Plusvalenze Superbonus: indicazioni operative del Notariato

Il Consiglio Nazionale del Notariato entra deciso sulle plusvalenze Superbonus, con una nuovo studio - il n. 90-2024/T - che contiene indicazioni operative nella nuova disciplina alla luce della circolare n.13 del 13 giugno 2024 dell'Agenzia delle Entrate.

Plusvalenze Superbonus: le regole dopo la Legge di Bilancio 2024

La Legge di Bilancio 2024 ha aggiunto tra i redditi diversi ai sensi del Testo Unico sulle Imposte sui Redditi (TUIR) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus.

Alle plusvalenze suddette, nello specifico, si può applicare l'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 26 per cento.

Tali disposizioni si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Quindi: coloro che hanno ristrutturato una seconda casa, in caso di vendita entro 10 anni dai lavori, si vedranno formare una plusvalenza tassata al 26%, nel proprio reddito.

Per i primi 5 anni, poi, i costi di ristrutturazione non si potranno dedurre - come avviene adesso - dalla plusvalenza, mentre per i 5 anni successivi (cioè dal sesto al decimo) si potranno dedurre al 50%.

Plusvalenze Superbonus, ecco le regole del Fisco: prima casa fuori dal perimetro

Niente imposte sulla plusvalenza generata dalla cessione di un immobile oggetto di interventi agevolati con Superbonus se lo stesso immobile è stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo che intercorre tra l'acquisto e la vendita.

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Dubbi e considerazioni del Notariato

Nella presentazione allo studio, il CNN evidenzia che pur non condividendo alcune delle conclusioni del Fisco, si è proceduto alla predisposizione di un nuovo contributo sul tema delle plusvalenze, con il duplice scopo di analizzarne più nel dettaglio i contenuti e di trarne alcune indicazioni utili sul piano operativo.

L'analisi è sviluppata mediante step di avanzamento in modalità progressiva in modo che a seconda di come si risolvano si porrà la necessità di proseguire o meno con la fase successiva; si concluderà con l'ultima verifica, sulla rilevanza dei lavori sui beni comuni, sulla misura della percentuale di detrazione e sulla natura dell'intervento che abbia interessato l'unità immobiliare oggetto di vendita, su cui si è posta maggiormente la differenza di vedute tra quanto sostenuto nello studio n. 15/2024 e quanto indicato ai propri Uffici dalla Agenzia delle Entrate nella circolare n. 13 del 2024.

Di seguito, le principali considerazioni del Notariato sulle plusvalenze Superbonus come 'normate' dalla circolare n.13/2024 sopracitata.

Accertamento della natura onerosa dell'atto

Per applicare la tassazione delle plusvalenze, l'atto di cessione dell'immobile deve essere oneroso, ovvero deve prevedere un corrispettivo per il trasferimento della proprietà o di un diritto reale di godimento.

Verifica della plusvalenza

Il Notariato chiarisce che la plusvalenza emerge solo nel caso in cui l'immobile sia stato interessato da interventi agevolati dal Superbonus e che questi siano stati effettivamente conclusi.

Interventi rilevanti

Per generare una plusvalenza tassabile, gli interventi eseguiti devono rientrare tra quelli ammessi al Superbonus (ad esempio, isolamento termico o interventi antisismici) e non altri tipi di agevolazioni fiscali.

Casi di esclusione

Sono previste alcune cause di esclusione dalla tassazione della plusvalenza, come la cessione di immobili ereditati o l'utilizzo dell’immobile come abitazione principale del cedente o dei suoi familiari.

Come specificato dall'Agenzia delle Entrate, infatti, sono escluse dalla disposizione le plusvalenze relative:

• agli immobili acquisiti per successione;
• agli immobili adibiti ad abitazione principale (prima casa) del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione;
• agli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, se al momento della cessione questi immobili sono stati acquistati o costruiti da meno di 10 anni.

Calcolo della plusvalenza

Il documento fornisce indicazioni specifiche su come calcolare la plusvalenza imponibile, considerando il prezzo di acquisto dell'immobile, i costi sostenuti per gli interventi agevolati e l'eventuale differenziale tra prezzo di vendita e acquisto.

LO STUDIO DEL NOTARIATO SULLE PLUSVALENZE SUPERBONUS E' SCARICABILE IN ALLEGATO