Ricostruzione di rudere, ristrutturazione o nuova costruzione? E' sempre una questione di originaria consistenza

Considerando l'attualità delle demolizioni e ricostruzioni, anche in virtù delle novità 'piovute' su di noi sia dal DL Rilancio che dal DL Semplificazioni, assume particolare rilevanza la sentenza n.517 del 6 luglio 2020 del Tar Brescia, dedicata alla ricostruzione di un fabbricato demolito (cd. rudere).

In particolare, il Tar analizza il ricorso contro il dinieg da parte del comune competente dell'autorizzazione del piano attuativo per la ricostruzione del fabbricato, in quanto:

• in contrasto con l'art. 3, comma 1, lett. d) del dpr 380/2001, come modificato dall’art. 30, comma 1 lettera a) della legge 98/2013 (cd. Decreto del Fare), che richiede esclusivamente il presupposto dell’accertata consistenza dell’originario edificio demolito, l’amministrazione comunale ha negato il titolo edilizio per l’intervento di ricostruzione, qualificandolo come nuova costruzione non ammessa dal PGT, in ragione della ritenuta eccessiva risalenza nel tempo della demolizione;
• illegittimamente fonda il diniego anche sul mancato rispetto della sagoma originaria in senso verticale dell’edificio, laddove la proposta di riduzione dell’altezza ed il suo allineamento all’edificio adiacente risponde ad una specifica prescrizione posta dalle amministrazioni preposte al vincolo, ai fini del rilascio dell’autorizzazione paesistica. L’amministrazione invade - quindi - ambiti di valutazione che esulano la sua competenza;
• ad ulteriore motivazione del diniego il comune allega l’interesse pubblico al mantenimento dell’attuale destinazione della corte a parcheggio privato, in relazione alla carenza di parcheggi in zona e alla posizione strategica dell’area. Inoltre, incongruamente, l’amministrazione evidenzia che il titolo edilizio necessario per l’intervento non è il richiesto piano attuativo, ma un semplice permesso di costruire.

Questione di originaria consistenza

Per il Tar, il ricorso va accolto in quanto:

• l'art. 3, comma 1, lett. d), del D.P.R. n. 380 del 2001, nel testo modificato dall'art. 30 del D.L. n. 69 del 2013, conv. in L. n. 98 del 2013, ricomprende fra gli interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli "volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.” Il successivo comma 2 dispone che “Le definizioni di cui al comma 1 prevalgono sulle disposizioni degli strumenti urbanistici generali e dei regolamenti edilizi (…)”. La legge 98/2013 ha quindi superato la previgente nozione di ristrutturazione, che non ricomprendeva gli interventi finalizzati a ricostruire edifici allo stato di rudere, sul presupposto che la demolizione e successiva ricostruzione richiedesse necessariamente la sussistenza di un immobile da ristrutturare. Di fatto, quindi, c'è stato un allargamento del concetto di ristrutturazione all'ipotesi di edificio che non esiste più, ma di cui si rinvengono resti sul territorio e di cui si può ricostruire la consistenza originaria con un'indagine tecnica;
• è necessario e sufficiente, quindi, per qualificare l’intervento come ristrutturazione, che l’originaria consistenza dell’edificio sia individuabile sulla base di riscontri documentali od altri elementi certi e verificabili;
• il vincolo della intellegibilità delle caratteristiche del fabbricato demolito non include invece alcun limite in relazione alla maggiore o minore risalenza nel tempo dell’intervento di demolizione.

L'originaria consistenza c'è

L’intervento di ricostruzione proposto dai ricorrenti mira a ricostruire un edificio demolito presumibilmente negli anni ‘50, la cui consistenza è evincibile sia dallo stato dei luoghi (conformazione della corte e segni presenti sulla muratura del fabbricato adiacente) sia dalle mappe del cessato catasto fabbricati, dal N.C.U.E. vigente e dalle schede catastali risalenti all’anno 1994.

Da tali elementi è possibile rilevare la consistenza planimetrica del fabbricato originario. La documentazione fotografica storica prodotta anche nel presente giudizio è invece idonea ad attestarne la consistenza volumetrica e le caratteristiche costruttive. Inoltre il permesso di costruire del 1972, secondo le allegate tavole prodotte in giudizio, già prevedeva la ricostruzione dell’immobile. Sicché la consistenza originaria dell’edificio può dirsi accertabile, per cui trattasi di ristrutturazione edilizia.

Quando si tratta di nuova costruzione

La qualificazione dell’intervento di ricostruzione come nuova edificazione scatta ove sia impossibile l’individuazione certa dei connotati essenziali del manufatto originario (mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura), attesa la mancanza di elementi sufficienti a testimoniare le dimensioni e le caratteristiche dell’edificio da recuperare, circostanza che qui non si verifica. Il fabbricato previsto ha infatti una sagoma, un ingombro ed un impatto che risultano nella sostanza del tutto coincidenti con la situazione pregressa.

Né in specie, trattandosi di area vincolata, l’intervento deve considerarsi precluso in relazione alla prevista riduzione dell’altezza originaria dell’edificio, atteso che la sagoma originaria è stata mantenuta e l’allineamento con l’edificio limitrofo è stato introdotto modificando il progetto originario, al fine di corrispondere ad una specifica prescrizione imposta dalle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo paesistico, e quindi mira ad una più efficace tutela dello stesso.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF

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