Quando il sottotetto sopraelevato compromette la stabilità di un immobile

Il sottotetto, spazio tra l'ultimo solaio interno e la copertura, può essere classificato come abitabile, non abitabile oppure come recuperabile, a seconda delle sue caratteristiche intrinseche e della conformità alle normative edilizie locali. La recente sentenza della Corte di Cassazione n. 31032/2024 mette in luce un caso in cui i proprietari di un immobile hanno contestato una sopraelevazione ritenuta pericolosa per la stabilità dell'edificio.

Sottotetti e sopraelevazione: normative e procedure

Il sottotetto è lo spazio compreso tra l’ultimo solaio interno a un edificio e il tetto di chiusura esterna. Esso presenta diverse funzioni e caratteristiche a seconda della destinazione d’uso e delle normative locali.

In edilizia, il sottotetto in funzione delle altezze medie, della dotazione impiantistica, dei requisiti igienico sanitari può configurarsi in tre differenti situazioni, quali:

• non abitabile quando è utilizzato come deposito o locale tecnico, spesso con altezze ridotte e accessibilità limitata;
  
• abitabile se rispetta i requisiti di altezza media ponderale, tra cui l’illuminazione e l’aerazione richiesti dalle normative edilizie;
  
• recuperabile quando può essere reso abitabile attraverso interventi di ristrutturazione più o meno massicci.

Spesso però molti utenti hanno la necessità di aggiungere nuovi piani ad un edificio esistente e quindi di creare una sopraelevazione, quando ciò accade il rialzamento del sottotetto al di fuori della sagoma esistente, ad esempio solo per incrementare le altezze utili, equivale comunque ad una sopraelevazione.

Ciò comporta che l’intervento rientri nella categoria di nuova costruzione, in quanto ci sarà l’aumento dell’altezza dell’edificio ovvero di volumetria e quindi di conseguenza sarà necessario richiedere come titolo abilitativo un permesso di costruire come riportato nell’art. 10 del DPR 380/01.

Inoltre, nel caso di sopraelevazione di un edificio esistente, dovranno essere rispettate anche le norme tecniche per le costruzioni (NTC 2018) per quanto concerne le disposizioni di cui al capitolo 8.

Infatti dovrà essere garantito un intervento di adeguamento sismico con la realizzazione di un’analisi sismica globale dell’edificio preesistente nel suo stato pre- e post- intervento, affinché venga valutato e garantito il rispetto del livello di sicurezza per le azioni statiche e sismiche.

A precisare, se e quando l'inserimento di un nuovo piano sottotetto possa comprometta la stabilità di un immobile, è la sentenza della corte di Cassazione n. 31032/2024.

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Immobile a rischio? Verità sulla sopraelevazione

Nel caso in essere, i ricorrenti sono proprietari di una unità immobiliare nel medesimo edificio oggetto dello studio, essi hanno denunciato infatti che i proprietari di un appartamento sovrastante il loro, avevano innalzato la falda del sottotetto. Questo intervento, secondo i ricorrenti, avrebbe determinato un maggior carico strutturale sull’edificio, mettendo a rischio la sua stabilità e aumentando la vulnerabilità sismica dell'intero stabile. A causa di ciò hanno richiesto il ripristino dello stato dei luoghi e il risarcimento dei danni.

Il Tribunale di Pesaro, dopo aver disposto una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), aveva accolto parzialmente le richieste dei ricorrenti, ma tuttavia, aveva escluso il rischio sismico derivante dal maggior carico del sottotetto, senza effettuare verifiche specifiche sulla conformità dell’opera alle norme antisismiche.

Insoddisfatti della decisione, i ricorrenti avevano presentato appello, contestando sia la possibilità di un peggioramento del rischio sismico sia l'esclusione di una valutazione tecnica che ne dimostri il contrario.

Inoltre veniva confutato il calcolo dell’indennità di sopraelevazione ai sensi dell’art.1127 del Codice Civile.

Ma la corte d’appello di Ancona, aveva stabilito che la sopraelevazione non arrecava pregiudizio alla statica dell’edificio.

La Corte aveva osservato che “(…) la sopraelevazione non arrecasse pregiudizio alla statica dell’edificio; osservò, sulla base delle risultanze della CTU, che in epoca remota l’edificio era ben più alto di almeno un piano e che la sostituzione del tetto con strutture in conglomerato armato era avvenuto in osservanza degli interventi di miglioramento antisismico raccomandati dalle disposizioni e dalle norme di settore; che neanche la realizzazione di cordoli in cemento armato costituiva misura contraria alle disposizioni previste dalla legge antisismica.”

I ricorrenti hanno quindi promosso ricorso in Cassazione, sostenendo che la Corte d’Appello avrebbe emesso il suo giudizio senza effettuare una verifica approfondita della conformità alle norme antisismiche. Inoltre ribadivano a loro avviso che la sopraelevazione avrebbe potuto compromettere la stabilità dell’edificio in caso di eventi sismici, chiedendo una rivalutazione con indagini e verifiche tecniche.

La Corte di Cassazione, tuttavia, ha rigettato il ricorso, confermando la sentenza della Corte d’Appello e sostenendo che:

“La Corte d'appello di Ancona ha correttamente qualificato come sopraelevazione, agli effetti dell'art. 1127 c.c., il manufatto realizzato dai convenuti, consistito nella realizzazione di un sottotetto avente un’altezza di 70-90 centimetri. Ai fini dell'art. 1127 c.c., la sopraelevazione di edificio condominiale è costituita dalla realizzazione di nuove opere (nuovi piani o nuove fabbriche) nell'area sovrastante il fabbricato, per cui l'originaria altezza dell'edificio è superata con la copertura dei nuovi piani o con la superficie superiore terminale delimitante le nuove fabbriche (Cass. 07/09/2009 n. 19281; Cass. 24/10/1998 n. 10568; Cass. 10/06/1997 n. 5164; Cass. 24/01/1983 n. 680). Nella definizione enunciata da Cass., Sez. Un., 30/07/2007, n. 16794, la nozione di sopraelevazione ex art. 1127 c.c. comprende, peraltro, non solo il caso della realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche Corte di Cassazione - copia non ufficiale 6 di 13 quello della l'incremento trasformazione dei locali preesistenti mediante delle superfici e delle volumetrie, seppur indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato. Il limite segnato dalle condizioni statiche si intende dalla giurisprudenza di questa Corte come espressivo di un divieto assoluto, cui è possibile ovviare soltanto se, con il consenso unanime dei condomini, il proprietario sia autorizzato all'esecuzione delle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo il fabbricato a sopportare il peso della nuova costruzione; le condizioni statiche dell'edificio rappresentano, pertanto, un limite all'esistenza stessa del diritto di sopraelevazione, atteso il potenziale pericolo per la stabilità del fabbricato derivante dalla sopraelevazione e l’accertamento dell’idoneità statica della sopraelevazione costituisce apprezzamento di fatto riservato al giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivato (Cass. 30/11/2012 n. 21491).”

La Cassazione sottolinea come la decisione inerente l’accertamento dei requisiti di idoneità statica fosse compito dei giudici di primo e secondo grado e non della stessa Corte di Cassazione, alla quale compete un giudizio di legittimità.

Inoltre la Cassazione ha sottolineato che “La Corte d’appello, con accertamento di fatto insindacabile in sede di legittimità ha verificato che le strutture dell’edificio erano predisposte per l’ulteriore carico. Tale conclusione, sulla base delle risultanze della CTU, al quale la Corte d’appello ha motivatamente aderito, soddisfa l’oggetto dell’indagine richiesta al giudice di merito in relazione all’idoneità della struttura sottostante di fronteggiare il rischio sismico. E’ stato, infatti, accertato che, in epoca remota, l’edificio era ben più alto di almeno un piano e che la sostituzione del tetto con strutture in conglomerato armato era avvenuto in osservanza degli interventi di “miglioramento antisismico (…)”.

Quindi il giudice aveva correttamente accertato la compatibilità della sopraelevazione con la normativa antisismica.

In conclusione l’innalzamento del sottotetto nel caso di specie non aveva compromesso la stabilità dell’edificio, grazie agli interventi di miglioramento antisismico effettuati.

Tuttavia, la controversia ha evidenziato la necessità di una verifica tecnica approfondita in casi simili, per garantire la sicurezza degli edifici e dei loro abitanti.