono sugli standard plano-volumetrici.

Gli abusi edilizi vanno considerati 'complessivamente'

In primis, Palazzo Spada ricorda che laddove vengano in rilievo una serie di abusi, edilizi o paesaggistici, effettuati sullo stesso immobile, la loro valutazione, per individuare quelli assentibili con una semplice DIA/SCIA e quelli che invece necessitano di un permesso di costruire, richiede una visione complessiva e non atomistica delle opere eseguite, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio o al paesaggio deriva, non da ciascun intervento in sé considerato, ma dall'insieme dei lavori nel loro contestuale impatto edilizio e paesistico e nelle reciproche interazioni.

Il parcheggio nel seminterrato richiede il permesso di costruire, non basta la DIA/SCIA

Per quel che riguarda il parcheggio, il TAR ha giustamente rilevato che soltanto i parcheggi da realizzare nel sottosuolo (e non nel seminterrato) possono essere realizzati con DIA (oggi SCIA), siccome opere pertinenziali, laddove se non effettuati totalmente al di sotto del piano di campagna devono ritenersi, a tutti gli effetti, nuove costruzioni, assentibili con permesso di costruire.

Come risulta dall’atto impugnato, l'abuso è stato realizzato nel seminterrato dell'immobile condonato, in area classificata EP-Parco a tutela agricola ed in zona soggetta a vincolo sismico di II categoria, per cui l'opera non può ritenersi conforme alle previsioni urbanistiche e, quindi, non risulta governata dalle previsioni della citata legge regionale 19/2001.

Le nozioni di sottosuolo e seminterrato non possono dirsi coincidenti, dovendosi intendere per sottosuolo lo strato sottostante alla superficie del terreno e per seminterrato un qualsiasi manufatto o area ricavata in parte al disotto e in parte al disopra del piano stradale.

Nel caso di specie è incontestato che l'ampliamento del seminterrato abbia riguardato una porzione dell'edificio non completamente interrata, con conseguente inapplicabilità dell’art. 6 della legge regionale 19/2001 il quale dispone che la realizzazione di parcheggi, da destinare a pertinenze di unità immobiliare e da realizzare nel sottosuolo del lotto su cui insistono gli edifici, se conformi agli strumenti urbanistici vigenti, è soggetta a semplice denuncia di inizio attività.

Testo Unico Edilizia: la pertinenza sul terrazzo condominiale che diventa ristrutturazione edilizia richiede il permesso di costruire

La realizzazione su di un preesistente terrazzo di un nuovo fabbricato, seppur a carattere pertinenziale, in muratura e legno, con creazione di nuovi volumi e superfici utili a fini residenziali ed un'evidente alterazione dei prospetti e della sagoma dell'edificio condominiale non può che rientrare nel paradigma normativo della ristrutturazione edilizia pesante, assentibile con permesso di costruire o, al massimo, con SCIA 'alternativa'.

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Ampliamento al piano rialzato mediante la chiusura di un precedente terrazzo e creazione di un balcone: è ristrutturazione con ampliamento

Venendo alla parte più interessante della pronuncia, il Consiglio di Stato osserva che il TAR, giustamente, ha ritenuto che occorresse il permesso di costruire per procedere all'ampliamento al piano rialzato mediante la chiusura di un precedente terrazzo e la creazione di un balcone, tale da comportare un sensibile aumento di superficie e di volumetria nonché modifica dell’aspetto esteriore dell’immobile.

Tale conclusione trova conforto, tra l'altro, nella sentenza 1373 del 27/02/2019 del Consiglio di Stato, dove si è specificato che "deve essere considerata un abuso edilizio e, dunque, è sottoposta alla sanzione demolitoria, l'opera di ristrutturazione edilizia effettuata con un ampliamento volumetrico, senza tuttavia alcuna autorizzazione e/o permesso di costruire".

Correttamente, quindi, il TAR ha statuito che la fusione di più unità immobiliari soggiace alla sanzione del rispristino, atteso che tali opere non possono essere considerate opere di manutenzione straordinaria bensì di ristrutturazione abbisognevole del permesso di costruire.

Infine, il TAR ha ritenuto correttamente abusiva la realizzazione su un terrazzo non praticabile della copertura in legno e tegole con la creazione di un locale bagno, ripostiglio e cucina tali da configurare un volume destinato all'uso residenziale con incremento di volumetria.

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