Quali Realtà per i Prodotti Immobiliari nella Epoca della Immaterialità?

La diffusione della digitalizzazione nei suoi molteplici risvolti sta inducendo a pensare che, in termini di cittadinanza (digitale), sia possibile erogare, da parte del mercato, all’individuo servizi sempre più personalizzati di qualsiasi genere legati al vissuto quotidiano legati ai dati che lo riguardano e che esso genera coi suoi comportamenti accettando di essere costantemente tracciato e profilato.

Ciò è inerente alla esigenza degli esseri umani di affrontare un percorso evolutivo maggiormente singolare, che valorizzi le specificità di ciascuno, entro un paradigma di allungamento della speranza di vita e di incremento della mobilità lavorativa.

Tale mercato di servizi alla persona promette di essere appannaggio dei soggetti che detengono la maggior parte dei dati inerenti agli individui, capaci, quindi, di indirizzare gli specifici erogatori verso un obiettivo mirato.

All’interno di questo quadro, che tenderà, peraltro, a integrare i differenti servizi, occorre chiedersi che ruolo possa rivestire il prodotto immobiliare e, al limite, quello infrastrutturale.

La risposta a questo interrogativo dipende dal grado di interazione che il fruitore dei servizi, utente del cespite, in questo caso, possa raggiungere.

La sensorizzazione e l’interconnessione degli edifici (e delle infrastrutture) e delle loro componenti con altre entità (utenti, reti, e così via) sta accrescendosi rapidamente, tanto che la maggior parte dei sistemi di regolazione di questi beni tangibili tengono in considerazione il ruolo passivo e attivo degli occupanti, a iniziare dal loro ruolo nella gestione energeticamente efficiente.

La sensazione, tuttavia, è che la maggior parte dei sistemi disponibili in tal senso siano molto focalizzati sugli elementi fisici, tangibili, della costruzione e sulle loro prestazioni.

Solo una parte modesta delle soluzioni possiede una intelligenza digitale di sistema in grado di condurre il cespite a interagire a tal punto da incidere direttamente sulla produttività e sul benessere del fruitore.

Qualora questo, poi, dovesse verificarsi occorrerebbe domandarsi in che misura ciò avvenisse a livello centralizzato o distribuito, poiché il tema della sorveglianza e del condizionament, cioè del «riconoscimento», è cruciale.

Certo è che le espressioni che relazionano lo «spazio», interno ed esterno, confinato e aperto, al «servizio» e alla «esperienza» fanno intravedere come questo fattore, comunque determinato anche da componenti fisiche e tecnologiche, da sempre al centro della progettazione, prefiguri la possibilità che l’interazione, il «dialogo» di cui si accennava possa realmente avverarsi.

Il che, però, sovvertirebbe paradossalmente tutte le narrazioni incentrate sul «BIM» e sul «gemello digitale», dato che esse sì riconducono le intenzioni progettuali, e committenti, originarie alla vita utile di servizio, ma seguitano a riferirsi a una realtà «materiale», definibile come quella della «calce e del mattone».

Vi è, in sostanza, una profonda differenza tra il cespite «intelligente» e quello «cognitivo», poiché per il primo continua a valere la dimensione del «prodotto immobiliare», mentre per il secondo interviene quella di una sorta di «servizio esistenziale».

Il che non comporta il privilegiare immaginifiche ipotesi di «dematerializzazione», bensì il realizzare che i presupposti da cui debba iniziare la concezione dell’opera non derivino esclusivamente dalla vita utile di servizio attesa del sistema tecnologico e ambientale in sé, quanto, e soprattutto, dai comportamenti e dalle percezioni degli occupanti che, peraltro, coll’edificio o coll’infrastruttura possono intrattenere relazioni anche in remoto.

È evidente che tutto ciò attualmente attiene a sperimentazioni isolate nel migliore dei casi, restando assai rara una applicazione del «BIM» alla manutenzione e alla gestione dei cespiti, nonostante una pubblicistica e una letteratura amplissime in argomento.

L’allentamento del discrimine che sussiste tra ciò che attribuiamo al ruolo «ausiliario» del Facility Management rispetto al Core Business è, tuttavia, indizio che non si tratti tanto di ragionare sull’ingresso delle Technology Company nel settore della costruzione o dell’immobiliare quanto di una fuoriuscita di quest’ultimo dagli ambito tradizionali.

Qualora accettassimo che questa ipotesi abbia una concretezza dovremmo immaginare non solo che la progettazione del cespite sia subordinata a quella dei servizi che esso contribuirebbe ad abilitare, ma pure che il valore aggiunto e il margine corrispondente si traslino dagli operatori del settore ai leader globali dei servizi digitalizzati.

Forse potrebbe essere proponibile il paragone che mette in relazione i gestori delle reti di distribuzione delle pubbliche utilità, che ne posseggono il governo, coi terzisti che le realizzano fisicamente, in posizione ancillare.

Saranno gli operatori storici del settore a sostenere le PropTech e le ConTech oppure saranno i protagonisti del Surveillance Capitalism a imporre ai primi le proprie regole di ingaggio?