Rigenerazione urbana dei quartieri ERP italiani: il modello sviluppato sulla partnership tra pubblico-privato

"Rigenerare la città": il protocollo per ridare nuovo volto ai quartieri ERP

Protocollata la ricerca metodologica “Rigenerare la città”, che Progetto CMR ha realizzato insieme all’ingegner Gianni Verga, all’avvocato Antonio Belvedere, al dott. Fabio Bandirali, è sulla scrivania dei freschi di nomina Matteo Mognaschi, Presidente, e Matteo Papagni, Direttore Generale di Aler, Azienda Lombarda per l'Edilizia Residenziale.

COSA SONO I QUARTIERI ERP: Gli alloggi di Edilizia Residenziale Pubblica destinati all'assistenza abitativa (ERP), o case popolari, sono abitazioni di proprietà pubblica concesse in affitto a persone singole o a famiglie in condizione disagiata.

Anche il Comune di Milano nelle persone del Sindaco Beppe Sala e dell’Assessore alla casa e piano quartieri Pierfrancesco Maran e la nuova giunta di Regione Lombardia nelle persone del Presidente Attilio Fontana e dell’Assessore alla Casa Paolo Franco, hanno nuovamente ricevuto la ricerca. Lo studio era stato presentato alle istituzioni già nel 2021, ricevendo consensi unanimi. Oggi, cambiati alcuni attori istituzionali, si rinnova l’invito a prenderlo in considerazione.

La proposta consiste in un modello di sviluppo dei quartieri di edilizia popolare nelle città italiane basato sulla partnership pubblico-privato, che garantisce la possibilità di rinnovare l’edilizia popolare esistente a costo zero per l’Amministrazione Pubblica, mantenendo i residenti nello stesso quartiere.

Lo stesso Comune di Milano, nel Piano Triennale della Casa approvato in ottobre, sottolinea come “Sarà importante lavorare in ampia sinergia tra Comune di Milano, Regione Lombardia, MM e ALER con l’obiettivo di promuovere un’autentica rigenerazione dei quartieri popolari (ad esempio San Siro, Lorenteggio, Niguarda, ecc.) in grado di implementare i servizi al cittadino e di generare un migliore mix sociale, per garantire il diritto alla casa, valorizzando gli studi e le analisi che sono state elaborate nel corso degli ultimi anni da Università, Enti Pubblici e privati. Sarà importante favorire un approccio metodologico che apra alla collaborazione pubblico / privato con il fine di ridurre al minimo l’impiego di risorse pubbliche da investire”.

“Compiamo questo ulteriore passo” – afferma Massimo Roj, CEO di Progetto CMR – “confidando che, risolto il processo di avvicendamento ai vertici ALER, i tre soggetti istituzionali chiamati a decidere possano prendere fattivamente in considerazione la nostra proposta”.

Lo studio individua nel mix tra edilizia libera e popolare la chiave di volta per il rinnovamento dei quartieri ERP e pone come caso di studio il quartiere San Siro di Milano, situato attorno a piazza Selinunte.

Qui sono presenti attualmente 330 mila mq di edilizia popolare. Con un processo virtuoso di demolizioni e costruzioni si potrà dare luogo alla stessa quantità di edilizia popolare da collocare gradualmente alla popolazione esistente, aprendo anche a un’edilizia libera - che possa permettere l’arrivo di classi sociali diverse – a cui sommare i servizi: scuole, ospedali, uffici, ma anche palestre, centri sportivi, spazi culturali, giardini-parchi e quanto serve a migliorare la città.

L’obiettivo è creare una città più inclusiva, dove mamme single, anziani, studenti, giovani coppie ecc. possano convivere, innescando un processo virtuoso di integrazione che mette al riparo dall’effetto “ghetto”.

Lo studio era stato presentato alle istituzioni già nel 2021, ricevendo consensi unanimi. Oggi, cambiati alcuni attori istituzionali, si rinnova l’invito a prenderlo in considerazione.

Rigenerazione urbana metodologica a San Siro: edilizia popolare e libera, partnership pubblico-privato, densificazione

La redazione di Ingenio ha intervistato l'Arch. Massimo Roj, AD e fondatore di Progetto CMR, società di progettazione integrata che si propone di riqualificare in maniera metodologica il quartiere di Edilizia Residenziale Pubblica di San Siro di Milano.

Qual è il modello proposto per i quartieri di edilizia popolare nelle città italiane, basato sulla partnership pubblico-privato, e come si prevede possa rinnovare l’edilizia popolare esistente?

La proposta di rigenerazione urbana che proponiamo è metodologica, e consiste dunque in un sistema di criteri che potrà essere applicato di volta in volta, a seconda del contesto territoriale che, per sua natura, originalità e composizione sarà sempre diverso e che dovrà essere aggiornato per rispondere alle esigenze che l’evolvere della società impone. Le fondamenta dello studio per il rinnovamento dei quartieri ERP sono il mix tra edilizia popolare e libera; la partnership pubblico-privato e la densificazione.

Il caso pilota di applicazione della nostra proposta metodologica è stato sviluppato in riferimento al quartiere di Edilizia Residenziale Pubblica di San Siro, il quadrilatero intorno a piazza Selinunte – che versa in uno stato di degrado da troppo tempo – dove sono presenti attualmente 330 mila mq di ERP e ERS. In particolare, attraverso un processo virtuoso di demolizione e ricostruzione si potrà mantenere la stessa quantità di edilizia popolare (dove verrà gradualmente ricollocata la popolazione attualmente presente), aggiungendo però una quota di edilizia libera - che possa permettere l’integrazione sociale – a cui sommare i servizi: scuole, ospedali, uffici, ma anche palestre, centri sportivi, spazi culturali, giardini-parchi e quanto serve a migliorare la città.

Tutto questo sarà possibile grazie alle disposizioni del Piano di Governo del Territorio che consentono – in presenza di proprietà pubblica e di nuclei ben serviti dal trasporto pubblico – di sviluppare attività di demolizione e ricostruzione con realizzazione di nuovi edifici e servizi. Il PGT stabilisce, infatti, che l’edilizia Sociale e Popolare, dal punto di vista urbanistico, rientri nella categoria dei servizi, e perciò non aumenti la quota di superficie lorda. Questo consente, a valle della demolizione, oltre alla restituzione della stessa quantità̀ di alloggi sociali ma di nuova costruzione, la realizzazione di edilizia libera affiancata da attività commerciali e strutture per lo sport, la salute, l’educazione.

Inoltre, la maggiore densificazione – e quindi l’opportunità di “andare in altezza” – possibile grazie ad un efficiente rete di trasporto pubblico, fa in modo che una quota cospicua di aree si liberino per la sistemazione a verde. Nel caso pilota di San Siro l’area riservata a parco verrebbe addirittura più che decuplicata rispetto alla situazione attuale. Tutte queste operazioni saranno possibili grazie a una partnership virtuosa tra pubblico e privato, che garantisce la possibilità di rinnovare l’edilizia popolare esistente a costo zero per l’Amministrazione Pubblica, mantenendo i residenti nello stesso quartiere.

Collaborazione sinergica con Enti del Terzo Settore e privati

Come il Comune di Milano, nel Piano Triennale della Casa approvato in ottobre, promuove la sinergia tra Comune, Regione Lombardia, MM e ALER per la rigenerazione dei quartieri popolari, e in che modo si intende implementare i servizi al cittadino e generare un miglior mix sociale?

Nel Piano Triennale della Casa approvato in ottobre, il Comune di Milano sottolinea la necessità di lavorare su progetti trasversali e integrati, in cui molteplici attori sociali sono chiamati a collaborare sinergicamente. Di particolare importanza sarà la cooperazione tra Comune di Milano, Regione Lombardia, MM e Aler, che devono convergere nella promozione di un’autentica rigenerazione dei quartieri popolari, come è il caso di San Siro.

I progetti messi in campo sono molteplici, penso ad esempio a Reinventing Cities e all’accordo di collaborazione sperimentale con Fondazione Cariplo, da cui emerge con forza la necessità di lavorare sinergicamente anche con Enti del Terzo Settore e con privati che, attraverso forme di Partenariato Pubblico Privato, moltiplicano le traiettorie d’azione possibili.

Nei progetti in atto, in modo trasversale, spiccano come cruciali la rigenerazione urbana – anche attraverso la riqualificazione del patrimonio pubblico –, il riutilizzo dei vuoti urbani – che possono essere restituiti alla città per rispondere ai bisogni sociali – e la promozione della sostenibilità ambientale, tutti aspetti che abbiamo messo in primo piano nella nostra proposta per San Siro.

Densificazione con operatori privati: case popolari riqualificate, non dismesse

Quali sono i principali obiettivi e benefici che la proposta di Progetto CMR mira a raggiungere, in particolare per quanto riguarda la possibilità di rinnovare l'edilizia popolare a costo zero per l'Amministrazione Pubblica?

La metodologia individuata ha lo scopo di innescare processi di rigenerazione urbana e sociale mediante interventi di densificazione con il coinvolgimento di operatori privati. Tra i vantaggi principali, il fatto che le case popolari non saranno dismesse, ma riqualificate, e la popolazione continuerà ad abitare nella medesima area urbana ma in case nuove, realizzate senza consumare ulteriore suolo. La coesistenza di edilizia libera e edilizia popolare, ma anche la presenza di servizi e di verde pubblico, consentirà inoltre di promuovere mix funzionale e inclusione sociale, consolidando un modello urbano policentrico, anch’esso tra gli obiettivi del Piano Triennale della Casa approvato recentemente dal Comune.

Tale processo di rigenerazione ad ampio raggio avverrà riducendo i costi di urbanizzazione – valorizzando le dotazioni di servizi esistenti (e il surplus disponibile) – e, soprattutto, a costo zero per l’amministrazione pubblica che, dopo aver sottoscritto il protocollo d’intesa per la redazione del masterplan, selezionerà gli operatori privati tramite gara pubblica, i quali – dopo l’aggiudicazione – potranno realizzare gli interventi previsti.

Città più inclusiva per evitare l'effetto "ghetto" e incentivare l'"educazione intergenerazionale"

In che modo la proposta di Progetto CMR mira a creare una città più inclusiva e ad evitare l'effetto "ghetto", favorendo la convivenza di diverse classi sociali e generando un processo virtuoso di integrazione?

Oggi, si assiste globalmente a un fenomeno che potremmo definire di “urbanizzazione della povertà”, ovvero del progressivo concentrarsi in contesti urbani di fette ampie di popolazione soggette a fenomeni di marginalizzazione ed esclusione sociale. Il problema del modo più adeguato per contrastare i fenomeni di marginalità ed esclusione sociale necessita di risposte innovative rispetto alle tradizionali modalità di intervento del settore pubblico. La nostra proposta metodologica ha l’obiettivo di rigenerare e ricostruire una sorta di unità sociale ed economica, attraverso l’integrazione di funzioni che promuovono il modello di quella che abbiamo definito “educazione intergenerazionale”.

Questo approccio scommette sulla mixitè come fonte di integrazione e sviluppo sociale. La compresenza di edilizia libera e di edilizia popolare agevolerà la creazione del cosiddetto Social Mix, che si riferisce alla diversità dei livelli di reddito, possesso e classe sociale in un determinato quartiere. L’obiettivo è creare una città più inclusiva, dove mamme single, anziani, studenti, giovani coppie ecc. possano convivere, innescando un processo virtuoso che mette al riparo dall’effetto “ghetto”.

Periferie urbane: ricucire il contesto con la grande scala con percorsi di rigenerazione urbana

In Italia, quasi 3,8 milioni di giovani affrontano la crescita in periferie urbane svantaggiate, una realtà allarmante svelata dal nuovo rapporto di Save the Children. Considerando le sfide uniche delle periferie urbane, come possono i progettisti integrare infrastrutture sostenibili e tecnologie verdi nei loro piani per migliorare la qualità della vita dei giovani residenti?

Come si accennava sopra, marginalità ed esclusione sociale sono purtroppo in crescita, specialmente in contesti a maggior urbanizzazione, dove è complesso mettere in campo pratiche inclusive e accedere alle risorse primarie, come case sicure e pulite, ma anche aree verdi, cruciali per la socialità e lo sviluppo dei più giovani.

Per questo, i progettisti oggi devono avere l’obiettivo di ricucire il contesto periferico con la grande scala, attraverso percorsi di rigenerazione urbana fondati sull’integrazione sociale e funzionale, in cui la sostenibilità svolge un ruolo cruciale, sia per minimizzare l’impatto ambientale e sia per massimizzare il benessere della cittadinanza.

Mobilità: un fattore importante su cui puntare

Importante, in questo senso, lavorare sulla mobilità– migliorando il trasporto pubblico, aumentando le zone pedonali e le piste ciclabili – e creare una varietà di spazi verdi, importanti per la mitigazione dei fattori climatici e per la creazione di coesione sociale.

Se oggi, nell’area di San Siro, i mq della superficie a verde sono 10 mila, il nostro progetto, attraverso la densificazione, prevede di arrivare ad avere 120 mila metri quadri di verde profondo, dando vita a nuovi spazi da vivere, in grado di migliorare il livello di benessere della cittadinanza e di essere luogo di gioco e di aggregazione sana per i più giovani.

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Il rinnovato interesse per la “mobilità lenta” e, in particolare, per quella ciclistica, rende necessario inquadrare correttamente quali sono le normative vigenti per la realizzazione delle infrastrutture dedicate. La carenza di norme precise per quanto riguarda la realizzazione delle pavimentazioni delle piste ciclabili può essere sopperita dalle buone pratiche applicate in numerosi esempi in Italia e all’Estero.

Progetto CMR è una società specializzata nella progettazione integrata – architettura, ingegneria e design – con l’obiettivo di realizzare progetti flessibili, efficienti ed ecosostenibili partendo da un’approfondita analisi delle esigenze dei propri clienti. Grazie a un team multidisciplinare che comprende architetti, ingegneri, esperti di pianificazione degli spazi, project manager, designer, esperti di sostenibilità e tecnici, la società è in grado di seguire il progetto dalla fase di concept fino alla sua realizzazione, di fornire consulenze che spaziano dalla pianificazione urbana all’architettura, dal progetto di interni fino al dettaglio del design di prodotto.

Progetto CMR, nata nel 1994, si appresta a festeggiare i suoi primi 30 anni di vita e di successi, ottenuti coniugando specializzazione, integrazione e innovazione, che la posizionano tra le prime società di progettazione in Italia con un fatturato di gruppo di 42 milioni di euro. Una realtà vivace e cosmopolita che vede lavorare insieme più di 200 professionisti di 19 diverse nazionalità, guidati con passione dai tre soci: l’architetto Massimo Roj, l’Ingegner Marco Ferrario e l’architetto Antonella Mantica, da direttori e direttrici di dipartimento, da manager e da project leader. La sua sede centrale è a Milano ed ha uffici in diverse città nel mondo: Roma, Atene, Pechino, Hanoi, Istanbul e Jakarta. Progetto CMR è inoltre partner di EAN - European Architect Network.