Rendite catastali: l'Agenzia delle Entrate deve motivare la revisione

L'Agenzia delle Entrate non può effettuare d'ufficio una revisione catastale senza fornire adeguata motivazione.

E' piuttosto interessante, quanto affermato dalla Corte di Cassazione nella sentenza 4684/2025 (disponibile sul sito ufficiale della Corte suprema, Italgiureweb), che alla fine da ragione ad un contribuente il quale si era visto riclassificare un immobile con l'attribuzione di una rendita catastale di poco meno di 7 mila euro a fronte dei precedenti 3 mila euro.

Chiaramente, tale revisione comportava un aumento delle tasse, per cui il proprietario aveva presentato ricorso.

La Cassazione ha quindi riimportanza di una motivazione dettagliata e rigorosa negli atti di revisione della rendita catastale da parte dell'Agenzia delle Entrate.

La decisione ha quindi accolto il ricorso del contribuente, stabilendo che il provvedimento di revisione deve fornire indicazioni chiare, specifiche e analitiche per consentire al contribuente di comprendere e, se necessario, contestare l'operato dell'Amministrazione finanziaria.

Ma vediamo i dettagli.

Necessità di una motivazione completa e specifica

L'atto di riclassamento catastale non può limitarsi a riferimenti generici alla rivalutazione urbanistica della microzona.

L'Agenzia delle Entrate deve indicare chiaramente le fonti, i criteri e i metodi di calcolo utilizzati per determinare la nuova rendita.

Individuazione dei presupposti della revisione

La revisione del classamento ai sensi dell’art. 1, comma 335, della legge 311/2004 può avvenire solo se vi è una variazione significativa del valore medio di mercato di una microzona rispetto all’intero comune.

Non è sufficiente fare riferimento alla semplice evoluzione del mercato immobiliare o a richieste del Comune, ma è necessario dimostrare concretamente le modifiche urbanistiche e socioeconomiche che giustificano l’adeguamento della rendita catastale.

Obbligo di specificare i parametri di calcolo

Il provvedimento deve contenere quattro elementi essenziali:

• Valore medio di mercato della microzona (al metro quadro);
• Valore catastale medio della microzona;
• Valore medio di mercato per l’intero comune;
• Valore catastale medio per l’intero comune.

L'amministrazione deve chiarire quali dati sono stati utilizzati, come sono stati rilevati e quali tecniche di elaborazione statistica sono state applicate.

Chiarezza sulla metodologia di valutazione

Se l'Amministrazione utilizza fattori indiziari o inferenziali per giustificare la revisione (ad esempio, miglioramenti urbanistici, preferenze del mercato immobiliare, gentrificazione della zona), deve provare l'efficacia di tali fattori e spiegare il metodo utilizzato per tradurli in una modifica della rendita.

Impossibilità di modificare i motivi della revisione in giudizio

L’Amministrazione non può invocare motivazioni diverse rispetto a quelle contenute nell’atto di accertamento per giustificare il riclassamento durante il contenzioso.

Il contribuente deve essere posto nelle condizioni di verificare sin dall’inizio le ragioni dell’aumento della rendita catastale.

Il caso specifico: annullamento della revisione

In definitiva, in questo caso, la revisione è priva di specificità e determinatezza.

Il contribuente non è nelle condizioni di verificare la correttezza della nuova rendita, per cui la revisione del classamento va annullata.

L'indicazione conclusiva che ci arriva dalla Corte suprema è che la mera indicazione di un aumento del valore della microzona non è sufficiente, ma deve essere supportata da dati oggettivi e verificabili, altrimenti l'accertamento può essere annullato.