Polizza decennale postuma per gli immobili: obbligatoria anche per le ristrutturazioni edilizie pesanti

Sappiamo già che il decreto MISE n.154/2022, pubblicato in Gazzetta Ufficiale lo scorso 21 ottobre e in vigore dal 5 novembre 2022, approva lo schema tipo di polizza indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente per l’assicurazione dell’immobile, previsto dall’articolo 4 del decreto legislativo 122/2005.

Il provvedimento ha quindi aggiunto, in riferimento alla disciplina sugli immobili da costruire, un regolamento recante il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard.

La polizza dovrà essere sottoscritta sia dal costruttore che dall'acquirente, e fungerà da 'assicurazione' contro i vizi dell'opera: in tal caso, il compratore potrà far valere i propri diritti di indennizzo.

Le clausole previste nel modello standard costituiscono contenuto minimo della polizza assicurativa e possono essere modificate dalle parti solo in senso più favorevole per il beneficiario.

Polizza decennale postuma: il nuovo documento del Notariato

In tal senso è assolutamente da segnalare - e vi consigliamo di scaricarlo in calce all'articolo - il documento del Consiglio Nazionale del Notariato denominato “Il modello standard di decennale postuma. Primo commento al Decreto, 20 luglio 2022, n. 154”, che fornisce un primo approfondimento sull’importante decreto.

Il perimetro 'temporale'

L’obbligo di adeguamento allo schema tipo - evidenzia il documento - riguarda le sole polizze assicurative decennali stipulate successivamente alla data del 5 novembre 2022.

Quale tipo di polizza?

Per gli atti di compravendita da stipularsi dopo la data del 5 novembre 2022, restano certamente utilizzabili anche le polizze stipulate prima di detta data, purché si tratti di polizze cd. “di attivazione” o definitive.

Non pare sufficiente una pregressa sottoscrizione di polizza cd. CAR “Contractor’s All Risks”, che consente di ottenere, alla fine dei lavori, la polizza postuma decennale.

Il Costruttore che abbia già stipulato una postuma e che non intenda avvalersi della facoltà di richiederne l’adeguamento, non sarà considerato inadempiente nei confronti dell’acquirente in ordine all’obbligo di consegna della postuma (art. 4 del D.lgs., 20 giugno 2005, n. 122).

Il Notariato segnala che, in sede di stipula, se la polizza è anteriore al 5 novembre 2022, quindi non adeguata al modello standard, può essere opportuno (sebbene assolutamente non necessario) inserire in atto la dichiarazione del contraente di non voler richiedere l’adeguamento a sue spese della polizza postuma.

Immobile e interventi edilizi sul patrimonio preesistente: rientrano anche le ristrutturazioni pesanti

Un capitolo del documento che merita particolare attenzione è quello dedicato alle tipologie degli interventi per i quali va stipulata la polizza.

Prima dell’entrata in vigore del decreto - sottolinea il CNN - era controverso se la normativa sugli immobili da costruire trovasse applicazione anche a interventi edilizi sul patrimonio preesistente.

Il decreto avvalora questa linea, purché si tratti di “interventi complessi, incidenti sugli elementi tipologici, strutturali e formali, del fabbricato, tali da determinare una vera e propria “trasformazione” dell’edificio preesistente”.

Quindi:

• è irrilevante l'attività edilizia riconducibile alla “ristrutturazione leggera” (art. 3, lett. d) prima parte Testo Unico Edilizia), non potendosi in tali ipotesi ravvisare la realizzazione di un immobile nuovo e diverso rispetto a quello preesistente. In questo caso, l’organismo edilizio interessato dalle opere rimane identico al precedente, senza aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, della sagoma, dei prospetti o delle superfici. Quindi, sono esclusi dal perimetro applicativo di tutela tutti quegli interventi che, pur riconducibili alla ristrutturazione, hanno portata minore, nel senso che determinano una mera modifica dell’ordine in cui sono disposte le diverse parti che compongono la costruzione, in modo che, pur risultando complessivamente innovata, questa conserva la sua iniziale consistenza urbanistica, compresi il restauro e il risanamento conservativo e gli interventi di manutenzione ordinaria e straordinaria;
• dovrebbero essere rilevanti, invece, tutti quegli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, con interventi che incidono sul carico urbanistico e che portano a un organismo in tutto o in parte diverso dal precedente con aumento delle unità immobiliari, sagoma, prospetti o superfici.

La ristrutturazione edilizia pesante 'vuole' la polizza postuma decennale

Quindi, secondo il Notariato, dovrebbero rientrare nel perimetro della disciplina sugli immobili da costruire tutti gli interventi edilizi su immobili preesistenti che configurino:

• fattispecie di demolizione/ricostruzione;
• interventi di ripristino di edifici o parti di essi, attraverso la loro ricostruzione;
• interventi di sopraelevazione e ampliamento (anche all’interno della sagoma);
• interventi di ristrutturazione conservativa “pesante”, di cui all’art. 10 lett. c) TUE, in presenza di aumento della volumetria.

Il peso del titolo abilitativo e del collaudo statico

Un passaggio molto interessante è quello che sottolinea la rilevanza, nella costruzione della relazione tra fattispecie ed effetti, del mancato richiamo al “titolo abilitativo” e del richiamo fatto invece al “collaudo statico” all'interno del decreto.

Il mancato richiamo al “titolo abilitativo”, quale unico e solo ‘criterio scriminante’ per qualificare la natura dell’intervento edilizio, contribuisce a confermare la più volte menzionata necessità di riflettere sulla significanza “neutra” del solo titolo edilizio (Permesso di costruire o “Super” SCIA), ai fini che qui interessano.

Rimane pertanto un punto fermo, una via obbligata la qualificazione in concreto, caso per caso, del tipo di intervento edilizio, che assume rilevanza soltanto se comporta il trasferimento di un edificio “nuovo” e “diverso” da quello esistente al momento della contrattazione, indipendentemente dal titolo abilitativo che lo legittima.

Per quel che riguarda, infine, il collaudo statico, essendo richiamato, sembra che esso possa costituire un segno
distintivo o una particolare di conferma dell’immanenza nel sistema di un intervento edilizio qualificabile come ‘rilevante’.

Se, all’esito di una ristrutturazione, si rende necessario procedere con un “nuovo collaudo statico” o con un “ricollaudo statico”, l’intervento edilizio è con una certa sicurezza riconducibile all’interno del perimetro applicativo della normativa di protezione (della polizza).

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