Quali sono gli interventi di riqualificazione energetica economicamente più convenienti nel caso di condomini?

Incentivi e detrazioni per la riqualificazione energetica

Le detrazioni fiscali sono somme di denaro che possono essere detratte dall’imposta sui redditi, riducendone l’ammontare. Le detrazioni si applicano quindi in sede di dichiarazione dei redditi presentando l’ammontare di quelle spese sostenute per cui il fisco concede questo tipo di agevolazioni. Vediamo quali sono le principali detrazioni fiscali in ambito di riqualificazione energetica degli edifici esistenti. 

BONUS ENERGETICO: quali sono e come funzionano?

I bonus di riqualificazione energetica, noti anche come Ecobonus, sono importanti agevolazioni che consentono ai contribuenti di beneficiare di una consistente detrazione Irpef/Ires sulle spese sostenute per l’efficientamento energetico della propria casa o del condominio.

I principali interventi per poter fruire del bonus per interventi di efficientamento energetico mirano a:

a)      Ridurre il fabbisogno energetico per la climatizzazione;

b)     Migliorare il comportamento termico dell’edificio attraverso l’isolamento dell’involucro opaco e la sostituzione degli infissi;

c)      Incrementare l’utilizzo di energia da fonti rinnovabili, ad esempio attraverso l’installazione di pannelli solari:

d)     Sostituire gli impianti di climatizzazione invernali

Per gli interventi di efficientamento energetico effettuati fino al 31 dicembre 2018 è riconosciuta una detrazione variabile dal 50% al 65%. Le percentuali di detrazioni ottenibili e i valori delle detrazioni massime in seguito a interventi di riqualificazione energetica nel dettaglio sono:

Le Detrazione del 50%

-        Fino a 60.000 euro, con una spesa massima agevolabile di 120.000 euro, per:

o   acquisto e posa in opera di finestre, comprensive di infissi;

o   acquisto e posa in opera di schermature solari;

-        Fino a 30.000 euro, con una spesa massima agevolabile di 60.000 euro, per:

o   sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaie a condensazione con efficienza almeno pari alla Classe A;

o   acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili.

La Detrazione del 65%

-        Fino a 100.000 euro, con una spesa massima agevolabile di 153.846 euro, per:

o   interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti, che consentano di ottenere un valore di fabbisogno di energia primaria annuo per la climatizzazione invernale inferiore di almeno il 20% (allegato A decreto del Ministero dello sviluppo economico 11/03/2008),

o   sostituzione di impianti di micro-cogenerazione; acquisto e posa in opera di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di generatori di calore alimentati da biomasse combustibili;

-        Fino 60.000 euro, con una spesa massima agevolabile di 92.308 euro, per:

o   isolamento di strutture opache verticali e orizzontali;

o   installazione di pannelli solari per acs

-        Fino a 30.000 euro, con una spesa massima agevolabile di 45.154 euro, per:

o   interventi di sostituzione di impianti di climatizzazione invernale con impianti dotati di caldaia a condensazione (eff. min A) e contestuale installazione di sistemi di termoregolazione evoluti (classi V, VI o VII) o con impianti dotati di apparecchi ibridi concepiti per funzionare in abbinamento tra loro;

o   installazione di pompe di calore ad alta efficienza;

o   impianti geotermici;

o   Sostituzione di scaldacqua con scaldacqua a pompa di calore dedicati alla produzione di acs.

Possono usufruire del beneficio sia i soggetti IRPEF (privati persone fisiche, società di persone, professionisti) che i soggetti IRES (società di capitali ed enti) che sostengono le spese per l’intervento di riqualificazione energetica e che posseggono o detengono l’immobile sulla base di un titolo idoneo.

L’ecobonus condominiale

Gli ecobonus condominiali riguardano interventi specifici per il risparmio energetico sulle parti comuni di edifici condominiali o su tutte le unità immobiliari (detrazioni IRPEF/IRES); sono agevolati ulteriormente interventi che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda e interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva (D.M. 26.06.15). La spesa massima agevolabile è pari a 40.000 € per ogni unità immobiliare fino al 2021. La misura della detrazione per interventi di riqualificazione energetica di parti comuni degli edifici condominiali, in 10 quote annuali, è pari al 70% per interventi sull’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente e al 75 % per interventi finalizzati a migliorare la prestazione energetica invernale ed estiva; la percentuale di detrazione ammissibile è inoltre potenziata sino all’85% se l’intervento è svolto contestualmente ad interventi di riqualificazione sismica, con una spesa massima pari a 136.000 euro per ogni unità immobiliare.

Gli interventi economicamente più convenienti nei condomini   

Ma quali sono gli interventi di riqualificazione energetica economicamente più convenienti nel caso di condomini? 

Per chiarire le idee al lettore si riportano nelle tabelle sottostanti i risultati ottenuti attraverso simulazioni effettuate su due tipologie di condomini. Le tabelle mostrano la fattibilità economica di diversi interventi, valutata attraverso il tempo di ritorno degli investimenti effettuati. Lo studio è stato affrontato con riferimento a:

1)     Un condominio piccolo, di 3 piani con 9 unità immobiliari, un unico vano scale, costruito indicativamente negli anni Settanta;

2)     Un condominio grande, di 4 piani con 72 unità immobiliari, tre vani scale, costruito indicativamente negli anni Settanta-Ottanta.

Entrambi i condomini tipo considerati sono caratterizzati da una struttura a telaio in cemento armato e pareti di tamponamento “a cassa vuota”, riscaldamento ed ACS centralizzati, e un sottotetto non abitabile e non riscaldato; inoltre è stata considerata una soletta disperdente verso garage e il vano scala non riscaldato.

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