Recupero del sottotetto in area vincolata: quando la sanatoria è impossibile

L'intervento edilizio consistente nella modifica del tetto e del pavimento interpiano per migliorare l'isolamento termico, effettuato su un'area vincolata e difforme rispetto ai titoli edilizi rilasciati, non può ottenere l'accertamento di conformità e quindi non può beneficiare della sanatoria ordinaria.

La sentenza 6081/2024 del 9 luglio, seppure faccia riferimento ad un caso 'pre Decreto Salva Casa', si riferisce al classico abuso edilizio 'pieno', non sanabile neppure con le nuove regole.

La tipologia di intervento edilizio

I lavori erano consistiti nella sostituzione sia del manto di copertura e della struttura del tetto che del pavimento interpiano tra il livello abitativo ed il sottotetto, con demolizione del massetto di cemento per un recupero di circa 10 cm di altezza interna del sottotetto, sia alla gronda che al colmo, il tutto al fine di ottenere un miglior isolamento termico.

Non sanabilità ex post

Il giudice di prime cure rilevava come l’intervento edilizio fosse in contrasto con la previsione di cui all’art. 25 comma 5 del Regolamento comunale secondo cui le coperture aventi un’altezza al colmo superiore a 2,50 metri sono da computarsi come volume effettivo e, come tali, avrebbero dovuto essere previamente autorizzate non soltanto dal punto di vista urbanistico, mediante il rilascio di un permesso di costruire, ma anche paesaggistico, tramite la preliminare richiesta dell'autorizzazione di cui all’art. 146 del d.lgs. n. 42/2004, la cui lacuna non è sanabile ex post.

Impossibile la sanatoria ordinaria ex post senza autorizzazione paesaggistica

Il Consiglio di Stato, esaminando i fatti e il diritto, ha rilevato che l'intervento edilizio, consistente nella modifica del tetto e del pavimento interpiano per migliorare l'isolamento termico, era stato effettuato su un'area vincolata e difforme rispetto ai titoli edilizi rilasciati.

Il Comune aveva quindi legittimamente emesso un'ordinanza di demolizione.

Palazzo Spada ha sottolineato che la normativa regionale consente il recupero abitativo dei sottotetti solo se l'edificio è stato realizzato legittimamente o sanato.

Nel caso di specie, l'intervento avrebbe richiesto un permesso di costruire e un'autorizzazione paesaggistica, non sanabili ex post.

Inoltre, il Consiglio di Stato ha confermato che l'accertamento di conformità non può essere applicato retroattivamente in assenza di autorizzazione paesaggistica.

La normativa richiamata dall'appellante presuppone cioè la precedente sanatoria dell’abuso, non potendo essa stessa portare ad un’autorizzazione ex post dell’intervento edilizio.

Tali argomentazioni sono ulteriormente avvalorate dal principio di diritto espresso da codesto Consiglio di Stato secondo cui “l'accertamento di conformità, preordinato ad ottenere il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria, non è suscettibile di trovare applicazione laddove l'intervento, che incide su un'area gravata da vincolo paesaggistico, è realizzato in assenza di una autorizzazione paesaggistica, in quanto l'art. 36, d.P.R. n. 380/2001, disciplina una modalità di regolarizzazione formale dell'abuso espressamente limitata alle sole violazioni della disciplina urbanistica ed edilizia” (Cons. Stato, sez. VI, 18/10/2022, n. 8859).

L'autorizzazione paesaggistica a posteriori della domanda di sanatoria – negata dal Comune in base all’evidente creazione di maggior superficie e volume abitabile – non era possibile in base al chiaro dettato legislativo (art. 167 commi 4 e 5 del d.lgs. 42/2004) che ammette la sanatoria di lavori, ma solamente in assenza di creazione di superfici utili o volumi. 

Normativa sul risparmio energetico: niente da fare anche qui

Infine, il giudice ha respinto anche il motivo di appello basato sulla normativa in materia di risparmio energetico, poiché la deroga prevista riguarda solo la procedura di rilascio dei titoli abilitativi, non la sanatoria ex post di volumetria aggiuntiva.

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