Quando una concessione edilizia in sanatoria può essere annullata?

Alcune irregolarità edilizie possono essere sanate attraverso la concessione edilizia in sanatoria, come previsto dal Testo Unico dell’Edilizia.

Questa procedura si rivela fondamentale per risolvere situazioni di abusivismo, tuttavia, la stessa concessione edilizia in sanatoria può anche essere annullata. La recente sentenza del Tar Campania ha annullato una concessione edilizia in sanatoria rilasciata per un complesso immobiliare, evidenziando la connessione tra i provvedimenti di condono e l'importanza di un'adeguata istruttoria da parte delle autorità comunali.

Sanare le irregolarità edilizie: la concessione in sanatoria

Gli immobili spesso presentano delle difformità edilizie comportando una serie di conseguenze amministrative, come ad esempio difficoltà nella vendita dell’immobile o, in casi più gravi, ordini di demolizione emessi dalle autorità competenti.

Un modo per superare questa problematica, oltre a rimuovere l’abuso, consiste nel richiedere una concessione edilizia in sanatoria, la quale ove possibile può essere autorizzata in modo da estinguere, o meglio regolarizzare, definitivamente l’abuso.

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Una variazione essenziale si configura quando vi siano interventi edilizi tali da determinare modificazioni significative alla struttura e alla sagoma del manufatto assentito, come per esempio avviene mediante un ampliamento: in questo caso la fiscalizzazione dell'abuso, prevista per le parziali difformità dal permesso di costruire, non è possibile ma si può richiedere una sanatoria semplificata con le regole del Decreto Salva Casa.

La concessione edilizia in sanatoria è quindi il mezzo attraverso il quale si possono sanare le irregolarità edilizie soprattutto quando si è difronte a problemi di abusivismo.

La norma che regola della concessione edilizia è il Testo Unico dell’Edilizia, dove la doppia conformità urbanistica ed edilizia è trattata dagli articoli 36 e 36-bis.

In realtà il Salva Casa (DL 69/2024 convertito con legge 105/2024) allarga la sanatoria ordinaria introducendo alcune semplificazioni.

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Il Testo Unico Edilizia (DPR 380/2001) aggiornato al Salva Casa

La richiesta di concessione edilizia in sanatoria può essere richiesta sia dal responsabile dell’abuso edilizio e sia dal proprietario dell’immobile, seguendo le seguenti fasi:

• verifica dei requisiti, in tale fase preliminare occorre verificare se l’abuso (quindi l’immobile sottoposto a regolarizzazione) rispetta la conformità alle normative tecniche in vigore al momento della sua realizzazione e alla disciplina urbanistica in atto al momento della richiesta di sanatoria;

• presentazione della domanda, dove il richiedente della sanatoria deve inoltrare l’istanza all’ufficio tecnico comunale competente, allegando tutta la documentazione necessaria, inclusa quella tecnica;

• attesa della risposta da parte della pubblica amministrazione, presentata la domanda, infatti, l’autorità comunale avrà 45 giorni nei casi di permesso in sanatoria o 30 giorni nei casi di SCIA in sanatoria e qualora ciò non avvenga, la richiesta si considera accattata applicando il silenzio-assenso. Ciò vale sia per interventi di parziale difformità sia per variazioni essenziali rispetto ai titoli abilitativi posseduti;

• pagamento delle sanzioni, in caso di approvazione per il rilascio di suddetta autorizzazione è comunque dovuto il pagamento di un importo che varia a seconda della gravità dell’irregolarità commessa.

A volte però ci sono dei casi che comportano l’annullamento della concessione edilizia in sanatoria come ad esempio:

• se il titolo è stato rilasciato in assenza dei presupposti di legge, ad esempio per un'opera che non era sanabile ai sensi del condono edilizio o della normativa urbanistica vigente;

• se il richiedente ha presentato documentazione non veritiera o omesso informazioni essenziali con lo scopo di ottenere il provvedimento;

• se la sanatoria è stata concessa in violazione di vincoli paesaggistici, ambientali o di tutela del territorio che avrebbero invece impedito la regolarizzazione dell'opera.

Da ciò si evince che una concessione edilizia in sanatoria può essere annullata facendo ritornare l’immobile in condizioni di abusivismo, ad apportare ulteriori chiarimenti in merito è la sentenza del Tar Campania n. 1050/2025.

Concessioni edilizie sotto esame: arriva l’annullamento

Il Tar della Campania ha emesso una sentenza che annulla una concessione edilizia in sanatoria rilasciata dal Comune di Massa Lubrense, riguardante un complesso immobiliare.

I ricorrenti, proprietari di un terreno confinante con il complesso immobiliare in questione, hanno contestato la legittimità della concessione edilizia in sanatoria rilasciata dal Comune di Massa Lubrense.

Il complesso, composto da un fabbricato articolato su sette livelli, era stato realizzato in assenza dei necessari titoli urbanistici e paesaggistici e per tale motivo successivamente erano stati presentati due provvedimenti di condono:

• ai sensi della legge 47/1985, il primo, riguardante le Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie;
  
• il secondo, ai sensi della legge 724/1994 riguardante le Misure di razionalizzazione della finanza pubblica.

I ricorrenti hanno impugnato il secondo provvedimento di condono, sostenendo che le opere edilizie abusive oggetto della sanatoria superavano il 30% della volumetria originaria, rendendo il condono illegittimo e denunciando anche l’assenza di documentazione necessaria per giustificare la concessione.

Il Tar, dopo una disamina attenta del caso ha accolto il ricorso, annullando la concessione edilizia in sanatoria in quanto è stato rilevato che il condono rilasciato ai sensi della legge 724/1994 non poteva “reggersi autonomamente”, esso era difatti strettamente connesso a un precedente condono rilasciato ai sensi della legge 47/1985 ma annullato dal TAR con una sentenza del 2025.

Infatti nel sentenza viene chiaramente riportato che “(…) l’annullamento del condono ex l. 724/94, di cui si discute, costituisce, all’evidenza, una conseguenza inevitabile ed imposta, alla luce dell’intervenuto annullamento del precedente condono, ex l. 47/85, rilasciato dal Comune resistente, e tanto per effetto della pronuncia della riferita sentenza della Sezione, n. 985/2025; e pertanto, in accoglimento del ricorso introduttivo e di quello per motivi aggiunti, va annullata la concessione in sanatoria n. -OMISSIS-, unitamente al decreto comunale n. 237/2008 recante parere favorevole ai sensi dell’art. 32 l. n. 47/85, per il quale del pari sussiste il riferito nesso di presupposizione/consequenzialità rispetto al decreto comunale n. 236/08, pure annullato, per effetto della sentenza n. 985/2025 (e, del resto, nel decreto comunale n. 237/2008 si legge: “Il condono in esame riguarda la pratica -OMISSIS-ma è anche interessato dalla pratica 304 L. 47/85”)”.

Di conseguenza l’annullamento del primo condono ha reso inevitabile l’annullamento anche del secondo, data la stretta connessione tra le due concessioni.

Inoltre il TAR ha sottolineato che il Comune non aveva condotto un’adeguata istruttoria per verificare la legittimità delle opere edilizie oggetto di condono non dimostrando la data di ultimazione delle opere, requisito essenziale per l’applicazione della legge 47/1985.

Con l’annullamento della concessione edilizia in sanatoria il complesso immobiliare torna a essere considerato abusivo. La sentenza del TAR Campania evidenzia come l’annullamento di un provvedimento di condono possa avere ripercussioni su gli atti successivi, specialmente quando questi sono strettamente connessi tra loro.

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