Recupero del sottotetto: il Salva Casa deroga alla regola sulle distanze tra edifici

Tra gli interventi edilizi più comuni c'è senz'altro il recupero dei sottotetti, che viene inquadrato a livello urbanistico come ristrutturazione edilizia.

Per questo tipo di intervento, fino all'entrata in vigore della legge di conversione del Decreto Salva Casa (105/2024), è sempre stato obbligatorio il rispetto delle distanze tra edifici (10 metri), regola peraltro richiamata in svariate sentenze della giustizia amministrativa.

Oggi le cose sono cambiate: dallo scorso 28 luglio, infatti, per il recupero dei sottotetti, in determinati casi, è possibile derogare alle norme sulle distanze tra costruzioni.

Ma vediamo, con ordine, come stanno le cose.

Prima del Decreto Salva Casa: recupero dei sottotetti soggetto al rispetto delle distanze tra edifici

Il recupero del sottotetto con trasformazione del medesimo in locali a uso abitativo, fino all'entrata in vigore della legge di conversione del DL Salva Casa, doveva rispettare le regole sulle distanze tra costruzioni ex art.9 del DM 1444/1968, anche se si trattava di due abitazioni facenti parte dello stesso stabile.

Lo ha chiarito, di recente, il Tar Lombardia in riferimento ad un intervento di ristrutturazione edilizia avente ad oggetto il recupero del sottotetto di un'abitazione, inserita all'interno di un unico edificio ricomprendente più autonome unità immobiliari, insistente su un comune mappale e contraddistinto dallo stesso numero civico.

Secondo il TAR, non c'è dubbio che la disciplina relativa alle distanze valga anche per il recupero dei sottotetti, visto che «“laddove vi sia una modifica anche solo dell’altezza dell’edificio (come nel caso di specie) sono ravvisabili gli estremi della nuova costruzione, da considerare tale anche ai fini del computo delle distanze, rispetto agli edifici contigui” e che “la regola delle distanze legali tra costruzioni di cui al comma 2 dell'art. 9 cit. è applicabile anche alle sopraelevazioni”, dovendo essere rispettata anche in caso di recupero dei sottotetti».

Recupero del sottotetto: bisogna rispettare le distanze tra edifici

In caso di recupero del sottotetto vanno rispettate le distanze tra costruzioni anche se le due abitazioni sono nello stesso stabile, essendo le distanze minime prescritte dall'art. 9 del DM 1444/1968 riferibili a tutte le pareti (di cui almeno una finestrata) che si fronteggiano, anche se riferite a diverse porzioni di un edificio nel complesso unitario.

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Dopo il Decreto Salva Casa: quando scatta la deroga alle distanze per il recupero del sottotetto

Con una modifica apportata al Testo Unico Edilizia, al quale è stato inserito il comma 1-quater all'art.2-bis, la Legge Salva Casa consente, a determinate condizioni, il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini.

Le condizioni per la deroga

Nello specifico, per incentivare l'ampliamento dell'offerta abitativa limitando il consumo di nuovo suolo, il recupero dei sottotetti è comunque consentito, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini (cioè 10 metri), alle seguenti condizioni:

• che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all'epoca della realizzazione dell'edificio;
• che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all'area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
• e che sia rispettata l'altezza massima dell'edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.

Importante: resta fermo quanto previsto dalle leggi regionali più favorevoli.