Restauro, risanamento, manutenzione straordinaria: quali sono le opere sanabili del Terzo condono edilizio?

L'ampliamento del fabbricato con la realizzazione di un aggiunto primo piano di circa 196 metri quadri, chiedendo contestualmente anche il cambio di destinazione d’uso (da agricolo a commerciale), peraltro in zona vincolata, non è condonabile.

Il 'no' al ricorso viene confermato dal Consiglio di Stato che, ancora una volta, si occupa del perimetro di valenza del Terzo condono edilizio (art. 32 co. 25 ss. del DL 269/2003 come conv. con legge 326/2003).

Palazzo Spada parte dal fatto che si tratta di area soggetta a un vincolo paesaggistico ex legge 1497/1939, visto che il territorio del Comune in oggetto era sottoposto in precedenza alla tutela prevista dal R.D. n. 1497/1939 e dal d. lgs. 490/1999, sostituiti dal vigente d. lgs. n. 42/2004, dal d.l. 312/1985 (che faceva riferimento al r.d. 1497/1939) e comunque dal decreto ministeriale 26 ottobre 1961.

Tenuto conto delle caratteristiche delle opere in questione, la tesi dell’appellante non può essere condivisa, fondandosi su una lettura errata dell’art. 32, commi 26, lett. a), e 27, lett. d), del DL 269/2003. Questo perché ai sensi dell’art. 32 comma 26 lettera a) “Sono suscettibili di sanatoria edilizia le tipologie di illecito di cui all'allegato 1: a) numeri da 1 a 3, nell'ambito dell’intero territorio nazionale, fermo restando quanto previsto alla lettera e) del comma 27 del presente articolo, nonché 4, 5 e 6 nell'ambito degli immobili soggetti a vincolo di cui all'articolo 32 della legge 28 febbraio 1985 n. 47”.

L’art. 32, comma 27, del medesimo decreto legge prevede che: “Fermo restando quanto previsto dagli articoli 32 e 33 della legge 28 febbraio 1985, n. 47, le opere abusive non sono comunque suscettibili di sanatoria, qualora (…) siano state realizzate su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela degli interessi idrogeologici e delle falde acquifere, dei beni ambientali e paesistici, nonché dei parchi e delle aree protette nazionali, regionali e provinciali qualora istituiti prima della esecuzione di dette opere, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici”.

Terzo condono edilizio: il perimetro della sanabilità

Secondo quanto prevedono le norme del Terzo Condono edilizio:

• non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell’allegato 1 alla citata legge (cd. abusi maggiori), realizzate su immobili soggetti a vincoli paesaggistici, a prescindere dal fatto che (che non è nel caso di specie) si tratti di interventi conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici e al fatto che il vincolo non comporti l’inedificabilità assoluta dell’area.
• sono invece sanabili, se conformi a detti strumenti urbanistici, solo gli interventi cd. minori di cui ai numeri 4, 5 e 6, dell’allegato 1 al DL 326/2003 (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria), previo parere della autorità preposta alla tutela del vincolo. La giurisprudenza amministrativa (cfr. Cons. Stato, sez. VI, n. 3088/2022; id., sez. II, n. 7819/2021) ha, infatti, costantemente affermato che, ai sensi dell’art. 32, comma 27, lett. d) del decreto legge 269/2003, convertito nella legge n. 326/2003 (cd. terzo condono), le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili solo se, oltre al ricorrere delle ulteriori condizioni – e cioè che le opere siano realizzate prima della imposizione del vincolo, che siano conformi alle prescrizioni urbanistiche e che vi sia il previo parere dell’Autorità preposta alla tutela del vincolo – siano opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria).

Tradotto: un abuso quale quello oggetto del presente giudizio, comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico, non può essere sanato, indipendentemente da ogni ulteriore rilievo sollevato con l’appello.

Il rinforzo giurisprudenziale

L’applicabilità della sanatoria nelle aree sottoposte a vincolo paesaggistico, alle sole opere di restauro o risanamento conservativo o di manutenzione straordinaria, su immobili già esistenti, se ed in quanto conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, è stata confermata anche dalla costante giurisprudenza penale secondo cui: “in tema di abusi edilizi commessi in aree sottoposte a vincolo paesaggistico, il condono previsto dall'art. 32 del D.L. n. 269 del 2003 (convertito, con modificazioni, dalla l. n. 326 del 2003) è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del citato D.L. (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai precedenti numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici” (Corte Cass. 40676 del 2016).

La destinazione d'uso

In ultimo, il Consiglio di Stato sottolinea che è irrilevante che l’immobile sia in ampliamento di un manufatto preesistente a destinazione non residenziale, anche con la consapevolezza che le opere con destinazione non residenziale realizzate in ampliamento sono astrattamente condonabili (cfr. Cons. Stato, sez. VI, n. 6855/2018).

In precedenza, infatti, Palazzo Spada si era così espresso:

• “in materia di abusi edilizi non possono esser sanate le opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque d'inedificabilità” (Cons. Stato, Sez. VI, n. 1902/2020);
• “ai sensi dell'art. 32, comma 27, lett. d), del D.L. n. 269/2003, le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, tra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili se ricorrono congiuntamente le seguenti condizioni: le opere siano state realizzate prima dell'imposizione del vincolo, seppure realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche; inoltre deve trattarsi di opere minori senza aumento di superficie (restauro, risanamento conservativo, manutenzione straordinaria) ed, infine, vi deve essere il previo parere dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo violato. In ogni caso le opere non devono comportare la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta” (Cons. Stato, sez. II, n. 7014/2020).

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