Polizza decennale postuma, Betti (Ance): "Ora diventa cruciale la figura del controllore tecnico"

Polizza decennale: Ance condivide le finalità ma avrebbe preferito che alcune partite fossero rese obbligatorie

Andrea Dari:

Ance ha partecipato ai tavoli di lavoro che hanno portato al nuovo decreto 154/2022 sulla polizza decennale postuma per gli acquirenti di nuovi immobili. Quali erano le richieste di ANCE al tavolo?

Stefano Betti:

Il tavolo di lavoro che era stato istituito presso i ministeri competenti, ha visto la partecipazione di interlocutori necessari, tra cui l’Ance, con l’obiettivo di definire uno schema di polizza che tenesse conto di tutti gli interessi coinvolti. L’Ance, mi preme evidenziarlo, non è stata mai contraria alla predisposizione di tale schema in quanto lo stesso doveva costituire la base per restituire finalmente una maggiore chiarezza ed uniformità di applicazione su una disciplina che, come noto, lasciava aperte molte questioni interpretative.

Nel condividerne, pertanto, le finalità, avremmo preferito una scelta più equilibrata che andasse nella direzione di rendere alcune partite obbligatorie come quelle per danni conseguenti a dissesto strutturale o comunque tali da pregiudicare l’abitabilità nonché quella sulle impermeabilizzazioni. In realtà la scelta adottata dai ministeri è stata quella di estendere il più possibile l’ambito delle coperture anche a parti dell’immobile, come le pavimentazioni e i rivestimenti interni che rappresentano un ambito di danno completamente diverso da quello delineato dall’articolo 1669 del codice civile a cui l’articolo 4 del decreto legislativo 122/2005 fa riferimento.

In ogni caso una valutazione complessiva dell’impatto che il nuovo schema avrà sul mercato in termini di costi per gli operatori e di una effettiva maggior tutela per gli acquirenti si potrà avere solo tra qualche anno. In merito a ciò auspichiamo che possa esserci, in seguito, la volontà da parte dei ministeri di riaprire un tavolo di confronto per valutare congiuntamente quelli che saranno gli effetti applicativi o distorsivi.

Andrea Dari:

Il decreto è entrato in vigore il 5 novembre 2022, da questo momento scatta l’obbligo di rogitare con una polizza decennale postuma. La norma, dunque, non prevede un regime transitorio, per quelle opere già in corso o addirittura ultimate alla data del 5 novembre, prevedendo una attivazione sic et simpliciter immediata dell’obbligo previsto dal decreto. Qual è la posizione di ANCE?

Stefano Betti:

Il DM 154/2022 non ha tenuto conto di una serie di problematiche che si sono invece fin da subito manifestate nella prassi dando origine a notevoli impedimenti nelle transazioni immobiliari di unità abitative nuove o integralmente ristrutturate che hanno avuto immancabilmente ripercussioni sui cittadini acquirenti costretti, nella maggior parte dei casi, a rimandare la stipula dei rogiti e a sostenere di conseguenza spese ulteriori. Grazie ad una proposta emendativa approvata nell’ambito del disegno di legge di conversione del decreto cd. “Proroghe 2023” (in fase ormai di definizione) e fortemente voluta dall’Ance, è stato chiarito che il nuovo modello standard di polizza postuma decennale non si applica agli immobili per i quali il titolo edilizio sia stato rilasciato prima del 5 novembre 2022 (data di entrata in vigore dell’obbligo di utilizzo del nuovo modello standard).

Andrea Dari:

A quasi tre mesi dall’entrata in vigore del decreto, Ance ha emanato documenti e linee guida per aiutare gli associati a districarsi tra le maglie del decreto? Se sì, quali sono le indicazioni ufficiali?

Stefano Betti:

L’ANCE, che aveva già pubblicato una Guida sugli acquisti in costruzione per orientare le imprese nella disciplina contenuta nel decreto legislativo 122/2005, ha di recente pubblicato, sempre sul proprio portale web e sempre ad uso esclusivo dei propri associati, due dossier monotematici che illustrano e analizzano sia il modello standard di Fideiussione sia il modello standard di polizza assicurativa decennale postuma.

Andrea Dari:

Il decreto di fatto amplia la responsabilità decennale su alcune parti dell’edificio che nel passato erano - in base all’articolo 1667 del Codice civile - limitate a due anni. Qual è la posizione di ANCE?

Stefano Betti:

Il D. Lgs. n. 14/2019 aveva previsto che fossero determinati il contenuto e le caratteristiche della polizza di assicurazione e il relativo modello standard non fornendo indicazioni maggiori o comunque elementi utili a delimitare quanto meno l’oggetto della garanzia. Ciò significa che lo schema tipo, dovendo essere adottato con un atto normativo di fonte secondaria non avrebbe potuto introdurre o prevedere aspetti o contenuti di carattere innovativo rispetto alla norma d'origine.

L’articolo 4 del D. Lgs. 122/2005 fa, infatti, rifermento ai soli danni materiali e diretti derivanti da rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, mentre il modello di postuma decennale ha esteso le coperture obbligatorie anche a elementi o parti dell’immobile non destinate a lunga durata.

Al riguardo, una proposta ragionevole sarebbe stata quella di associare la copertura obbligatoria alle sole ipotesi di gravi difetti o danni tali da compromettere la stabilità, la sicurezza dell’immobile globalmente considerato, ovvero quando siano tali da pregiudicare in modo rilevante il normale godimento dell’Immobile stesso, o di sue porzioni o unità immobiliari, rendendolo del tutto inidoneo all’uso cui è destinato. Così dicendo la garanzia non dovrebbe riguardare gli elementi della costruzione direttamente posti in opera dal produttore o comunque da esso venduti pronti all’uso (caldaie, impianti di climatizzazione e in genere le finiture ma anche le stesse pavimentazioni) che peraltro e beneficiano di garanzie prodotto e esulano dal concetto del vizio e grave difetto.

Andrea Dari:

Nel decreto e nello schema di polizza decennale si fa riferimento a voci meramente prescrittive, come ad esempio "Rottura spontanea delle lastre di vetro temperato, ricche di inclusioni di solfuro di nichel». Non sarebbe più opportuno che una riforma della Polizza decennale da un lato fosse più legata alle prestazioni che alle prescrizioni e dall’altro potesse fare riferimento alle diverse certificazioni in atto, prima fra tutte quella relativa alla certificazione energetica, ma anche quelle relative ai protocolli di sostenibilità economico ambientale?

Stefano Betti:

L’ANCE aveva proposto di eliminare la garanzia per le componenti in vetro, in quanto troppo specialistica ed aleatoria e non imputabile peraltro ai gravi difetti costruttivi. Una polizza legata alle prestazioni dell’immobile non credo sia astrattamente concepibile. In ogni caso ANCE ritiene che i rischi e le relative coperture debbano essere ben definiti e ciò ai fini di una maggior tutela dei beneficiari ossia degli acquirenti ma in via generale di tutte le parti a vario titolo interessate.

Andrea Dari:

Il ruolo del controllore tecnico diventa centrale in questo assetto, una figura sempre più importante anche per il costruttore su cui ricade l’obbligo previsto dal decreto. La norma ha facilitato o reso più complesse le dinamiche?

Stefano Betti:

La norma, rispetto alle prassi prima in uso dalle compagnie di assicurazione, ha reso obbligatoria la figura del controllore tecnico, e questo immancabilmente comporterà, per le imprese di costruzione, oltre al costo della polizza stessa che subirà un incremento considerevole, vista l’estensione delle coperture, un ulteriore adempimento a carattere oneroso. Secondo le indicazioni contenute nel nuovo modello spetterà, infatti, alle imprese individuare e compensare l’ente certificatore che dovrà sottoscrivere i rapporti di ispezione che andranno a costituire una delle condizioni di efficacia della polizza.

In tal senso effettivamente il ruolo del controllore tecnico diventa cruciale in quanto, l’ esito negativo dei rapporti di ispezione, avrà conseguenze sull’assetto stesso della polizza. Ulteriori valutazioni non potranno che discendere dall’esperienza applicativa dei prossimi anni.