Rigenerazione urbana, ultima chiamata

Rigenerazione urbana: i criteri fondamentali da inserire nel testo di legge

Rigenerazione urbana, tutti la chiedono, tutti la vogliono. Amministratori, tecnici (ingegneri, architetti, urbanisti). Più recentemente si sono aggiunti i costruttori (ANCE) e Confedilizia (proprietari) . Ancora indeciso il comparto dell’immobiliare.

Ma quando arriverà questa benedetta legge? Come sempre tocca ai politici l’ultima parola. Il DDL 1131 (centro sinistra) dopo anni di peregrinazioni è decaduto per scadenza della legislatura. Adesso la materia l’ha presa in mano Gasparri (destra centro) presentando un DDL che in gran parte riprende il 1131, ben 11 articoli su 14 sono uguali.

Che sia la volta buona? C’è forse la possibilità che si arrivi ad una legge bipartisan? Sarebbe troppo bello, basta sognare a occhi aperti. Possiamo invece a fare qualcosa per agevolare questo percorso?

Non è così facile, anche perché il testo Gasparri– come anche il precedente 1131 – è ingarbugliato e complesso, e si presta a infinite disquisizioni e distinguo.

Forse un testo semplificato, ma che comunque affronta le questioni di fondo, riuscirebbe dove hanno fallito tanti esperti. Proviamo a fare qualche ipotesi nel rispetto di alcuni criteri fondamentali.

Primo, semplificare le procedure. Spesso i progetti si ingarbugliano nella ragnatela di piani che stanno a monte: piani strutturali ed operativi, varianti, piani attuativi. Un processo di tipo deduttivo adatto alla vecchia urbanistica nel quale anche la buona volontà degli amministratori rischia di smarrirsi. Occorre invertire il processo passando ad una logica induttiva dove la legge indica i criteri fondamentali lasciando le amministrazioni e gli operatori liberi di muoversi. Prendiamo come esempio la prima stagione della rigenerazione, avviata dal decreto Fontana del 1994 che con i PRU (programmi di riqualificazione urbana) ha cambiato il volto di molte città italiane.

Secondo. Semplificare il testo lasciando solo le prescrizioni obbligatorie, eliminando il resto. Ad esempio le definizioni: messe dentro a una legge servono solo ad aumentare il contenzioso. Molto meglio procedere per atti amministrativi, che si adattano meglio e più rapidamente ai cambiamenti del sistema socio-economico. Si veda l’esperienza tedesca con l’IBA Ruhr-Emscher Park, dove tutto parte da un misero documento di poche pagine che indica gli obiettivi, lasciando le amministrazioni libere di muoversi. Con ottimi risultati, come abbiamo potuto constatare più volte.

Terzo. Tutto questo può aiutare ma non risolve certo il problema. La questione di fondo riguarda i veri ostacoli alla rigenerazione, che essenzialmente si riferiscono agli extracosti rispetto agli interventi sul nuovo: demolizioni, recuperi nel caso di archeologia industriale), bonifica delle aree inquinate. Non chiamiamolo bonus, per carità, ma sempre di sussidi di tratta. Solo che, a differenza dei bonus edilizi, qui la ricaduta sul contesto urbano è molto più significativa. Il ricorso al PNRR può certamente aiutare.

Quarto. Spesso anche il bonus non è sufficiente. Progetti interessanti non partono perché la rete di supporto –infrastrutture, servizi, trasporti - è inadeguata e precaria. Se l’amministrazione non è in grado di dare sufficienti garanzie sulla realizzazione e sui tempi l’operazione del privato rischia di finire in un bagno di sangue. Anche qui utilissimo ricorso al PNRR.

Per approfondire..

Legge sulla Rigenerazione Urbana, ci prova Gasparri

La nota critica a firma dell'ing. Dioniso Vianello in merito al Disegno di Legge "Disposizioni in materia di Rigenerazione Urbana" presentato in Senato dall'On. Gasparri assieme all'On. Paroli il 15 giugno 2023.

Quali articoli "salvare"

Alla fine il testo di legge potrebbe limitarsi a pochi articoli di questo tipo.

Art. 1 - Finalità e obiettivi (vedi artt. 1-2 DDL Gasparri)

Stabilisce che la rigenerazione delle aree dismesse e degradate, insieme con la riduzione e l’azzeramento del consumo di suolo e con la transizione ecologica ed il miglioramento della qualità ambientale rappresentano le politiche fondamentali e prioritarie per l’intero paese. I requisiti vengono stabiliti con leggi dello stato, in accordo con le regioni (che in buona parte hanno già legiferato in merito).

Art. 2 - Modalità attuative (vedi artt. 7-11-12 DDL Gasparri)

I sostegni finanziari vanno distribuiti non a pioggia – come i bonus edilizi – ma concentrandoli sugli interventi ritenuti strategici per la città, che l’amministrazione individua con una semplice delibera (non con piano o variante). La scelta può essere dettata da motivazioni anche diverse:

• aree dotate di centralità rilevanti nel contesto urbano;
• aree che rappresentano fonte di grave inquinamento;
• prioritariamente le aree dove si prevede anche la realizzazione di servizi pubblici che vanno realizzati in regime di partecipazione pubblico-privato (PPP).

Qualora si preveda la realizzazione di opere pubbliche i progetti possono essere messi in gara ed affidati al miglior offerente, con l’obbligo di risarcire la proprietà qualora assente. Per l’attuazione dei progetti si procede mediante accordi di programma e/o progetti edilizi convenzionati.

Art. 3 - Norme urbanistiche (vedi artt. 6-7 DDL Gasparri)

Possono aiutare alcune modifiche normative di limitata entità.

I progetti strategici di rigenerazione durano anni, talvolta anche decenni. Occorre garantire la massima flessibilità ai progetti evitando i tempi lunghi delle varianti urbanistiche. A tale scopo va modificato il regime delle categorie funzionali ex lege 765/1967, considerando intercambiabili le destinazioni di tipo urbano: residenza, commercio, uffici, produttivo non industriale. Il cambio d’uso non costituisce variante urbanistica ma può essere realizzato mediante PEC. In proposito si veda la normativa francese.

Perequazione: in queste aree vanno collocati i diritti edificatori provenienti da altri interventi.

Art. 4 – Misure economiche e fiscali (vedi artt. 9-10-11 DDL Gasparri)

Parlare di bonus in questo momento fa venire il mal di pancia. Anche perché i vari bonus edilizi se sono stati utili per il rinnovo del patrimonio edilizio esistente non hanno migliorato di un centesimo la dotazione urbanistica della zona, compresi reti infrastrutturali e servizi pubblici.

Occorre quindi attivare incentivi e sostegni finanziari – bonus urbanistici - da indirizzare con priorità ai progetti strategici.

In teoria si potrebbe agevolare la rigenerazione anche in negativo, aumentando gli oneri (compresa IMU) sugli interventi in aree non edificate. Ma si tratta solo di una provocazione, sappiamo già che provvedimenti del genere non verranno mai attuati. Fanno perdere voti.

Art. 5 – Norme transitorie e finali (vedi artt. 8-12-13 DDL Gasparri)

Va sviluppata la partecipazione della comunità locali, in particolare incentivando gli usi temporanei e provvisori sia da parte del pubblico che dai privati, da autorizzarsi mediante semplice delibera. Sono sempre più numerosi i progetti che seguono questa linea. Un minimo di presenza da parte di possibili utenti contribuisce ad eliminare il degrado e sollecita l’interesse degli operatori.

Per chiudere torniamo al titolo, “Ultima chiamata”. Vi sembra troppo impegnativo? Conoscendo i nostri polli forse è meglio puntare su un titolo meno categorico ed impegnativo, come ad esempio “Penultima chiamata”.
OK, va bene così.

Quali sono le novità del ddl sulla Rigenerazione Urbana: lo abbiamo chiesto a uno dei firmatari del disegno di legge, il senatore Maurizio Gasparri.
LEGGI QUI L'INTERVISTA ALL'ON. MAURIZIO GASPARRI