Plusvalenze Superbonus, come funziona? Il Notariato propone di escludere i lavori sulle parti comuni e l'edilizia libera

La nuova disciplina sulle plusvalenze relative alla cessione di fabbricati con lavori edilizi Superbonus si arricchisce di un importante tassello, lo studio n.15-2024/T del Consiglio Nazionale del Notariato, che cerca di fare chiarezza - e anche qualche proposta - su un argomento scottante, diventato d'attualità dopo le modfiche apportate dalla Legge di Bilancio 2024.

Plusvalenze Superbonus: lo status quo dopo la Legge di Bilancio 2024

La Legge di Bilancio 2024 ha aggiunto tra i redditi diversi ai sensi del Testo Unico sulle Imposte sui Redditi (TUIR) le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di immobili sui quali siano stati realizzati interventi agevolati dal c.d. Superbonus.

Alle plusvalenze suddette, nello specifico, si può applicare l'imposta, sostituiva dell'imposta sul reddito, del 26 per cento.

Tali disposizioni si applicano alle cessioni poste in essere a decorrere dal 1° gennaio 2024.

Detta diversamente: coloro che hanno ristrutturato una seconda casa, in caso di vendita entro 10 anni dai lavori, si vedranno formare una plusvalenza tassata al 26%, nel proprio reddito.

Per i primi 5 anni, poi, i costi di ristrutturazione non si potranno dedurre - come avviene adesso - dalla plusvalenza, mentre per i 5 anni successivi (cioè dal sesto al decimo) si potranno dedurre al 50%.

Plusvalenze Superbonus: quali interventi possono o non possono esserne coinvolti?

L'inclusione nel sistema delle plusvalenze immobiliari della disposizione fiscale dell'articolo 67, lettera b bis, del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) - spiega il Notariato nella prefazione allo Studio - sta generando diverse problematiche interpretative poiché non è chiaramente specificato quali interventi possano o meno costituire i presupposti fiscali per questa imposta.

Lo Studio, quindi, si propone di affrontare questa questione partendo dall'ipotesi che il legislatore abbia voluto tassare il mercato delle abitazioni diverse da quelle principali che vengono vendute dopo essere state "ristrutturate" con il beneficio fiscale del Superbonus.

Il Notariato invita ad usare le conclusioni di questo contributo "con cautela", data la varietà di situazioni fiscali possibili, e argomenta che solo gli interventi inclusi nell'elenco dell'articolo 119 del DL 34/2020, che siano stati eseguiti direttamente sull'immobile oggetto di vendita (escludendo le parti comuni del fabbricato di cui fa parte l'unità immobiliare) e che abbiano beneficiato dell'incentivo massimo del 110%, potrebbero influenzare la tassazione della plusvalenza.

Infine, il Notariato individua le argomentazioni che limitano l'applicazione della nuova normativa solo agli interventi edilizi definiti nell'art.3, lettere b), c) e d) del dpr 380/2001.

I dubbi sul perimetro applicativo

Il Notariato evidenzia che si può discutere se, come si ritiene preferibile, per le plusvalenze tassabili debba aversi riguardo alle sole cessioni che facciano seguito ad interventi edilizi, assistiti dal Superbonus, di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, oppure se possano rilevare quali presupposti per l’applicazione dell’imposta anche quelli di manutenzione ordinaria ordinaria o più in generale realizzabili in edilizia libera libera o ancora le altre tipologie di interventi in cui non sia proprio presente detta componente edilizio/urbanistica.

Le proposte del Notariato: dentro gli interventi diretti sull'immobile, fuori i lavori sulle parti comuni e quelli in edilizia libera

Il Notariato propone di escludere dalla plusvalenza Superbonus, ad esempio, i lavori sulle parti comuni degli edifici (potrebbero generare una plusvalenza imponibile solo le cessioni onerose di unità immobiliari residenziali diverse dalle abitazioni principali che facciano seguito ad interventi da Superbonus riguardanti direttamente il medesimo bene ceduto e soltanto se non ricorrano cause di esclusione, ma non potrebbero generare una plusvalenza immobiliare le cessioni onerose poste in essere dopo l’esecuzione di interventi su parti comuni dello stabile stabile di cui fa parte il
medesimo bene ceduto ceduto), quelli di manutenzione ordinaria, le attività di edilizia libera, i lavori con agevolazioni inferiori al 110%.

Insomma: secondo il Notariato, avrebbe senso ricomprendere, per la generazione della plusvalenza tassabile, solo quei lavori edilizi effettuati direttamente sull'immobile.

Insomma, si ritiene che possano concorrere a far emergere una plusvalenza ex art. 67 lett b-bis del TUIR solo gli interventi che ai sensi dell’art.119 del DL Rilancio abbiano permesso al contribuente una detrazione maggiorata e soltanto nella particolare accezione in cui sono riportati nella stessa norma.

Seguendo l'impostazione del Notariato, gli interventi che combinati con una cessione potrebbero farne risultare imponibili e p'produrre' la relativa plusvalenza dovrebbero essere soltanto quelli tra gli interventi trainanti e trainati che abbiano riguardato i singoli alloggi o le singole unità immobiliari.

Dovrebbero cioè creare una plusvalenza solo i lavori agevolati effettuati all’interno delle singole unità ed ancora meglio solo se oggetto di cessione sia un edificio unifamiliare oppure una unità immobiliare posta in un edificio plurifamiliare su cui siano stati eseguiti detti lavori e non anche quelli, sempre agevolati, eseguiti dai condomìni.

Riassumendo, possono rilevare alla plusvalenza solo gli interventi tra quelli agevolati che abbiano comportato opere edilizie di manutenzione straordinaria, di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia del singolo bene, con esclusione pertanto degli interventi di manutenzione ordinaria, disciplinati dall'art. 3, comma 1, lett. a) del dpr 380/2001, e più in generale di quelli realizzabili in edilizia libera ex art. 6 del dpr 380/2001.

Bisognerebbe, quindi, restringere il campo solo a quegli interventi conclusi su abitazioni già costruite, consistenti in opere di efficientamento energetico e di adeguamento sismico, riconducibili non solo nel perimetro di cui all’art. 119 DL 34/2020, ma anche in una delle attività edilizie di cui all'art. 3 lett. b), c) e d) e, con la limitazione agli interventi di installazione di pannelli fotovoltaici, anche agli interventi ex lett. e) dpr 380/2001.

Impianti di climatizzazione e infissi fuori dalla generazione di plusvalenze

Ad esempio, continua il Notariato, non dovrebbero assumere rilievo quali fatti generatori di plusvalenze gli interventi consistenti nella sola sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale, degli infissi esistenti, nell’installazione dell’impianto fotovoltaico e/o dell’impianto solare termico o di un sistema di isolamento termico a cappotto o più in generale, quelli che possono essere qualificati come lavori di manutenzione ordinaria o di edilizia libera e ancora meglio quelli relativi al conseguimento di risparmi energetici che possono essere realizzati anche in assenza di opere edilizie propriamente dette (arg. ex art. 16 lett. h) del Tuir).

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