Plusvalenze Superbonus, ecco le regole del Fisco: prima casa fuori dal perimetro

L'Agenzia delle Entrate ha pubblicato la tanto attesa circolare 13/E/2024 del 13 giugno sulla regola delle plusvalenze Superbonus introdotta dalla Legge di Bilancio 2024, con chiarimenti anche in tema di variazione dello stato dei beni.

Plusvalenze Superbonus: come funziona dopo la Legge di Bilancio 2024

La Legge di Bilancio 2024 ha aggiunto tra i redditi diversi ai sensi del Testo Unico sulle Imposte sui Redditi (TUIR) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati realizzati interventi agevolati dal Superbonus.

Alle plusvalenze suddette, nello specifico, si può applicare l'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 26 per cento.

Tali disposizioni si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Quindi: coloro che hanno ristrutturato una seconda casa, in caso di vendita entro 10 anni dai lavori, si vedranno formare una plusvalenza tassata al 26%, nel proprio reddito.

Per i primi 5 anni, poi, i costi di ristrutturazione non si potranno dedurre - come avviene adesso - dalla plusvalenza, mentre per i 5 anni successivi (cioè dal sesto al decimo) si potranno dedurre al 50%.

Il perimetro delle plusvalenze: rientrano anche i lavori sulle parti comuni

La nuova disposizione si applica a tutte le tipologie di immobili che hanno beneficiato degli interventi agevolati previsti dal Superbonus, indipendentemente da chi abbia effettuato gli interventi (proprietario, conduttore, comodatario, familiare convivente, ecc.).

In merito agli "interventi agevolati", chiariscono le Entrate, non è rilevante la tipologia degli interventi (trainanti o trainati) eseguiti sull'immobile oggetto di cessione; è sufficiente che siano stati realizzati interventi ammessi al Superbonus sulle parti comuni dell'edificio di cui fa parte l’unità immobiliare ceduta.

Per determinare la fattispecie imponibile, non sono rilevanti né la percentuale di detrazione spettante al contribuente con il Superbonus (che è stata ridotta nel tempo), né le diverse modalità di fruizione della detrazione stessa (in dichiarazione, tramite cessione del credito o “sconto in fattura”).

La nuova ipotesi di plusvalenza riguarda solo la prima cessione a titolo oneroso - effettuata entro 10 anni dalla conclusione dei lavori - e non le eventuali cessioni successive dell’immobile, escluse le ipotesi di interposizione disciplinate dall’articolo 37 del Dpr n. 600/1973.

Prime case escluse dalla regola delle plusvalenze: ecco quando

Sono escluse dalla disposizione le plusvalenze relative:

• agli immobili acquisiti per successione;
• agli immobili adibiti ad abitazione principale (prima casa) del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti la cessione;
• agli immobili adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del periodo tra l’acquisto o la costruzione e la cessione, se al momento della cessione questi immobili sono stati acquistati o costruiti da meno di 10 anni.

Il requisito temporale

Riguardo al requisito temporale, l'AdE fissa come termine iniziale per il calcolo dei 10 anni la data di conclusione degli interventi ammessi al Superbonus, che, di norma, è comprovata dalle autorizzazioni amministrative o dalle comunicazioni previste dalla normativa urbanistica e dai regolamenti edilizi vigenti.

I criteri di calcolo della plusvalenza

In generale, spiega l'Agenzia delle Entrate, la plusvalenza ha origine dalla differenza tra il corrispettivo percepito nel periodo d’imposta e il prezzo d'acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo.

L'art.68 del TUIR modificato prevede, per quanto riguarda la nuova ipotesi di plusvalenza, dei criteri particolari per la determinazione del «costo inerente al bene», che variano a seconda che tra la data di conclusione degli interventi agevolati ammessi al Superbonus e la data di cessione dell’immobile siano trascorsi più o meno di 5 anni.

Se sono trascorsi meno di 5 anni, le spese relative agli interventi ammessi al Superbonus non possono essere riconosciute a incremento del costo di acquisto (o di costruzione) dell’immobile se, congiuntamente:

• l'esecuzione dell’intervento agevolato abbia comportato la fruizione del Superbonus al 110%;
• siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito di imposta.

Se invece sono passati più di 5 anni, quando si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110% e siano state esercitate le opzioni per lo sconto in fattura praticato dal fornitore o per la cessione del credito d’imposta, nella determinazione dei costi inerenti all’immobile si tiene conto del 50% delle spese sostenute per gli interventi agevolati.

Alla plusvalenza calcolata secondo questi criteri può essere applicata l’imposta sostitutiva dell'imposta sul reddito prevista dall’articolo 1, comma 496, della legge n. 266/2005, nella misura del 26%, con le medesime modalità definite da tale disposizione.

LA CIRCOLARE SULLE PLUSVALENZE IMMOBILIARI DA SUPERBONUS E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE.