Riqualificazione "Ex Pirellino" a Milano: Coima semplifica il progetto per il rilascio del titolo abilitativo

Pirellino, avanti con la riqualificazione e investimenti triennali: riduzione del 90% delle emissioni e certificazioni green

Semplificazione del progetto di rigenerazione del Pirellino per evitare ulteriori ritardi nel rilascio del titolo abilitativo: l’attuale struttura a ponte verrà riqualificata per mantenere l’omogeneità con l’edificio a torre, con mantenimento dell’originaria funzione direzionale per l’intero complesso immobiliare.

Avviato il programma di investimento per il prossimo triennio per oltre 3 miliardi di euro con priorità nel settore residenziale, turistico e nella rigenerazione di progetti di quartiere.

COIMA SGR (“COIMA”), leader nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali, comunica di aver presentato al Comune di Milano un aggiornamento del progetto per P39, noto come “Pirellino” - affidato allo studio di architettura Diller Scofidio + Renfro e già approvato dalla Commissione Paesaggio nell’ottobre 2023 - che consiste in una ristrutturazione della torre e un risanamento conservativo dell’edificio a ponte, con mantenimento della destinazione d’uso direzionale.

L’aggiudicazione all’asta pubblica dell’immobile per un valore totale di 194 milioni di euro, a favore di COIMA, è avvenuta nel marzo 2019. Il rogito tra il Comune di Milano e COIMA è avvenuto a novembre 2019. La normativa applicabile al momento dell’aggiudicazione e del rogito consentiva la destinazione libera dell’immobile.

Successivamente al rogito, nel febbraio 2020 il Comune ha pubblicato il nuovo PGT introducendo la previsione di edilizia residenziale sociale (ERS) in caso di conversione della destinazione in residenziale oltre la soglia di 10.000 mq di SL, cambiando di fatto lo stato di diritto dell’immobile in base al quale è stato acquistato da COIMA senza prevedere l’applicazione delle norme di salvaguardia.

In seguito all’applicazione del nuovo PGT, il Pirellino ha quindi subito una sostanziale limitazione nelle destinazioni d’uso rispetto alle condizioni applicabili al momento del rogito. Qualora le limitazioni fossero state indicate nell’ambito della procedura di vendita (e non successivamente), il valore di mercato sarebbe stato necessariamente inferiore.

In conseguenza a tale limitazione, COIMA si è trovata costretta a richiedere il rispetto della certezza delle regole applicabili al momento dell’aggiudicazione dell’asta, con ricorso al TAR nel giugno 2020, procedimento giunto infine al Consiglio di Stato che, con sentenza n. 10976 del 18 dicembre 2023, ha riconosciuto le ragioni della Società rispetto all’affidamento sulla disciplina vigente al momento della formazione del prezzo in asta; qualsiasi cambiamento dell’assetto urbanistico dell’immobile potrà, secondo il Consiglio di Stato, essere effettuato solo se adeguatamente e specificamente motivato.

Malgrado l’orientamento della sentenza del Consiglio di Stato, lo scorso novembre il Comune ha deciso di procedere con una variante al PGT applicabile al Pirellino che confermerebbe la necessità di prevedere edilizia residenziale sociale in caso di modifica di destinazione d’uso in residenziale.

Conseguentemente, in considerazione degli inevitabili ulteriori ritardi nel rilascio del titolo abilitativo (già presentato nel 2022 e tuttora non perfezionato a distanza di oltre 30 mesi), COIMA ha provveduto a semplificare il progetto, mantenendo la destinazione originaria e l’edificio a ponte nello stato attuale, al fine di poter procedere tempestivamente con il rilascio del titolo aggiornato e non ritardare oltre l’avvio del cantiere.

Il nuovo progetto prevede la ristrutturazione delle strutture dell’edificio con una riduzione del 90% delle emissioni generate nella fase di costruzione. Rimane confermato l’obiettivo di neutralità carbonica per l’intera fase operativa dell’immobile. Questo risultato sarà possibile grazie all’elevata performance energetica dell’edificio, alla produzione di energia elettrica da fonti rinnovabili attraverso l’impianto fotovoltaico e all’acquisto della quota residua di energia tramite un contratto di fornitura green. Sotto il profilo delle certificazioni, l’immobile otterrà la certificazione LEED Platinum e WELL Gold. Inoltre, grazie all’elevato livello di efficienza energetica e alle analisi climatiche effettuate, sarà riconosciuto come un immobile sostenibile secondo la definizione della Tassonomia UE.

P39 rientra nella seconda fase di sviluppo del progetto di rigenerazione urbana di Porta Nuova a Milano, primo quartiere al mondo ad aver ottenuto la doppia certificazione LEED® e WELL® for Community per la sostenibilità ambientale e sociale. Post Covid sono stati locati oltre 70.000 mq, con contestuale trasferimento nell’area di oltre 5.000 professionisti. Nel complesso, oggi il distretto può contare su un’occupancy del 100%, con oltre 35.000 professionisti e 60 aziende di settori ampiamente diversificati (bancario, assicurativo, finanziario, digitale, consulenza, moda, farmaceutico, editoria) che hanno scelto di stabilirvi la propria sede, tra cui, negli ultimi due anni, Intesa SanPaolo - con Isybank e Intesa San Paolo Fideuram Private Banking – KPMG, Hitachi Zosen Inova, HPE, TeamSystem, Kanadevia, adidas.

Si prevede che, nei prossimi nei tre anni, la popolazione complessiva residente supererà i 50.000 professionisti, accogliendo un flusso di oltre 15 milioni di visitatori l’anno. Complessivamente il patrimonio terziario in edifici prime gestito da COIMA è di oltre 4 miliardi di euro.

Nell’ambito dei programmi di investimento di COIMA, le principali linee strategiche si stanno sviluppando, oltre che nelle riqualificazioni di quartieri a destinazione mista, nel settore turistico, nell’ambito della logistica con investimenti di oltre 1 miliardo di euro completati nel corso dell’ultimo triennio, e nel residenziale, con la previsione tra investimenti in corso e previsti nel prossimo triennio di oltre 3 miliardi di euro per la realizzazione di 5.000 appartamenti. Nell’ambito residenziale, COIMA è attiva in tutti i principali segmenti dell’abitare in affitto e in vendita, e negli studentati.

In particolare, COIMA è attiva nella realizzazione di edilizia residenziale a valori calmierati in tutti i grandi progetti di rigenerazione urbana che la vedono coinvolta a fianco dei principali investitori istituzionali italiani e stranieri attraverso alcuni dei propri fondi, tra cui COIMA Housing, un fondo chiuso immobiliare multicomparto dedicato al tema dell’abitare sostenibile e destinato sia alla realizzazione e alla gestione di studentati, sia a interventi nel residenziale accessibile. Il primo investitore e sponsor è COIMA ESG City Impact Fund (Fondo Impact), il maggior fondo di investimento in rigenerazione urbana discrezionale mai raccolto in Italia, partecipato da Cassa Forense, Cassa dei Commercialisti, Inarcassa, ENPAM, Compagnia di San Paolo, Fondazione Padova e Rovigo, Intesa Sanpaolo e Fideuram Vita.

COIMA sta realizzando complessivamente oltre 800 residenze e 1.700 posti letto in edilizia convenzionata nell’area metropolitana di Milano. In particolare, il Fondo COIMA Housing ha investito nella struttura che ospiterà il Villaggio Olimpico per i Giochi di Milano-Cortina 2026, nell’ex Scalo di Porta Romana, che al termine della manifestazione verrà trasformato nel più grande studentato convenzionato d’Italia, con circa 1.700 posti letto.

Nell’ambito del medesimo sviluppo urbano, COIMA realizzerà 320 unità abitative, di cui 95 in edilizia residenziale pubblica (ERP) e 225 in edilizia convenzionata ordinaria (ERS). L’operazione costituisce il primo progetto nato dall’accordo tra COIMA e il Consorzio Cooperative Lavoratori (CCL), storica realtà del mondo cooperativo milanese, stipulato con l’obiettivo di creare un modello di sviluppo immobiliare misto, fondato su società cooperative compartecipate da fondi con un effetto moltiplicatore grazie al modello mutualistico, con la partecipazione sin dal principio degli acquirenti finali, per iniziative replicabili e scalabili sul territorio nazionale.

COIMA Housing sta inoltre investendo nella componente di edilizia residenziale convenzionata del lotto “Unione Zero” a MilanoSesto, il più grande progetto di rigenerazione urbana in Italia e tra i maggiori in Europa, che vede COIMA e Redo SGR Società benefit come principali attori. Infine, COIMA prevede di realizzare 200 residenze in edilizia convenzionata nel lotto Valtellina, all’interno dell’ex Scalo Farini.

 

 

Manfredi Catella, Founder e CEO di COIMA SGR: “La necessità di non ritardare ulteriormente i lavori ha imposto la semplificazione del progetto originario nella forma di un risanamento-ristrutturazione in chiave conservativa, mantenendo l'attuale edificio a ponte e integrandolo nel disegno architettonico dell'edificio a torre di Elizabeth Diller. Il mercato non può prescindere da regole certe, trasparenti e stabili per contribuire a un'evoluzione virtuosa e inclusiva delle nostre città nel rispetto della pianificazione pubblica”.

 

 

Come si presentava il progetto nel 2019

COIMA SGR ha assegnato a Diller Scofidio + Renfro (DS+R) e Stefano Boeri Architetti il concorso internazionale di architettura per il complesso di Via Pirelli 39 a Milano. Si tratta del primo progetto di riqualificazione dell’agenda post Covid, allineato agli obiettivi di impatto ESG e alle linee guida di Next Generation EU.

L'intervento, che prevede sia la rigenerazione degli edifici di via Pirelli 39, ossia l'ex Pirellino e l'edificio a ponte che attraversa via Melchiorre Gioia, sia la realizzazione di una nuova torre, seguirà i più elevati standard di sostenibilità, con investimenti di oltre 300 milioni di euro e l’impiego, tra progettazione, realizzazione e indotto, di 5.000 lavoratori.

 

 

La riqualificazione di Pirelli 39

Pirelli 39 è collocato al centro dell’area Porta Nuova Gioia in una posizione strategica fra la stazione Centrale, a est, e scalo Farini, a ovest, e rappresenta il punto di accesso a Porta Nuova proveniendo da nord verso il centro città. La sua riqualificazione si inserisce nel processo di rigenerazione dell’area su scala di quartiere iniziato con Gioia 22 e che si completerà nei prossimi anni con lo sviluppo dei progetti di Pirelli 35 e Gioia 20.

Oggi l’immobile, dismesso dal Comune di Milano nel marzo 2015, rappresenta una frattura urbana che interrompe le diverse parti dei quartieri circostanti: privo di certificazioni di sostenibilità, non conforme alle norme anti-sismiche, inefficiente per un uso moderno e con problemi strutturali, di inquinamento e degrado ambientale-urbanistico-edilizio.

I temi principali indicati nello sviluppo dei progetti dal committente COIMA SGR, per conto del fondo di investimento COIMA Opportunity Fund II, sono stati:

• ricomposizione delle parti della Biblioteca degli Alberi oggi separate da Via Melchiorre Gioia ed estensione della qualità degli spazi pedonali di Porta Nuova verso nord, Stazione Centrale e scalo Farini;
• riuso edilizio privilegiato rispetto a demolizione e ricostruzione;
• sviluppo di una metodologia di investimento a impatto, misurabile declinando obiettivi ed effetti rispetto a target definiti;
• creazione di un simbolo culturale di un periodo storico che se da una parte ha accentuato le emergenze ambientali e sociali a livello planetario, dall’altra sta alimentando la formazione di un modello culturale di sviluppo più resiliente.

Il concorso, la giuria e il progetto vincitore

Al concorso internazionale hanno preso parte 70 raggruppamenti con 359 Studi di architettura, landscape/urban design e ingegneria in rappresentanza di 15 Paesi. I finalisti selezionati dalla giuria sono stati gli Studi 3XN (Danimarca), David Chipperfield (Inghilterra/Italia), Diller Scofidio + Renfro / Stefano Boeri Architetti (USA/Italia), Heatherwick (Inghilterra), Vittorio Grassi (Italia), Wilmotte (Francia).

Il progetto vincitore, quello presentato da Diller Scofidio + Renfro / Stefano Boeri Architetti, ha interpretato armoniosamente le linee guida condivise da COIMA e dal Comune di Milano ed è stato selezionato dalla giuria composta da Gregg Jones (partner dello studio di architettura Pelli Clarke Pelli Architects e responsabile del masterplan di Porta Nuova Gioia), Alberto Artioli (già Soprintendente Archeologia, Belle Arti e Paesaggio della città di Milano), Nicolò Di Blasi (già responsabile logistica, infrastrutture e acquisti dell’università Bocconi), oltre a Manfredi Catella, Gabriele Bonfiglioli, Matteo Ravà ed Ettore Nobili di COIMA SGR. L’architetto Leopoldo Freyrie ha svolto il ruolo di RUC, Responsabile Unico del Concorso.

La collaborazione fra DS+R, al primo progetto in Italia, e Stefano Boeri Architetti rappresenta una partnership virtuosa scelta da COIMA come risultato di un approccio metodologico volto a proseguire il percorso, sviluppato negli ultimi 10 anni di progetti di rigenerazione promossi dal gruppo, di contaminazione fra gli architetti italiani e internazionali alimentando una nuova stagione di architettura fondata su un nuovo paradigma culturale espressione del nostro Paese. I due Studi hanno mostrato un forte allineamento sui principi di sostenibilità, ben interpretando le linee guida del concorso soprattutto in tema di impatto ambientale, continuità con la trasformazione urbana dell’area, innovazione, attivazione della comunità, relazione fra natura e città. 

La riqualificazione del complesso immobiliare potrà essere sviluppata, come pubblicamente presentato e previo iter autorizzativo comunale, grazie al riconoscimento di Pirelli 39 quale immobile dismesso da parte del Comune (in applicazione dei criteri disposti dall’art. 40 bis della Legge Regionale n. 18/2019).

 

Come diventerà Pirelli 39 ? La proposta di DS+R e Stefano Boeri

La proposta DS+R e Stefano Boeri prevede un modello di utilizzo misto di spazi pubblici-residenziale-terziario attraverso:

• il recupero della torre esistente;
• il recupero dell’edificio a ponte su Melchiorre Gioia;
• la realizzazione di una nuova torre.

 

Il progetto di recupero dell’ex Pirellino

L’edificio sarà ripensato mantenendone la prevalente destinazione terziaria ma adeguandolo agli attuali standard di uso degli spazi uffici nel segno dell’innovazione e della sostenbilità, in linea con i parametri Next Generation EU; il progetto prevede il mantenimento del carattere dell’edificio originario, aggiornandolo nella dotazione impiantistica e nelle performance energetiche e adeguandolo strutturalmente al fine di consentirne parametri adeguati di efficienza, risolvendo i limiti attuali e consentendo di considerare il riuso dell’edificio esistente rispetto all’alternativa di una demolizione e ricostruzione integrale.

 

  

La nuova torre residenziale "green" accanto a Pirelli 39

La nuova torre prevede 1.700 mq di vegetazione, distribuita sui piani in modo che le fioriture cambino i colori dell’edificio al variare delle stagioni, assorbiranno 14 tonnellate di Co2 e produrranno 9 tonnellate di ossigeno l’anno, al pari di un bosco di 10 mila metri quadrati. Con 2.770 mq di pannelli fotovoltaici la torre sarà in grado di autoprodurre il 65% del proprio fabbisogno energetico. L’edificio prevede parti strutturali in legno che ne diminuiranno il carbon footprint, tra cui 1.800 metri cubi di legno dei pavimenti che consentiranno di risparmiare fino a 3.600 tonnellate di biossido di carbonio nelle fasi di costruzione.

 

L'edificio a ponte su Melchiorre a Gioia: uno spazio per la città

Percepito oggi come un “muro” di separazione su via Melchiorre Gioia, grazie all’applicazione della L.R. 18/2019 il progetto lo ripensa svuotandolo e rendendolo leggero, pur mantenendone il segno architettonico di ponte a scavalco sulla strada e aggiornandolo nei contenuti come un nuovo “hub” a servizio della città, uno spazio aperto per eventi, mostre ed esposizioni, con aree incontri e wellness dedicato ad essere un laboratorio sull’impatto climatico e ambientale, ed estensione della Biblioteca degli Alberi. Punto centrale della trasformazione dell’edificio era la green house, una vera e propria serra della biodiversità dove vivere un’esperienza immersiva, educativa, interattiva e innovativa tra svariate specie vegetali.

 

 

Pirelli 39: il primo progetto italiano interamente misurabile secondo criteri di sostenibilità

Pirelli 39 rappresentava il primo progetto italiano interamente misurabile secondo criteri ESG (Enviromental, Social e Governance):

• certificazioni LEED Platinum, WELL Gold, WiredScore; 
• contributo per il raggiungimento della certificazione LEED e WELL for Community del quartiere Porta Nuova (primo distretto al mondo);
• zero uso di combustibili fossili;
• livello di emissioni operative di CO2 già allineato con gli obiettivi EU 2050; 
• recupero edilizio >70% dell’edificio esistente e contenimento delle emissioni di costruzione (
• copertura del fabbisogno annuale di energia >65% da fonti rinnovabili;
• creazione di spazi pubblici e commericali per contribuire all’attiviazione dell’area;
• attivazione di +5.000 posti di lavoro per fasi progettuali, costruttive e di gestione;
• €500 Mln di Valore aggiunto Generato (contributo diretto, indiretto e indotto dell’attività economica svolta).

 

La rigenerazione del territorio per il rilancio del Paese

Manfredi Catella, Founder & CEO di COIMA, ha dichiarato:

«La presentazione di oggi è un importante momento di confronto con Milano e con il nostro Paese. Anche alla luce dell'emergenza sanitaria ritengo che la rigenerazione del territorio rappresenti una chiave industriale strategica di rilancio del territorio italiano, da un punto di vista culturale, ambientale, sociale ed economico. Il nostro Paese è ricco di edifici iconici e luoghi straordinari che, come nel caso presentato oggi, hanno la necessità di essere riscritti e ripensati secondo criteri di sostenibilità e di innovazione: un percorso e una missione che già da molto tempo condividiamo con i nostri investitori e che può rappresentare una leva determinante per le nostre città e per il nostro Paese».

Elizabeth Diller, partner di Diller Scofidio + Renfro, ha dichiarato:

«Il nostro studio è entusiasta di avere la possibilità di dare un contributo architettonico significativo alla città di Milano, il nostro primo progetto in Italia. Poiché gran parte del nostro lavoro si concentra sul futuro delle città, il progetto Pirelli 39 rappresenta una grande opportunità per un nuovo modello di sviluppo ad uso misto e di crescita urbana sostenibile. Il progetto combina il riuso di edifici storici con un nuovo edificio responsabile dal punto di vista ambientale, e una vibrante destinazione culturale 'vivente' dedicata all'arte e alla scienza delle piante».

Stefano Boeri, founder di Stefano Boeri Architetti, ha dichiarato:

«Il nostro progetto riporta in vita un nobile edificio (l'ex Pirellino), propone una torre dove la Botanica si intreccia con l'architettura e inventa, con il nuovo Ponte/Serra, uno spazio verde aperto a tutta la città. In un periodo così difficile, questo progetto rilancia nel mondo la visione di una Milano che scommette sul futuro e affronta con coraggio le grandi sfide della crisi climatica».

 

Pirelli 39 e l'area di Porta Nuova Gioia

Pirelli 39 era stato messo in vendita nel 2019 dal Comune di Milano tramite un’asta pubblica a cui avevano preso parte cinque fra i maggiori operatori italiani e internazionali del mondo immobiliare e finanziario e aggiudicata a COIMA SGR.

Finanziata da un pool di primarie banche italiane composto da UniCredit, Intesa San Paolo-UBI Banca e Banco BPM, l’operazione era stata perfezionata da COIMA Opportunity Fund II (“COFII”), il più grande fondo immobiliare discrezionale italiano con una capacità di investimento di oltre 1 miliardo di euro. Il fondo è partecipato da principali investitori istituzionali (fondi sovrani, fondi pensione e assicurazioni) internazionali e nazionali.

L’edificio rientra nel tracciato del masterplan unitario per l’area Porta Nuova Gioia, avviato da COIMA in collaborazione con il Comune di Milano e coordinato da Gregg Jones assieme a un team qualificato, composto da Patricia Viel dello studio Antonio Citterio Patricia Viel, Chris Choa di AECOM (masterplan Olimpiadi Londra), Ibrahim Ibrahim di Portland (animazione spazi pubblici), Jim Burnett dello studio OJB e Andreas Kipar di Land come paesaggisti. 

L’area - per la quale COIMA SGR prevede investimenti totali di oltre 1 miliardo di euro, 270 mila mq di superfici sviluppate o rigenerate, 20.000 mq di aree pubbliche e 3.600 m di percorsi ciclopedonali - rappresenta il completamento di Porta Nuova e verrà presentata dalla società nei prossimi mesi.

Con Pirelli 39 salgono a oltre 280 i raggruppamenti che hanno partecipato ai concorsi indetti da COIMA negli ultimi anni. Dopo avere sviluppato progetti di rigenerazione urbana per un valore economico di oltre 5 miliardi di euro, COIMA sta dando vita a progetti urbani strategici per ulteriori 3 miliardi di euro.

 

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COIMA

COIMA è specializzata nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari italiani per conto di investitori istituzionali, con un approccio integrato di impatto ESG. COIMA Holding controlla le società operative fra cui COIMA SGR, investment & asset manager che gestisce oltre 30 fondi immobiliari con più di 10 miliardi di euro di investimenti; COIMA REM, development e property manager, in 50 anni ha sviluppato e gestito immobili per più di 5 milioni di metri quadrati; COIMA HT opera in ambito tecnologico per supportare l’abilitazione digitale degli spazi fisici.
Fra i progetti più importanti la piattaforma ha co-investito, co-sviluppato e gestisce ancora oggi il progetto Porta Nuova a Milano, primo quartiere al mondo a ottenere le doppie certificazioni di sostenibilità LEED® e WELL® for Community.

Fonte: COIMA