Recupero abitativo del sottotetto con realizzazione di una sopraelevazione: le regole sulle distanze

Sottotetto: quanti problemi...

Come ci si orienta, in merito alle regole sulle distanze tra edifici, di fronte al recupero abitativo di un sottotetto con realizzazione di un volume in sopraelevazione?

Risponde il Consiglio di Stato nella recentissima sentenza 7029/2021 del 19 ottobre, inerente una diatriba tra confinanti: secondo una Srl immobiliare, sussisteva violazione dell’art. 9 D.M. 1444/1968 poiché, con la DIA presentata per il recupero abitativo del sottotetto, il privato proprietario dell’immobile confinante aveva realizzato un volume in sopraelevazione a meno di 10 metri dalla parete finestrata dell’edificio di proprietà dell’allora ricorrente.

Inoltre sosteneva che la violazione in parola realizzasse una veduta diretta, in contrasto con la disciplina civilistica di settore.

Il comune, che non era intervenuto, sosteneva la piena legittimità del suo operato. Il giudice di primo grado accoglieva il ricorso con sentenza ex art. 60 c.p.a. sulla assorbente fondatezza del primo motivo ritenendo, in fatto, incontroversa la violazione dell’art. 9 D.M. cit. conseguente al recupero abitativo del sottotetto, mediante sopraelevazione a meno di m. 10 dalla parete finestrata. Secondo il primo giudice l’art. 9 D.M. cit., alla stregua di giurisprudenza consolidata, è una disposizione tassativa ed inderogabile, che impone al proprietario dell’area confinante con il muro finestrato altrui di costruire il proprio edificio ad almeno dieci metri da quello, senza alcuna deroga, neppure per il caso in cui la nuova costruzione sia destinata ad essere mantenuta ad una quota inferiore a quella antistante. Contro questa sentenza proponeva appello, in Consiglio di Stato, il comune.

Distanze tra fabbricati e sottotetti abitabili: tutti i paletti esistenti

Palazzo Spada respinge le rimostranze del comune, sulla base di queste motivazioni:

• secondo consolidati principi giurisprudenziali, laddove vi sia una modifica anche solo dell’altezza dell’edificio (come nel caso di specie) sono ravvisabili gli estremi della nuova costruzione, da considerare tale anche ai fini del computo delle distanze rispetto agli edifici contigui (Cons. Stato, Sez. IV, 12 febbraio 2013, n. 844);
• secondo consolidata giurisprudenza (si veda, tra tante, in tal senso, Cass., Sez. II, 27 marzo 2001, n. 4413) la regola delle distanze legali tra costruzioni di cui al comma 2 dell'art. 9 cit. è applicabile anche alle sopraelevazioni (Cons. Stato, Sez. IV, 27 ottobre 2011, n. 5759);
• la distanza minima di dieci metri fra pareti finestrate deve essere rispettata anche in caso di interventi di recupero dei sottotetti a fini abitativi (Cons. Stato, Sez. IV, 16 settembre 2020, n. 5466).

Non 'tiene', quindi, la tesi difensiva del Comune appellante secondo cui la asserita modesta modifica di altezza non impatterebbe sulla veduta del vicino, mantenendosi la sopraelevazione ad una quota più bassa, atteso che ciò che rileva, alla stregua dell’art. 9 D.M. 1444/1968, non è la distanza della sopraelevazione dalla specifica veduta bensì la distanza della stessa dalla parete finestrata.

Nuove costruzioni e pareti finestrate: i chiarimenti finali

Né è necessario accertare, come opinato dall’appellante, se l’edificio, come sopraelevato, raggiunga la quota della finestra del vicino, in quanto ciò che rileva è che, incontestata essendo la sopraelevazione, si è in presenza di una nuova costruzione, cui consegue l’effetto obbligatorio del rispetto delle distanze di dieci metri tra pareti finestrate e edifici antistanti: non è fondata, dunque, la censura di omessa pronuncia sul punto.

In materia di distanze tra fabbricati, l'art. 9 del DM 1444/1968, che prescrive una distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, è applicabile anche nel caso in cui una sola delle due pareti fronteggiantesi sia finestrata e indipendentemente dalla circostanza che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell'edificio preesistente, o che si trovi alla medesima altezza o ad altezza diversa rispetto all'altro (Cass., Sez. II, 1 ottobre 2019, n. 24471).

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