Recupero del sottotetto termico unito al terzo piano abitabile: SCIA o permesso di costruire?

Non si può, in mancanza di uno specifico permesso di costruire, fondere due piani di un immobile, unendo il sottotetto termico con il terzo piano destinato a civile abitazione.

Lo ha evidenziato, in un'interessante sentenza, la n.6765/2024 del 4 dicembre, il Tar Napoli in riferimento al ricorso contro un'ordinanza di demolizione impartita da un comune e nella quale si contesta che l'unità immobiliare al quarto piano autorizzata come sottotetto termico, sarebbe stata fusa con l'unità immobiliare del terzo piano (ad uso abitativo) mediante la realizzazione di una scala interna.

Il sottotetto del contendere

Il sottotetto termico, autorizzato originariamente con un'altezza non abitabile (2 metri minima; 2,70 metri massima) è stato trasformato in uno spazio abitabile con un'altezza superiore a quella consentita.

Il sottotetto è stato unito al piano abitabile inferiore (terzo piano) tramite una scala interna, realizzata senza autorizzazioni edilizie.

Inoltre, sono state apportate modifiche volumetriche, prospettiche (apertura di finestre e porte-finestre) e interne (tramezzature), non previste dal progetto originale.

Il ricorso

Secondo il ricorrente:

• la fusione dell’unità immobiliare del terzo piano con il quarto attraverso la realizzazione di una scala interna, è possibile in quanto manutenzione straordinaria (art. 3 comma 1 lett. b del DPR 380/01), assoggettabile a SCIA o CILA e no al permesso di costruire; quanto al cambio di destinazione d’uso, esso non può essere dedotto dalla circostanza che vi sia pavimentazione e impianto elettrico;
• la scala sarebbe stata presente ab origine e la sua esistenza non dimostra la fusione del sottotetto col locale inferiore;
• sarebbe erronea la misurazione dell’altezza interna in quanto misurata dall’esterno del balcone,
  con riferimento alla realizzazione di elementi divisori interni, si tratterebbe di mere tramezzature non sanzionabili con la demolizione;
• la piccola variazione volumetrica atterrebbe alla sagoma dell’intero fabbricato, e non potrebbe essere calibrata esclusivamente sull’unità immobiliare di proprietà del ricorrente e comunque rientra perfettamente nel limite di tolleranza volumetrico di cui all’art. 34 bis comma 1 del DPR 380/01.

Il cambio di destinazione d'uso non autorizzato

Secondo il TAR, la trasformazione del sottotetto da spazio termico a spazio abitabile ha comportato un aumento del carico urbanistico, richiedendo un titolo edilizio (permesso di costruire), che non è stato ottenuto.

Tra l'altro, la normativa regionale (LR Campania n. 15/2000) consente il recupero abitativo dei sottotetti solo se preesistenti alla data di entrata in vigore della legge e realizzati legittimamente o successivamente sanati. Nel caso in esame, queste condizioni non sono state soddisfatte.

Quindi la situazione dell'immobile, che non è cambiata rispetto al passato, non consente in alcun modo di considerare legittima la situazione di fatto attualmente esistente e conferma la correttezza dell'ordine di demolizione emesso dal Comune, che è basato sui presupposti confermati dalla sentenza del TAR e quindi sulla mancanza di titolo idoneo per la fusione del quarto piano, costruito come sottotetto termico, al terzo piano, ad uso abitativo.

Tolleranze costruttive e art. 34-bis: il caso dell’innalzamento del sottotetto

Le tolleranze costruttive sono problematiche ricorrenti nelle costruzioni e, grazie al recente Decreto Salva Casa, il testo unico dell’edilizia è stato ampliato introducendo specifiche di tolleranza in base alla dimensione dell’unità immobiliare. A tal proposito di recente il Consiglio di Stato ha confermato il diniego di sanatoria per un innalzamento di un sottotetto oltre i limiti consentiti, riaffermando la necessità di rispettare rigorosamente le norme locali.

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Sottotetto abitabile: è un volume edilizio rilevante ai fini urbanistici

L'ambiente in questione - prosegue Palazzo Spada - è stato realizzato senza alcun titolo edilizio a sostegno realizzando un intervento che, riguardato nel suo complesso, incide sul carico urbanistico dell'area e che come tale avrebbe necessitato delle necessarie autorizzazioni (cfr. ad es. Cons. Stato, sez. VI, 8.9.2021, n. 6235; id., sez.VI, 20.02.2023, n.1716), in quanto al fine di valutare l'incidenza sull'assetto del territorio di un intervento edilizio, consistente in una pluralità di opere, va compiuto un apprezzamento globale, atteso che la considerazione atomistica dei singoli interventi non consente di comprenderne in modo adeguato l'impatto effettivo complessivo, con la conseguenza che i molteplici interventi eseguiti non vanno considerati, dunque, in maniera "frazionata".

Il sottotetto in questione, infatti, si rivela essere un vero e proprio volume edilizio rilevante ai fini urbanistici, giacché dotato di impianto elettrico, pavimentazione e modifiche prospettiche.

La fusione del sottotetto con il piano inferiore non è stata autorizzata e le modifiche prospettiche e interne (tramezzature, finestre, controsoffitti) non rientrano nella manutenzione straordinaria ma configurano interventi edilizi maggiori, richiedendo SCIA o permesso di costruire.

A tal proposito, risulta essere privo di pregio il richiamo all’art. 3 co.1 lett.b del dpr 380/2001, il quale recita "Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso".

Allo stato dei fatti, è evidente come tale normativa non possa trovare applicazione in quanto non è stata mantenuta l’originaria destinazione d’uso.

L'ampliamento volumetrico e la tolleranza costruttiva

A livello numerico, poi, l'ampliamento volumetrico (12,99 m³) supera il limite di tolleranza del 2% previsto dall'art. 34-bis del DPR 380/2001 (vigente ratione temporis, oggi si può arrivare fino al 6% col Decreto Salva Casa), che avrebbe consentito un massimo di 4,4 m³.

Poiché gli abusi edilizi riscontrati riguardano non solo il cambio di destinazione d'uso ma anche la difformità delle opere rispetto al titolo ab origine rilasciato per la costruzione dell'immobile, che si è concretizzata in un illegittimo ampliamento volumetrico, deve ritenersi infondata la censura sollevata. 

Recupero del sottotetto: non bastano SCIA o CILA, serve il permesso di costruire

Infine, è inconferente l'affermazione del ricorrente secondo cui per alcune opere (realizzazione di elementi divisori interni in mancanza di CILA o SCIA; modifiche prospettiche) rientrerebbero nelle ipotesi di manutenzione straordinaria, in quanto la sentenza della Sez. Campania ha accertato l'illegittimità dell'accorpamento richiesto e della trasformazione del sottotetto.

Si tratta, quindi, di un abuso edilizio che va demolito.

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