Quando la realizzazione di nuove costruzioni viola il diritto di veduta?

Il diritto di veduta e le norme di riferimento

È ben noto che gli immobili con una veduta panoramica sono molto più apprezzati, tanto da avere una maggiore richiesta sul mercato immobiliare e, in funzione del panorama oggetto della veduta, raggiungere generalmente valori superiori. Il diritto di veduta garantisce al proprietario la possibilità di aprire finestre, balconi o altre aperture per osservare l’ambiente circostante. In realtà il tema del diritto di veduta è molto complesso ed è regolato da vari articoli del codice civile italiano, che definiscono:

• i confini;
• le limitazioni;
• i diritti dei proprietari di fondi confinanti.

I principali articoli del codice civile che disciplinano il diritto di veduta sono:

• l’art. 907, che disciplina il diritto di veduta, cioè il diritto del proprietario di un fondo di affacciarsi su quello del vicino senza incontrare ostacoli prima di una determinata distanza;
• l’art. 905, che regola le distanze per l'apertura di vedute dirette e balconi;
• l’art 901, che disciplina le aperture denominate “luci”, che permettono solo l’ingresso di luce senza possibilità di veduta;
• l’art. 900, che garantisce la privacy e la tutela della proprietà confinante, stabilendo dei vincoli sulle finestre apribili sul fondo altrui, come ad esempio il rispetto della distanza minima di un metro e mezzo dal confine.

Diverso è invece il diritto al panorama, ossia la possibilità di godere di una vista piacevole e suggestiva da una determinata posizione, che può essere garantito limitando la costruzione di opere o oltre certe soglie nel fondo servente.

A chiarire alcuni aspetti relativi a quando questi diritti vengano violati è la sentenza del Consiglio di Stato 7464/2024.

Diritto di veduta e vincoli paesaggistici

Il Consiglio di Stato ha recentemente emesso la sentenza 7464/2024 relativa al ricorso presentato da alcuni proprietari di immobili del Friuli, che contestavano un permesso di costruire rilasciato dal comune.

Il Comune di Cividale del Friuli aveva autorizzato la ristrutturazione e l'ampliamento di alcuni fabbricati, con la realizzazione di ulteriori sei unità abitative. Un gruppo di dieci proprietari degli immobili limitrofi ha fatto ricorso, sostenendo che i lavori avrebbero compromesso il pregio storico e paesaggistico dell'area, limitando il diritto di veduta sulle bellezze naturali e architettoniche circostanti.

Nello specifico, l'area in questione è soggetta a vincoli paesaggistici e fa parte del piano paesaggistico regionale del Friuli Venezia Giulia, ma il TAR aveva dichiarato inammissibile il ricorso, sottolineando la mancanza di prove concrete relative al pregiudizio patito dai ricorrenti ed evidenziando che le affermazioni circa il danno al pregio architettonico e il diritto di veduta non erano supportate da evidenze concrete.

I ricorrenti si appellano al Consiglio di Stato che conferma la decisione del TAR, ribadendo che il diritto di veduta, per essere tutelato, deve essere supportato da evidenze oggettive di un pregiudizio serio e la sola percezione di una diminuzione della qualità della vista non costituisce automaticamente un danno giuridico rilevante.

Questa sentenza rafforza l'importanza di mantenere un equilibrio tra lo sviluppo edilizio e la tutela dei paesaggi storici e naturali, garantendo che le esigenze di crescita non necessariamente compromettano i diritti legittimi degli altri proprietari. Infatti, i diritti altrui, come il diritto di veduta, rimangono tutelati solo quando sostenuti da prove concrete.

LA SENTENZA DEL CONSIGLIO DI STATO È SCARICABILE IN ALLEGATO.