Primo condono edilizio: la natura del vincolo è decisiva

Parliamo spesso di Terzo condono edilizio e delle maglie strettissime che il DL 269/2003 consente in zona vincolata, ma ci sono procedure riferite anche agli altri due precedenti condoni, quello del 1985 o quello del 1994: nella sentenza 6333/2024 del Consiglio di Stato, si forniscono le coordinate del Primo condono edilizio per opere abusive eseguite in zone vincolate.

Primo condono edilizio: il caso

Si dibatte sul ricorso presentato ai sensi della legge 47/1985 (Primo condono, appunto) contro l'annullamento di un provvedimento di diniego per alcune istanze avevano ad oggetto un fabbricato composto da un piano terra (avente superficie utile residenziale di mq 203,00 e superficie non residenziale di mq 16,00); un piano primo (avente superficie utile residenziale di mq 145,00 e superficie non residenziale di mq 110,00); un secondo piano (di superficie utile residenziale di mq 77,00 e superficie non residenziale di mq 41,00).

Il diniego si basava sulla applicazione del regime vincolistico previsto per le zone costiere dalla legislazione regionale ratione temporis vigente (art. 51 comma 1 lett. f della L. R 56 del 1980), con conseguente operatività dell’art.33 della L.47/1985 e, quindi, non condonabilità del manufatto abusivo.

Primo e terzo condono: le differenze

Sappiamo che il Terzo condono non consente la sanatoria in nessuna zona vincolata per abusi maggiori (ammessi sono opere di restauro, risanamento conservativo e manuntenzione straordinaria), mentre il Primo condono è un po' più permissivo, permettendola se i vincoli comportano inedificabilità relativa (rispettando tutte le condizioni), e negandola in caso comportino inedificabilità assoluta.

Primo condono edilizio: i vincoli successivi non precludono al rilascio della sanatoria

In caso di una richiesta di condono edilizio presentato nel 1986 per un manufatto realizzato nel 1979, la domanda deve essere esaminata in base ai presupposti previsti per il condono dalla legge 47/1985 (Primo condono edilizio), non potendo risentire delle modifiche alla stessa apportate dalle successive disposizioni condonistiche ed in particolare dal decreto legge 269/2003 (Terzo condono edilizio).

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Se il vincolo è di inedificabilità assoluta niente Primo Condono

Ciò premesso, nel caso di specie, a fronte della pacifica consistenza degli abusi, oggetto dell’istanza di condono denegata, nonché della relativa collocazione nella fascia costiera dei trecento metri dal mare, assume rilievo dirimente l’orientamento per cui ai fini della sanatoria edilizia per un fabbricato realizzato nella fascia di vincolo paesaggistico ex lege trova applicazione la normativa statale ex art. 33, legge 47/1985, per la quale non sono suscettibili di sanatoria gli immobili che siano in contrasto con i vincoli - imposti da leggi statali e regionali nonché dagli strumenti urbanistici a tutela di interessi storici, artistici, architettonici, archeologici, paesistici, ambientali, idrogeologici - ove questi comportino inedificabilità e siano stati imposti prima della esecuzione delle opere stesse; pertanto la costruzione abusiva in un'area soggetta a vincolo idrogeologico non può essere condonata (cfr. ad es. Consiglio di Stato , sez. IV , 30/11/2017 , n. 5617).

Con particolare riferimento al contesto territoriale in questione, nella Regione Puglia, l'art. 51 lett. f), l. reg. 31 maggio 1980, n. 56 vieta ogni opera di edificazione entro la fascia di trecento metri dal confine del demanio marittimo o dal ciglio più elevato sul mare, fino all'entrata in vigore dei piani paesistico-territoriali, con la conseguenza che è legittimo il diniego di condono edilizio per un'opera ricadente all'interno della fascia di rispetto posta da detta norma, la quale, ben lungi dal contribuire con una mera misura di salvaguardia, pone invece un vincolo specifico a tutela di interessi paesaggistici e ambientali, cui fa riferimento l'art. 33, l. 28 febbraio 1985, n. 47, per escludere la sanatoria di opere edilizie abusive, ossia un vincolo d'inedificabilità assoluta, ancorché a termine (cfr. ad es. Consiglio di Stato , sez. IV , 26/06/2017 , n. 3103).

La temporaneità del vincolo è irrilevante

In definitiva, si afferma che il divieto di condono edilizio previsto dall'art. 33 della Legge n. 47/1985, si applica anche per gli abusi commessi su aree disciplinate dall'art. 51, comma 1, lett. f) della L.R. Puglia n. 56/1980 in quanto, al riguardo, rileva la natura eccezionale della norma sui condoni edilizi.

Nel valutare natura ed effetti del vincolo, che fu vera e propria norma di salvaguardia a termine, di cui all'art. 51, I co., lett. f) della l.r. 56/1980, Palazzo Spada, già da tempo (cfr. Cons. St., V, 2 ottobre 2006 n. 5725, fattispecie relativa al PRG di Bari), ha sancito il principio per cui "Ai fini della sanabilità di un abuso edilizio è irrilevante il richiamo alla temporaneità del vincolo disatteso in quanto le opere eseguite, nel mancato rispetto della concessione edilizia, possono essere sanate solo se non siano in contrasto con le norme urbanistiche al momento della loro realizzazione, in presenza a quel tempo di detto vincolo".

Infatti, il citato art. 51, I co., lett. f) della l.r. 56/1980 ha posto in effetti un vincolo di assoluta inedificabilità, ancorché a termine, entro la fascia di m 300 dal confine del demanio marittimo. Anche in questo caso, come abbiamo visto, si applicano i divieti imposti dal Primo Condono sulle zone sottoposte a vincolo, e il riscorso va respinto.

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